裁判日期:2015-11-15
发布日期:2019-04-17
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  • 胜诉律师:
  • 江苏中虑律师事务所

案例释义:

1、建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

2、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

3、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。


案情介绍:

原告明发滨江新城一期小区业主委员会(以下简称明发业委会)成立于2013年9月28日。

2006年10月18日,明发集团南京房地产开发有限公司(以下简称明发集团)与被告南京市和平物业管理有限公司(以下简称和平物业公司)签订《物业管理服务合同》,约定:服务管理事项为房屋建筑本体公共部位、附属设施设备(含电梯、楼宇消防设施等)、本物业规划的红线内属物业管理范围内的市政公共设施(包括道路、室外上下水管道、绿化、室外泵房、路灯等)的维修、养护、管理。合同期限自2006年11月1日起至本物业业主委员会成立后经委员会招标选聘物业管理公司并签订合同之日止。物业管理公共服务费的收取实行包干制。具备销售许可证的停车位,产权属于明发集团停车位的,已销售的车位由和平物业向车位产权人按原50元/位/月收取管理费,未销售部分由明发集团交由和平物业公司统一管理,经营收入由明发集团与和平物业7:3分成。小区广告费收入由明发集团与和平物业7:3分成。

2012年3月19日,和平物业公司发布《关于退出明发滨江新城(一)期物业管理的告示》,通报和平物业公司于2012年6月20日退出该项目物业服务。同年10月16日,和平物业公司与明发业委会签订交接备忘录,并陆续与明发业委会办理交接手续。

另查明,2012年和平物业公司提供给原告财务资料一份,该资料记载和平物业公司在服务合同期限内收取的以下相关费用:车位费3065844.7元、预收停车费242950.7元、经营性广告收入229200元(含报亭进场管理费120000元和电梯广告收入109200元)、服务性收入451620.7元。明发业委会垫付了电梯房门锁及轿厢风扇的维修费共计3245元,原、被告双方对此均予以确认。

原、被告对以上收益分配发生争议,原告明发业委会遂诉至南京市浦口区人民法院。

原告明发业委会诉称,被告原系南京市明发滨江新城一期的前期物业管理公司。自2006年起服务至2012年10月。被告因公司业务调整主动要求于2012年6月20日从原告所在小区退出物业管理。被告在提供物业服务管理期间,不履行物业服务合同约定义务,怠于对原告所在小区的电梯、照明、消防、绿地、监控、门禁等公共设备设施的维修、养护、管理和维护,给原告造成经济损失625540.41元。被告在服务期间,收取2008年至2012年车位费3065844.7元,预收2012年停车费242950.7元,服务性收入451620.7元、经营性广告收入229200元,合计3989616.1元。根据相关法律规定,物业管理公司利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益的70%即2792731.27元返还给全体业主。被告收取上述费用后,从未向原告及业主返还收益。请求判令被告赔偿经济损失625540.41元,返还收益2792731.27元。

被告和平物业公司辩称,1、应由被告承担的损失为3245元,对于其他损失有的应由公共物业维修基金支付,有的尚未实际发生,与被告无关。2、关于停车位收益应当区分专有车位还是公共车位,专有车位是否有收益与原告无关,公共停车位应扣除被告合理运营成本、税费及被告应得的30%的收益,原告应分得87425.408元。3、原告主张返还预收停车费242950.7元的70%,超出原告的法定职责范围,应由业主向被告主张权利。4、关于经营性广告收入229200元(含报亭收入120000元、电梯广告收入109200元),因报亭建设在小区外城镇道路上非属于小区公共部分,且报亭已由街道拆迁,被告支付街道拆迁费60000元。另小区大量业主拖欠物业费用达4000000余元,故电梯广告收入109200元用于补贴电梯运营。5、服务性收入服务性收入451620.7元是物业管理为业主提供水、电、维修收入的费用,属劳务费用,原告无权主张。6、被告于2012年10月前退出明发滨江新城,原告于2014年10月29日提起诉讼,原告的起诉超过诉讼时效。

2015年11月15日,南京市浦口区人民法院作出判决。


诉讼请求:

1、判令被告赔偿经济损失625540.41元

2、判令被告返还收益2792731.27元;

3、诉讼费由被告负担。


争议焦点:

1. 报亭进场管理费是不是广告收入,报亭所在位置是否属于小区公共区域内。

2. 原告要求被告返还的服务性收入是否为物业公司的劳务费用。

3. 被告是否应返还预收停车费以及原告是否对此有权诉讼。

4. 原告主张的权利的期间是否已过诉讼时效。


裁判理由:

南京市浦口区人民法院认为:

