裁判日期:2018-11-01
发布日期:2019-06-24
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  • 胜诉律师:
  • 上海协力(苏州)律师事务所
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案例释义:

本案中,法院判决书认为,开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,是商品房成本的合理要素。房屋买卖双方在合同中已经作出固定房屋总价款的意思表示,且双方没有就降税降价或增税增价明确约定的情形下,一方是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生影响。故在增值税税率下降后,法院支持仍执行合同原定价格。


案情介绍:

2016年11月2日,原告林某作为买受人、被告苏州旭高房地产开发有限公司(以下简称旭高房地产公司)作为出卖人签订《苏州市商品房买卖合同》一份,约定原告购买由被告开发的鸿文雅苑XX幢XX室商品房,房屋建筑面积89.14平方米,总价款为1622245元。合同第四条约定,本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外,不再做变动。合同第八条约定,……实测面积与预测面积发生误差的,根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定,实测面积与预测面积误差比在3%(包含3%)以内的,按该商品房每平方米单价计算多退少补。合同补充条款第23条第5项约定,根据国家财政部、税务总局相关规定,2016年5月1日起房地产行业执行“营改增”政策,买受人知悉并确认,本合同内载明的单价、总价、面积补差款、违约金、赔补偿金以及买受人缴纳的定金、首付款、按揭款等所有购房款,均已包含增值税销项税额,买受人购买本房屋适用增值税税率为11%。合同另对其他事宜进行了约定。

原被告在庭审中一致确认,被告于2016年9月28日收到原告支付的购房定金5万元,于2016年9月30日收到购房款572245元,于2016年11月21日收到购房款100万元;涉案房屋的实测面积为89.11平方米,涉案房屋已交付原告,交房时被告退还原告房屋面积补差款546元,并代收原告交纳的维修基金10693元和契税14742.72元;涉案房屋尚未办妥产权证。

另查明,根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税,其中销售不动产增值税税率为11%。

2018年4月4日,财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号),通知称:纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用17%和11%税率的,税率分别调整为16%、10%;通知自2018年5月1日起执行。

涉案房屋的增值税发票开票日期为2018年6月12日,金额为1474271.82元,税率为10%,税额为147427.18元,价税合计1621699元。因增值税调整,原告认为被告应当返还其相关费用,原告林某遂向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼。

原告林某诉称:原被告签订《苏州市商品房买卖合同》,约定原告向被告购买房屋。合同约定房屋总价1622245元(含11%税额),房屋面积89.14平方米,后由于被告原因导致房屋实得面积为89.11平方米。被告开具发票金额1474271.82元、税率10%、税额147427.18元、总金额1621699元的发票给予原告。经原告核实,被告在开具发票时恶意提高房价来躲避自身退款责任,并且导致原告额外多支出契税。综上,被告应当退还原告相关费用。

被告旭高房地产公司辩称,第一、原被告签订的《苏州市商品房买卖合同》第四条明确约定,本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外,不再做变动,表明关于总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形。涉案房屋交付时,房屋实测面积为89.11平方米,总价款实为1621699元,被告据此已经向原告开具增值税发票,并退还原告面积补差款546元,并不存在任何违约情形,原告要求重新开具增值税发票的主张无事实和法律依据。第二、原告要求退还14610.41元总房价,其实质是因增值税税率调整而产生的税差,被告认为原告无权主张返还,因为合同补充条款虽然约定买受人购买房屋适用增值税税率为11%,但这仅是基于当时营改增政策,原被告双方对税种、开票种类的约定,不具有降税降价的意思表示,降税降价必须在合同中有明确的意思表示,才能得到法律支持;合同第四条约定总房价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这一情形,并未有任何关于税率调整而调整总房价的约定,原告以不含税总价乘以现行税率机械相加的结果,是擅自变更合同价款的行为,没有合同和法律依据,不应得到支持。第三、根据合同约定,房屋总价款为1621699元,被告据此代收14742.72元的契税是合法的,原告无权要求返还。综上,原告作为购房者,无权主张享有因增值税税率下调而产生的税差部分金额,被告根据合同约定确定的总价款开具增值税发票的行为是符合法律规定和合同约定的,并不存在恶意提高房价来躲避退款责任的行为,原告也并未因此多支出契税,请求法院驳回原告的诉讼请求。

2018年11月1日,苏州市虎丘区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

1、判令被告按照合同开具增值税发票(金额1460989.63元、税额146098.96元、税率10%,总价为1607088.59元);

2、判令被告退还14610.41元总房价(已扣除546元);

3、判令被告退还132.82元代收契税;

4、判令由被告承担本案诉讼费。


争议焦点:

因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后,对房屋总价款的影响。


裁判理由:

苏州市虎丘区人民法院认为:

首先,原、被告在合同第四条约定,本合同约定的总房价款除面积差异的原因外,不再做变动,上述约定系原被告双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法;且不动产属于家庭的大额财产,不动产买卖事宜关系重大,故原、被告通过合同作出固定房屋总价款的约定有利于维护商品房交易秩序的稳定;

其次,合同补充条款第23条第5项约定,原告购买涉案房屋适用增值税税率为11%,被告辩称上述约定仅是基于当时营改增政策,原、被告双方对税种、开票种类的约定,原告主张上述约定系原、被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素之一,故税率下调后房屋总价款应当随之调整。本院认为,开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一,开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非,但原、被告已经通过合同第四条作出固定房屋总价款的意思表示,且补充条款第23条第5项的约定并不具有降税即降价的意思表示,故在没有降税降价明确约定的情形下,被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响;换句话说,如果增值税税率并非下降而是上调,对房屋总价款亦无影响;

第三,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后,发生了增值税应税销售行为,应当缴纳增值税,故增值税的纳税义务人为被告,并非原告。现国家降低了增值税的税率,降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应,从长远来看也必将作用于消费领域,从而惠及广大消费者。综上,本院认为,因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后,不影响涉案房屋的总价款,现房屋总价款因面积差异原因变动为1621699元,被告根据上述价款开具增值税发票及收取契税的行为并无不妥,故原告的诉讼请求本院不予支持。


裁判结果:

驳回原告林某的诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。


案例来源:

林某与苏州旭高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷 2018苏0505民初3520号

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