裁判日期:2017-12-16
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 福建名仕律师事务所
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案例释义:

1、民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。为担保债权而签订房屋买卖合同的,其房屋买卖合同本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以肯定其在当事人之间的合同效力。

2、相关司法解释规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理产权过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”但若房屋买卖合同名为房屋买卖,实为对于借款合同的非典型担保,则不适用此规定,故不能免除相应的法律风险。


案情介绍:

2010年11月8日,福建华辰房地产有限公司(简称华辰公司)与刘某求签订了两份《房屋买卖合同》,刘某求通过以物抵债的方式取得华辰公司将其位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路将其的6个店面出售给刘某求。同日,双方还签订了一份《补充协议》,约定刘某求受让店面的付款已完成,系根据顺昌县人民法院(2010)顺执行字第308号执行裁定书以物抵债,刘某求无需另行支付购房款。

2012年6月20日,林某汉与刘某求签订一份《房屋买卖合同》,约定林某汉向刘某求购买上述店面,价款800万元整。合同还约定:(1)《房屋买卖合同》签订当日刘某求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林某汉;(2)在2012年9月19日前林某汉无权办理过户手续;(3)若刘某求在2012年9月19日前反悔,应归还林某汉全部预付购房定金款,另加日3‰的违约金。

2012年6月19日林某汉通过银行转账汇款300万元至刘某求指定银行帐户,次日转账汇款500万元,合计汇款800万元,但注明其所支付的款项为“借款”。

2012年9月12日,福州市中级人民法院因毛某华与黄某生、刘某求等人借款合同纠纷一案,裁定查封刘某求名下的上述店面。林某汉认为,讼争店面的产权初始总登记直至2012年12月31日方才办妥,而此时讼争店面已被法院查封,亦无法办理产权过户登记手续,因此林某汉在讼争店面的买卖过程中以及对讼争店面未办理过户登记手续并不存在过错。故向法院提出异议,但于2013年4月17日被驳回异议请求。

林某汉对此不服,遂向福州市中级人民法院提起执行异议之诉,请求确认《房屋买卖合同》有效,停止对案涉店面的执行。福州市中级人民法院一审判决支持了其诉请,毛某华不服,上诉至福建省高级人民法院,福建省高级人民法院二审判决驳回上诉,维持原判。毛某华仍不服,向最高人民法院申请再审。

毛某华申请申请称:(一)林某汉与刘某求签订的合同名为房屋买卖合同,实为民间借贷合同,一审法院确认林某汉与刘某求签订的《房屋买卖合同》有效缺乏依据,属认定事实不清。(二)一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决停止对讼争房产的执行,属适用法律不当。根据该规定,人民法院不得查封需要四个要件,而本案并不具备适用该规定的要件:林某汉与刘某求间不存在真实的房屋买卖合同关系。林某汉提供的转账凭证上记载其支付的为借款,而非购房款。林某汉未能证明其已合法占有使用案涉房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,未依法登记领取权属证书的房产,不得转让;刘某求虽然办理了房产的预告登记,但尚未取得产权,不得转让该房产,林某汉明知而与其签订《房屋买卖合同》,对房产未能过户存在过错,其受让房产的主张在产权过户登记前属于债权性质,不足以对抗法院的执行。(三)毛某华在其诉刘某求借款合同纠纷一案的诉讼过程中申请查封案涉房产合法,法院裁定查封正确。

2017年12月16日,最高人民法院作出再审判决。


诉讼请求:

一审原告林某汉诉请:

1.确认林某汉与刘某求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效;

2.确认涉案6个店面的所有权归林福汉所有;

3.判令刘某求协助林某汉办理涉案6个店面的房屋所有权过户登记至林某汉名下的房屋权属登记手续;

4、判令撤销一审法院(2012)榕执行字第394号《协助执行通知书》,解除对涉案店面的查封。

二审上诉人毛某华诉请:

撤销一审判决,依法改判驳回林某汉的诉讼请求。

再审申请人毛某华诉请:

1、撤销福州市中级人民法院(2013)榕民初字第519号民事判决书和福建省高级人民法院(2014)闽民终字第128号民事判决书;

2、驳回林某汉的诉讼请求;

3、判决林某汉承担本案的全部诉讼费用。


争议焦点:

一二审争议焦点:

林某汉与刘某求签订的《房屋买卖合同》是否真实有效以及法院对讼争店面是否可以查封。

再审争议焦点:

1、案涉《房屋买卖合同》是否有效;

2、林某汉的执行异议是否具备阻却执行的条件。


裁判理由:

福州市中级人民法院一审认为:

