裁判日期:2017-10-09
发布日期:2019-05-28
阅 读 量:33
  • 胜诉代理:
  • 湘阴县南湖法律服务所

案例释义:

1、根据《合同法》的规定,受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以突破合同相对性,直接行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

2、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。


案情介绍:

被告龙某武需要租赁门面经营龙腾海鲜加工坊,2014年3月10日,原告黄某龙、周某霞将两人共同共有的位于湘阴县文星镇精密现代城北侧43幢XXX号房的门面委托原告周某霞之弟周某武与被告签订了一份“门面租赁合同”,出租方周某武为甲方,承租方龙某武为乙方。合同中约定:一、门面租金为2.28万元/年,两年调整一次,续租时租赁价本着随行就市,相互协商,平等自愿的原则协商确定,本合同年限为5年,时间自2014年4月1日算起。本年到期前一个月内交下一年度租金。二、乙方如需装修门面,在不影响甲方房屋结构的基础上,自己负责(包括所有费用)。乙方租赁期间不得将门面转让,或转租给第三方,合同到期乙方继续租赁,甲方可优先考虑出租给乙方,如乙方不想继续租赁,乙方不能将门面任何不能移动的装饰物拆除。若装修、使用期间对周边产生的影响及安全生产问题,乙方自己负责解决,甲方概不负责。三、门面水电费(甲方提供收房时的水电户头,若增容变动等由乙方自己负责解决)、物业费等运营费都由乙方按约及时缴纳。出租房周某武与承租方龙某武均在“门面租赁合同”上签字。合同签订后两年,被告龙某武按约交纳了租金。自2016年4月1日起,被告龙某武在两原告的委托人周某武多次催要下交付了11600元租金。此后,被告龙某武再未向两原告交纳过租金,两原告遂向湖南省新宁县人民法院湘阴县人民法院提起诉讼。

原告黄某龙、周某霞诉称:被告前两年交付了租金,但从2016年4月1日起被告没有按约定提前一个月交付租金。后经原告多次催要,被告交付了11600元租金,拖欠了11200元。从2017年4月至今,被告没有交付租金。在2016年10月20日左右被告将门面转租给姓杨的老板经营,经营一段时间后又关门歇业。原告委托人多次找被告协商解决,被告不予理睬,致使问题得不到解决。被告长期拖欠门面租金及转租给他人经营的行为违反了合同的约定。

被告龙某武未予答辩。

2017年10月9日,湖南省湘阴县人民法院作出判决。


诉讼请求:

1、被告龙某武立即向两原告支付拖欠的门面租金11200元及从2017年4月1日起至交出门面之日止的租金;

2、解除“门面租赁合同”。


争议焦点:

两原告作为委托人是否有权直接向被告主张权利。


裁判理由:

湘阴县人民法院认为:

两原告的委托人周某武与被告龙某武签订的“门面租赁合同”系双方真实意思的表示,内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定,该协议合法、有效。在合同订立后,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务,被告在履行合同过程中未能按约定向两原告支付租金的行为,已构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定,“受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”故两原告作为委托人可以向被告龙某武主张权利。被告龙某武经周某武的多次催要后逾期仍不支付租金的,两原告可以依法解除合同。故本院对于两原告主张解除周某武与被告龙某武签订的“门面租赁合同”的请求,予以支持,合同解除后,双方约定的5年时间的租赁期限,尚未履行的终止履行,被告龙某武应将门面腾空交付给两原告。两原告的委托人周某武与被告龙某武签订的“门面租赁合同”中约定门面租金为22800元/年,时间自2014年4月1日起计算。被告龙某武除前两年租金付清外,自2016年4月1日后仅向两原告支付了11600元租金后再未向两原告交纳过租金,故本院对于两原告主张被告龙某武支付拖欠租金的请求,予以支持。

合同解除后,被告龙某武应当按照22800元/年的标准向两原告支付自合同解除之日起至实际交付门面之日止的门面占用费。

被告龙某武经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉,视为其对抗辩权等权利的放弃,不影响本院根据已查明的事实作出处理。


裁判结果:

一、解除原告黄某龙、周某霞委托案外人周某武与被告龙某武于2014年3月10日签订的“门面租赁合同”;

二、被告龙某武于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于湘阴县文星镇冬茅路精密现代城北侧43幢XXX号门面腾空、交付给原告黄某龙、周某霞;

三、被告龙某武于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄某龙、周某霞支付拖欠的门面租金23100元(自2016年4月1日起至2017年10月9日止)及后段占用费(自2017年10月10日起按租金22800元/年的标准计算至实际腾空门面之日止)。

本案案件受理费1080元,由被告龙某武承担。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

第四百零三条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。


案例来源:

黄某龙、周某霞与龙某武房屋租赁合同纠纷(2017)湘0624民初1122号

同类案例

搜索