裁判日期:2018-04-27
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 辽宁兴达律师事务所

案例释义:

1、金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的,符合下列情形则可排除执行:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。

2、被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理产权过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

3、“以房抵债协议”签订后需要债权人对房产办理过户登记手续,实现对房屋的合法的、实际的占有,否则没有排除强制执行的效力,即人民法院仍可执行该房屋。


案情介绍:

2015年2月4日,丹东仲裁委员会做出裁决:宽泰公司偿还解某借款本金1600万元及利息;给付债权转让补偿款300万元。该裁决生效后,宽泰公司没有履行法定义务,解某向人民法院申请强制执行。后丹东市中级人民法院作出(2015)丹执字第00025-1号裁定书,裁定查封宽泰公司的一系列房产。

戴某都对此提出执行异议,诉称,2015年3月15日,戴某都与宽泰公司就双方之间的债务清偿达成合意,宽泰公司以其在建的宽泰新城101套房屋及337间车库抵顶欠戴宏都5243.9万元债务,双方以开具认购协议书和专用收款收据作为抵债凭证。在发现宽泰公司存在资金短缺、工地停工,债权实现存在风险时,戴某都于同年4月15日向丹东市中级人民法院提起民事诉讼,请求确认认购协议有效,同时提出诉讼保全申请,对抵顶给戴某都的房屋予以查封。丹东市中级人民法院受理了戴某都的保全申请,并收取保全费5000元,保证金50万元,价值1亿元的担保物,但丹东市中级人民法院不予采取保全措施。戴某都是第一个起诉宽泰公司的债权人,也是第一个申请诉讼保全的债权人。

在丹东市中级人民法院审理期间,戴某都与宽泰公司为进一步明确双方之间债务清偿问题,将2015年3月15日签订的认购协议全部转化为以房抵债协议,双方为此签订了书面《以房抵债协议书》,确认2015年3月15日所签订的认购协议书所确认的房屋,全部作为本次《以房抵债协议书》的标的物。并主张已合法占有该房屋。

解某答辩称:2015年2月25日,解某向原审法院申请执行,2015年6月27日,一审法院签发(2015)丹执字00025一1号民事裁定,查封了涉案房屋。而戴某都同宽泰公司之间,从民间借贷演变成房屋买卖的时间是2015年10月。戴某都向一审法院起诉,一审作出判决的时间为2015年12月29日。不论戴某都同宽泰公司之间以房顶债协议是否真实,单就以房顶债协议形成及诉讼的时间就晚于解某。

丹东市中级人民法院认为戴某都虽与宽泰公司就双方存在的债权债务达成以房抵债协议,但在人民法院查封之前并未合法占有该不动产,故戴某都的异议理由不能成立,不予支持,驳回戴某都的异议请求。

戴某都不服,向丹东市中级人民法院提起执行异议之诉,请求确认戴某都与宽泰公司之间的以房抵债协议有效,并判决抵债房屋的建筑楼体归戴某都所有。丹东市中级人民法院审理后,作出判决:一、戴某都与宽泰公司于2015年3月15日达成的《以房抵债协议书》有效;二、驳回戴某都的其他起诉。戴某都不服,提起上诉,辽宁省高级人民法院以二审判决维持原判。戴某都仍不服,向最高人民法院申请再审。


诉讼请求:

撤销原判,改判支持戴某都的诉讼请求。


争议焦点:

戴某都对解某申请执行的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。


裁判理由:

最高人民法院认为:

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据原审查明的事实,戴某都与宽泰公司签订案涉《以房抵债协议书》后没有对案涉房产办理过户登记手续,故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。2015年6月27日,一审法院依解某的申请作出(2015)丹执字第00025-1号民事裁定,查封了包括案涉房产在内的部分宽泰公司在建楼房。戴某都主张其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产,但案涉房产在当时尚处于在建状态,并未取得商品房销售许可证,亦未竣工验收,戴某都在原审期间并未举示充足的证据证明其已实际占有了案涉房产。据此,原审认定戴某都不符合前述法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形,认定事实及适用法律并无不当。

至于案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定问题,2017年2月22日作出并已经发生法律效力的(2016)辽民终334号民事判决认定案涉《以房抵债协议书》于2015年3月15日成立并生效。因本案系戴某都主张其对解某申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉,戴某都并未在人民法院查封前合法占有案涉房产,即使其在人民法院查封之前已与宽泰公司订立了合法有效的买卖合同,亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定,其对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益。故二审判决对案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定存在的瑕疵并不影响本案判决结果,不属于依法应当再审的情形。


裁判结果:

驳回戴某都的再审申请。


法律依据:

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。


案例来源:

戴某都、解某执行异议之诉(2017)辽民终1250号 (2018)最高法民申1382号

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