林某汉与刘某求于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。林某汉已按合同约定向刘宣求支付了购房款800万元,而刘某求亦将讼争店面的预告登记证明等相关材料交给林某汉,且从林某汉交纳讼争店面物业费用的事实以及诉讼中刘某求对林某汉的诉讼请求未作任何抗辩的情况来看,可以认定合同签订后,刘某求已将讼争店面交付给林福汉使用,双方实际履行了合同。毛某华辩称林某汉提供的银行转账凭证上摘要一栏填为“借款”,林某汉与刘某求之间不存在真实房屋买卖关系,实为借贷关系;但仅凭转账凭证上的摘要内容并不足以推翻林某汉和刘某求实际履行房屋买卖合同的事实,且毛某华亦未能提供其他相反的证据以证明其主张,故对其辩称不予采纳。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理产权过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,根据查明的事实可以认定,林某汉与刘某求签订《房屋买卖合同》后,林某汉已按合同约定向刘某求支付全部购房款,刘某求亦将讼争店面实际交付给林福汉使用。关于林某汉对讼争店面未办理过户登记手续是否存在过错的问题。在双方签订《房屋买卖合同》时,刘某求仅办理了讼争店面的预告登记。刘某求通过预购商品房取得的房屋权属明确,讼争店面产权证的办理和取得处于能够实现的期待状态;其办理的预告登记也能够保证将来发生的不动产物权登记,具备一定的物权效力。在此情形下,林某汉与刘某求签订《房屋买卖合同》,购买讼争店面,其取得讼争店面产权的合同目的也是可以预期实现的。而且,由于讼争店面的产权初始总登记直至2012年12月31日方才办妥,而此时讼争店面已被法院查封,亦无法办理产权过户登记手续。因此,林某汉在讼争店面的买卖过程中以及对讼争店面未办理过户登记手续并不存在过错。现林某汉要求停止对讼争店面的执行符合规定,予以支持。另,诉讼中,林某汉申请撤回要求确认讼争店面归其所有的诉讼请求,系其自愿意思表示,予以准许。林某汉要求判令刘某求协助办理讼争店面的产权过户手续,不属于本案执行异议之诉的审理范围,本案不予处理。林某汉要求解除对讼争店面的查封,应通过法律规定的相关程序进行,本案中亦不予处理。

福建省高级人民法院二审认为:

讼争房产系刘某求根据案外人王某华的指定,经人民法院裁定预告登记至其名下,刘某求并与华辰公司签订了《房屋买卖合同》,刘某求在受让讼争房产后又与林某汉签订《房屋买卖合同》,将讼争房产转让给林某汉,该《房屋买卖合同》系刘某求与林某汉的真实意思表示,没有违反国家法律法规的效力性强制性规定,应属有效。毛某华依据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关管理性规定,主张刘某求未取得讼争房产的权属证书,其与林某汉签订的《房屋买卖合同》无效的理由,不能成立。刘某求与林某汉签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋座落、交易价格、产权过户、违约责任等条款,符合《房屋买卖合同》的法律特征,毛某华、刘某求主张该《房屋买卖合同》名为买卖实为借贷,未能提供充分证据证实,该院不予采信。林某汉依据《房屋买卖合同》约定的转让价格支付给刘某求800万元,应视为其全部付清该买卖合同项下的购房款,毛某华主张林某汉未支付讼争合同项下的购房款与事实不符。虽然林某汉支付该款项时,电子银行转账凭证记载汇款用途为借款,但仅凭款项用途的记载并不影响刘某求与林某汉所签订的《房屋买卖合同》性质和效力,毛某华、刘某求以此为由主张林某汉与刘某求之间实际系民间借贷关系的理由,缺乏充分证据证实,该院亦不予采信。毛某华、刘某求主张《房屋买卖合同》约定的价款明显低于刘某求的购房价款,违背商业交易习惯,且属恶意串通的理由,没有证据证实。林某汉在签订《房屋买卖合同》之后实际占有使用讼争房屋,刘某求主张林某汉系强行占有,未能提供证据证明,该院不予确认。讼争房产在华辰公司已办理了总登记,刘某求办理了预告登记的情形下因毛某华等申请被人民法院查封,故房产过户登记手续至今未能办理,并非林某汉的过错所致。综上,林某汉请求人民法院停止讼争房产的执行符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,毛某华的上诉理由不能成立。

最高人民法院再审认为:

(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定,民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。” 林某汉提起本案一审诉讼的诉求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效,而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致,故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示,是认定合同效力的关键。法院结合在案证据,探究合同签订当时双方当事人的真实意思,并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先,林某汉在签订案涉《房屋买卖合同》之前,即已支付部分款项,在先后分为两笔支付的电子转账凭证上,均注明其所支付的款项为“借款”。其次,案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘某求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林某汉的同时,又约定了刘某求授权林某汉在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续,且明确约定在此之前林某汉无权办理过户手续,而刘某求则可以在2012年9月19日前“反悔”,如若反悔,应归还林某汉全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。第三,从案涉店面价格看,案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式,不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。由此可以认定,案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示,刘某求与林某汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘某求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行,当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定,法院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此,林某汉请求确认其与刘某求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效,缺乏法律依据,予以驳回。

(二)林某汉的执行异议是否具备阻却执行的条件

在案涉《房屋买卖合同》只是债权担保的情况下,债权人林某汉实现债权的方式应当是在刘某求债务履行期限届满后,向其主张债权,在刘某求拒不还债或者无力还债的情况下,林某汉方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利,以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力,且林某汉、刘某求并未就以案涉店面为借款设立担保进行登记,故林某汉并未就案涉店面享有所有权或者担保物权,尚不能构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”,故根据该解释第十九条之规定,林某汉的异议理由不能成立。

一、二审判决认定林某汉的执行异议成立,主要是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理产权过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。但本案涉案《房屋买卖合同》名为房屋买卖,实为借款非典型担保,不存在适用该条司法解释的前提条件。一、二审法院适用法律错误,最高院予以纠正。


裁判结果:

一审判决:

一、确认林某汉与刘某求于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》有效;

二、停止对涉案6个店面的执行;

三、驳回林某汉的其他诉讼请求。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

再审判决:

一、撤销一审、二审判决;

二、驳回林某汉的诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国民法总则》

第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效:

(二)意思表示真实;

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》

第十五条 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定,向执行法院提出异议。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。


案例来源:

毛某华、林某汉执行异议之诉(2016)最高法民再113号

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