裁判日期:2016-04-11
发布日期:2019-05-25
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案例释义:

1、合同的当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。签订合同时提供格式条款的一方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

2、开发商未取得商品房预售许可证,与购房人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证的,可以认定有效。

3、保证人为债务人承担保证责任后,有权向债务人追偿。


案情介绍:

原告湖南盛基置业有限公司(以下简称盛基置业公司)诉称:2013年3月19日被告与原告李某平签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》,随后,被告、原告与中国银行股份有限金司长沙市金霞支行(以下简称中银金霞支行)签订了《个人住房贷款合同》,被告购买位于长沙市望城区星城镇的恒大名都楼盘5X栋23XX号房,被告在中中银金霞支行办理了按揭贷款,原告对被告的银行借贷承担保证责任。因被告没有按银行贷款合同规定期限偿还贷款,导致原告承担保证责任,原告代被告偿还了上述银行贷款本金及利息等。根据上述《长沙市望城区商品房买卖合同》附件七第二条第五款的约定,在《房地产权证》办理完毕前,买受人(即被告)未按银行贷款合同规定期限偿还贷款,导致出卖人(即原告)承担了保证责任的,出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》,收回该商品房,买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内,协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。为此,原告向湖南省望城县人民法院提起诉讼。

被告未提交答辩意见。

法院查明,2013年3月19日,原告盛基置业公司与被告李某平签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件,该合同约定:买受人李某平购买原告湖南盛基置业有限公司开发的位于望城区星城镇恒大名都项目第5X幢23XX号房,该房按建筑面积145.63平方米计算价款,以每平方米5317.65元计算总房价为774409元。合同第六条约定银行按揭付款方式和期限:2013年3月19日前支付房款234409元,余款54万元须在2013年3月19日前办理完银行按揭贷款申请手续。该合同附件七补充协议第二条第一款第5项规定:在《房地产权证》未办理完毕前,买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担了保证责任的,出卖人享有下列权利:(1)有权单方解除本《商品房卖买合同》,收回该商品房,买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后15天内,协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。(2)有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院执行等方式行使追偿权。(3)有权终止或不予办理房地产权证,并无须承担任何责任。合同附件七补充协议第十八条:《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的,以本补充协议为准。合同签订后,被告按合同约定向原告首付购房款234409元(其中,被告自筹款71784元,被告向金碧物业有限公司长沙分公司借款162625元),原告收到该款后向被告出据了销售发票。

2013年3月20日原告、被告与中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行签订《个人购房借款及担保合同》及合同附件(该贷款业务后由中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行交中银金霞支行经办)。被告办理了银行按揭贷款,原告对被告的银行贷款承担连带保证责任。被告向中银金霞支行贷款54万元,贷款期限20年,按240期偿还本息。合同签订后,中银金霞支行于2013年3月29日按合同约定向被告发放贷款54万元至原告帐户。

2015年7月15日中银金霞支行向原告出具关于李某平个人购房按揭贷款履约代偿证明,证明中银金霞支行向借款人发放54万元个人购房按揭贷款,因借款人李某平不履行还款义务。根据按揭合同约定,由盛基置业公司提供阶段性担保,替借款人李某平拖欠的贷款代偿。盛基置业公司从2014年8月15日起至2015年7月15日已代偿本金17098.43元,利息25647.65元。

另查明,原告于2013年10月21日取得该涉诉商品房预售许可证,是在向本院起诉前取得。合同约定原告交房时间为2014年12月31日,因被告违约,原告没有将涉诉房屋交付被告,涉诉房屋亦未办理房屋产权证。

2016年4月11日,湖南省望城县人民法院作出判决。


诉讼请求:

判令解除被告与原告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》,原告收回涉案房屋;

2、判令被告将涉案房屋返还给原告,并协助原告办理房屋更名过户手续;

3、判令原告依照合同约定不予退还被告所交的购房款项71784元;

4、判令被告赔偿原告因被告违约断供而造成的原告代其偿还的银行利息、罚息等损失,至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止,至2015年7月15日利息暂计25647.65元;

5、判令被告偿还原告代其偿还的银行贷款本金,至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止,至2015年7月15日本金暂计17098.43元;

6、判令被告承担本案全部诉讼费用。


争议焦点:

原、被告签订的商品房买卖合同补充协议约定若买受人违约导致出卖人承担了保证责任的,则买受人所交全部款项不予退还,其是否为格式条款以及是否有效。


裁判理由:

湖南省望城县人民法院认为:

一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思,不违反法律规定,合法有效。原、被告之间形成了合法的商品房买卖合同关系及抵押担保关系。现被告连续逾期未能按时足额偿还贷款本息导致原告向银行承担了保证责任,构成了违约事实,故依据原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》附件七补充协议第二条第一款第5项的约定,对原告要求解除与被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》的诉求,本院予以支持,但因原告未将房屋交付给被告,故对原告要求被告将房屋返还给原告的请求不予支持,原告要求被告协助原告办理房屋更名过户的诉求,本院予以支持。

二、对于《长沙市望城区商品房买卖合同》合同附件七补充协议第二条第一款第5项约定的“若买受人违约导致出卖人承担了保证责任的,则买受人所交全部款项不予退还。”本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”本案的商品房买卖合同系原告方拟定,该条款系格式条款,明显加重了被告的责任,排除了被告的主要权利,故该条款中关于“所交款项不予退还”的部分约定无效。对原告请求对被告所交款项不予退还的诉求,本院不予支持。

三、对于原告的第四项、第五项诉求,请求责令被告偿还原告因被告违约断供贷款造成原告向银行代偿银行贷款本金、利息、罚息等损失至涉诉房屋更名过户手续办理完成之日止,暂计算至2015年7月15日共计为42746.08元(含银行贷款本金17098.43元,银行贷款利息、罚息等为25647.65元)。根据原、被告签定的《长沙市望城区商品房买卖合同》,该合同附件七补充协议第二条第一款第5项约定:在《房地产权证》未办理完毕前,买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担了保证责任的,出卖人有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院执行等方式行使追偿权。因被告违约未按期偿还银行贷款本息,而原告履行了担保责任后有权向被告追偿。该两项诉求,本院予以支持。


裁判结果:

一、解除原告盛基置业公司与被告李某平签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》。

二、限被告李某平在本判决生效后三十日内,协助原告盛基置业公司到房地产管理部门办理房屋更名过户手续;

三、限被告李某平在本判决生效之日起十日内支付原告盛基置业公司为被告李某平代偿的银行贷款本金、利息、罚息等共计42746.08元(暂计算至2015年7月15日止);2015年7月15日起至涉诉房屋更名过户手续办理完成之日止,原告盛基置业公司为被告李某平代偿的银行贷款本金、利息、罚息等款,限被告李某平在涉诉房屋更名过户手续办理完成之日起十日内支付给原告盛基置业公司;

四、驳回原告盛基置业公司的其他诉讼请求。

本案受理费2591元,由被告李某平承担。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国担保法》

第三十一条 保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。


案例来源:

湖南盛基置业有限公司与李某平商品房预售合同纠纷(2015)望民初字第01604号

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