根据《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款规定,物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐,所得收益的70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以补贴物业服务费用。关于非公共部分的车位费,被告和平物业公司未提供充分的证据证明实际已销售车位的具体数额,故其主张扣减此部分费用无证据证明,不予采信。关于营业税及附加费,被告提供的是物业公司全体业务纳税的凭证,被告陈述物业公司不仅限于原告所在小区这一部分业务,因无法区分被告在原告小区的业务纳税数额,被告对此未能举证,不予采信。关于运营成本,被告作为停车管理服务的提供方,应当承担其扣除运营成本的举证责任,现被告未能提供证据,不予采信。即使被告提供了运营成本的证据,因被告实行的物业费用包干制,其为停车管理增加的成本应由其自行承担。综上,原告的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。

原告明发业委会要求被告返还预收2012年停车费242950.7元的70%即170065.49元,被告认为物业公司曾公示过退费方案,在公示期内有的业主已办理过退费,而小区864户业主中有部分未交纳物业费,有部分业主向法院起诉要求返还停车费,因此该项收入的数额处于不确定状态。同时原告未经业主授权,无权主张该项费用。本院认为,本案中被告已撤离该小区,不再为小区提供物业服务,则应当退还预收的停车费。被告提出部分业主已退费,部分业主提起诉讼,因未能提供证据,本院不予采信。被告提出原告无权主张该费用,本院认为业主委员会是业主大会的执行机构,体现的是全体业主的意志,本案涉及停车费与全体业主均有利害关系,作为代表全体业主意志的业主委员会有权提起诉讼,故原告此项主张符合法律规定,本院予以支持。

原告明发业委会要求被告和平物业公司返还经营性广告收入229200元的70%即160440元,被告表示上述费用包含报亭进场管理费120000元和电梯广告收入109200元。报亭进场管理费不是广告收入,且报亭的位置并不在小区公共区域内,并已拆除,被告已为拆除支付了60000元拆迁费。电梯广告收入因小区业主欠物业费严重,故被告将电梯广告收入用于电梯的维修年检共计130000元,超出了电梯广告收入。本院认为根据《江苏省物业管理条例》第六十五条第二款规定,利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,收益按照业主大会或者业主授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用,没有决定或者约定的,所得收益的70%纳入住宅专项维修资金。本案中,报亭的位置位于明发滨江新城一期小区建筑区划内道路上,属业主共有部分;楼道、电梯内属业主共有部分。被告在此从事经营性活动的,原、被告对收益没有约定,故被告利用业主共有部分从事经营活动所得收益的70%依法应当属于全体业主。关于被告主张已为拆除报亭支付了60000元拆迁费,本院认为原告主张报亭进场管理费120000元依据的是被告制作的财务资料,被告已提供了收据及情况说明,证明2012年11月21日支出了此笔60000元拆迁费用,该笔费用支出时间迟于财务资料制作时间,并未将此笔支出的费用纳入统计中,故关于报亭的收入实际获得的收益应为120000元-60000元=60000元。关于被告主张电梯广告费已用于电梯的维修年检,不应当返还的的主张,本院认为被告采用包干制方式收取物业费,即由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。根据物业管理服务合同的约定,被告负有电梯的维修、养护义务,故即使存在业主欠缴物业费情况,但被告无权擅自用广告收入以弥补其经营中的不足,因被告未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告收入的行为侵犯了全体业主的共有权,对被告的主张不予采信。故原告主张被告返还广告收入的应为60000元+109200元=169200元的70%即118440元。

原告要求被告返还服务性收入451620.7元的70%即316134.49元,被告表示该收入是物业管理为业主提供水、电、维修收入的费用,属劳务费用,原告无权主张。本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《江苏省物业管理条例》第六十五条的规定,占用业主共有的道路或场地停放车辆的停车费及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营活动的收益,有合同约定按约定,没有约定的,所得收益的70%纳入住宅专项维修基金,其余部分可以用于补贴物业服务。本案中原告未提供证据证明该项费用是被告占用业主共有部分的设施、道路进行经营活动所获得的收益,故对其求被告返还此款无事实和法律依据,本院不予支持。

关于诉讼时效。本案诉讼时效期间为二年,但诉讼时效期间应当从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据原、被告2012年11月2日签订的备忘录,被告履行义务的截止时间是2012年12月31日前,原告于2014年10月29日向本院提起诉讼,故原告提起本案之诉并未超过诉讼时效。


裁判结果:

一、被告和平物业公司于本判决生效之日起十日内返还原告明发业委会停车费2146091.3元、预收停车费170065.49元、广告收入118440元,合计2434596.79元。

二、驳回原告明发业委会的其他诉讼请求。

本案受理费34146元,由原告明发业委会负担9560.88元,被告和平物业公司负担24585.12元


法律依据:

《中华人民共和国物权法》

第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第七十六条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国合同法》

第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物业管理条例》

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

《江苏省物业管理条例》

第六十五条:占用业主共有的道路或场地停放车辆的停车费及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营活动的收益,有合同约定按约定,没有约定的,所得收益的70%纳入住宅专项维修基金,其余部分可以用于补贴物业服务。


案例来源:

南京市明发滨江新城一期业主委员会与南京市和平物业管理有限公司物业服务合同纠纷(2014)浦民初字第3317号

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