裁判日期:2015-07-31
发布日期:2019-06-04
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  • 胜诉律师:
  • 北京高界律师事务所

案例释义:

建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限:(一)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为一年,其中屋面防水工程为三年;(二)建筑物的电气管线、上下水管线安装工程为六个月;(三)建筑物的供热及供冷为一个采暖期及供冷期;(四)室外的上下水和小区道路等市政公用工程为一年;(五)其他特殊要求的工程,其保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。超过保修期限的,房屋买受人无权以房屋买卖合同纠纷为基础要求出卖人赔偿因房屋质量问题而导致的损失。但是房屋的出卖方同时也是物业管理单位的,应当及时协助业主处理问题。

本案中,房产证登记的房屋结构属性与房屋实际结构属性不一致,因房屋买卖合同对房屋结构没有约定,且房屋交付时已经竣工验收合格,故法院判决书认为判定出卖人存在违约无法律上或合同上的依据。


案情介绍:

2002年5月14日,北京玲珑花园物业发展有限公司(以下简称玲珑花园公司,卖方,甲方)与宇某(买方,乙方)签订《北京市外销商品房买卖契约》两份,约定:乙方自愿购买甲方的玲珑花园XX 1号及XX2号房屋,两套房屋的建筑面积均为116.5平方米,房屋用途均为住宅;甲方同意在2002年5月1日前将房屋交付给乙方,交付时甲方提交建设工程质量监督部门出具的《质量合格证书》,并办妥全部交接手续;甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定,自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修;乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前,其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。该买卖契约中没有关于房屋结构的约定。

玲珑花园公司向法院提交了北京市海淀区建设工程质量监督站于1997年5月20日出具的《工程质量竣工核验证书》,记载:工程名称为玲珑花园居住小区11#楼,核验等级为合格,核验意见为经查该工程合格,准予使用。

2013年1月发现宇某所购XX2号房屋存在漏水情况,玲珑花园公司就将自来水阀门关闭,停止了XX2号房屋的供水致使房屋无法正常使用。宇某认为,玲珑花园公司应赔偿其的各项损失,故向北京市海淀区人民法院提起诉讼。

原告宇某诉称,2002年5月14日,我与玲珑花园公司签订《北京市外销商品房买卖契约》,购买了位于北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园的XX1号及XX2号房屋。2013年1月,自来水公司在抄水表时发现跑水,玲珑花园公司就将自来水阀门关闭,停止了XX2号房屋的供水,导致该房屋无法使用,直到2013年6月才开挖北卧室开始维修地下自来水管道,到目前为止自来水阀门一直被关闭无法使用,双方一直在交涉赔偿问题,玲珑花园公司多次表示在物业费中给予解决。但因赔偿事宜一直未得到解决,该房屋一直无自来水,至今该房屋不能正常使用。按照玲珑花园小区及周边的同等房屋租金每月12000元,从2013年1月至今共计25个月,玲珑花园公司应赔偿我300000元,同时应赔偿我2013年、2014年供暖季的供暖费6990元。另外,根据房产证所记载,诉争房屋的房屋结构为钢混结构,而我在装修房屋时发现房屋的结构实际为砖混结构,上述两种不同结构存在着质量和造价方面的巨大差异,玲珑花园公司应当赔偿我因房屋建筑结构不同而带来的经济损失。

被告玲珑花园公司辩称,不同意宇某的全部诉讼请求。宇某主张的租金损失和供暖费没有法律依据,宇某家的水管坏了,我公司免费上门维修,不应再赔偿损失。双方在购房合同中未约定房屋结构是钢混还是砖混,只要房屋质量合格就可以,不能因为房产证上写的是钢混就要求我公司赔偿。

2015年7月31日,北京市海淀区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

1、玲珑花园公司赔偿原告房屋未使用的租金损失300000元及供暖费6990元;

2、玲珑花园公司赔偿原告房屋质量损失349500元。


争议焦点:

玲珑花园公司应否赔偿原告宇某的各项损失。


裁判理由:

北京市海淀区人民法院认为,

玲珑花园公司与宇某于2002年5月14日签订的《北京市外销商品房买卖契约》系双方真实意思表示且内容不违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均有拘束力。根据合同约定,玲珑花园公司作为诉争房屋的出卖方,应当按照《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》等相关规定对诉争房屋进行保修。根据《建设工程质量管理办法》第四十一条的规定,建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限:(一)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为一年,其中屋面防水工程为三年;(二)建筑物的电气管线、上下水管线安装工程为六个月;(三)建筑物的供热及供冷为一个采暖期及供冷期;(四)室外的上下水和小区道路等市政公用工程为一年;(五)其他特殊要求的工程,其保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。现宇某主张因XX2号房屋的地下自来水管道渗漏所造成的损失,但自该房屋交付至地下自来水管道发生渗漏,显然已经超过双方约定的保修期限,故宇某以房屋买卖合同纠纷为基础要求玲珑花园公司赔偿其因自来水管道渗漏所造成的租金损失及供暖费,没有依据,本院不予支持。关于宇某主张的房屋质量损失,因双方在合同中并未就房屋结构进行约定,玲珑花园公司将竣工验收合格的房屋交付给宇某,并不违反合同约定,且宇某亦未举证证明诉争房屋存在其他质量问题,故宇某以诉争房屋结构为砖混而非钢混为由主张房屋质量损失,没有依据,本院亦不予支持。但需指出的是,玲珑花园公司既是诉争房屋的出卖方,亦是玲珑花园小区目前的物业管理单位,考虑到本案中发生渗漏的自来水管道所处的位置较为特殊,属于位于诉争房屋之外的直埋管,且相关阀门亦不在业主控制范围之内,故在发现管道存在渗漏情况时,玲珑花园公司作为物业管理单位应当及时协助业主处理管道渗漏问题,帮助业主解决自来水用水所面临的实际困难。


裁判结果:

驳回宇某的全部诉讼请求。


法律依据:

《建设工程质量管理办法》

第四十一条 建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限:

(一) 民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为一年,其中屋面防水工程为三年;

(二) 建筑物的电气管线、上下水管线安装工程为六个月;

(三) 建筑物的供热及供冷为一个采暖期及供冷期;

(四) 室外的上下水和小区道路等市政公用工程为一年;

(五) 其他特殊要求的工程,其保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。


案例来源:

宇某与北京玲珑花园物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷(2015)海民初字第13493号

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