裁判日期:2018-10-25
发布日期:2019-05-24
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案例释义:

1、所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。房屋原所有权人与承租人签订租赁合同后,原所有权人将房屋出卖并已交付给新所有权人后,且已通知了承租人,新所有权人有权向承租人收取房屋租金。

2、《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。但动产租赁、不动产先抵后租或者在被查封财产之上所设立的租赁,均不适用“买卖不破租赁”


案情介绍:

原告文某一审诉称,2015年3月12日,被告丁某与攸县中天房地产开发有限责任公司(以下简称中天房地产公司)、胡某、龙某湘签订了为期5年(2015年5月1日至2020年4月30日)的房屋租赁合同,其中中天房地产公司出租的房屋面积为35.1平方米,年租金为6万元。原告于2014年5月30日购买了上述房产。2016年4月21日,该房屋过户至原告名下。过户后,原告及时告知了被告丈夫陈某鸿,但被告没有回复。2017年4月,原告多次联系被告商议房租事宜,被告告知出于种种原因,2017年度的房租只剩3万元,原告出于好心遂同意减免2017年度的租金,只收取了3万元租金,但在收据上明确注明2018年度的租金必须按时价另行协商。2018年4月份,原告要求被告按房屋租赁合同支付6万元租金,被告以种种理由拒绝。为此,原告特诉至湖南省攸县人民法院。

被告丁某辩称:2015年我与胡某、龙某湘、中天房地产公司签订了房屋租赁合同后,又与胡某、谢某刚签订了其他的补充协议,补充协议约定,由谢某刚到我这里收取胡某的租金抵账。现原告文某要求我直接向其支付租金,只要胡某和谢某刚没有异议,我可以配合。

攸县人民法院一审查明,2015年3月12日,被告丁某与中天房地产公司、胡某、龙某湘共同签订了为期5年(2015年5月1日至2020年4月30日)的房屋租赁合同,以29.8万元年的价格整体承租了三处房产,其中中天房地产公司出租的房屋面积为35.1平方米,租金为6万元一年;胡某出租的房屋面积为320平方米,租金为5.8万元年;龙某湘出租的房屋面积为83平方米,租金为18万元年。房屋租赁合同约定,租金为一年一交,第一年度(2015年5月1日至2016年4月30日)的租金在合同签订之日支付20万元,剩余9.8万元在2015年4月20日支付;第二年度(2016年5月1日至2017年4月30日)的租金在2015年4月20日预付15万元,在2016年4月20日支付14.8万元;第三、四、五年度的租金在每年的4月20日支付。上述所有租金均由胡某收取后再向各出租方分配,其余两出租方不得直接向丁某收取租金。

2014年5月30日,原告与中天房地产公司签订了商品房销售合同,购买了其房产。签订商品房销售合同后,中天房地产公司没有为原告办理过户手续。2015年10月26日,攸县人民法院(2015)攸法民一初字第2049号民事判决书判决中天房地产公司将涉案房屋交付给原告文某使用并将其登记到原告文某名下。2016年4月21日,该房屋过户至原告文某及其妻子齐某香名下。过户后,原告电话联系被告丁某之夫陈某鸿,告知其房屋产权变更的情况,并要求被告将2017年5月1日至2020年4月30日的租金交付给原告。2017年4月22日,被告向原告支付3万元租金,原告向被告出具了收据,并在收据上注明2018年后的租金按时价另行协商。2018年4月份,原告要求被告按房屋租赁合同支付6万元租金未果。

另查明,胡某系中天房地产公司的法定代表人。2015年8月5日,胡某与谢某刚针对二人间的债权债务问题签订了《补充协议》,协议中涉及到《房屋租赁合同》租金的收取,该《补充协议》约定:“龙某湘应收5年租金90万元,2015年4月实收租金1.9万元,下差租金88.1万元。按照租赁合同分年度计算如下:①第二年度剩余租金14.8万元交付龙某湘指定收租人谢某刚;②第三年租金29.8万元交付谢某刚;③第四年租金29.8万元交付谢某刚;④第五年租金13.7万元交付谢某刚,余下16.1万元交付胡某。”胡某、谢某刚、丁某分别在甲方、乙方、承租方处签字。2016年4月20日,胡某与谢某刚对租金的收取作出了《补充说明》,对租金的收取调整为:第二年度租金由谢某刚收取13.8万元,胡某收取1万元;第三年度租金由谢某刚收取26.8万元,由胡某收取3万元;第四年度租金由谢某刚收取26.8万元,由胡某收取3万元;第五年度租金由谢某刚收取20.7万元,由胡某收取9.1万元。

在房屋租赁合同的履行过程中,租金的实际收取情况如下:2015年3月15日胡某收取了第一年度的租金及第二年度的预付租金44.8万元;2016年4月20日谢某刚收取了第二年度的租金13.8万元;2017年4月22日文某收取了第三年度的租金3万元;2017年4月25日谢某刚收取了第三年度租金26.8万元;2018年4月20日谢某刚收取了第四年度的租金21.8万元。

后湖南省攸县人民法院一审判决支持了原告文某的主张,被告丁某不服,遂向株洲市中级人民法院提起上诉。

丁某上诉称,一、原审认定事实不清。被上诉人的诉讼请求对抗并损害了案外人谢某刚的合法权益,上诉人已提交证据证明被上诉人在购房时知道以租金还借款的协议,被上诉人取得房产后应享有的租金收入也只能在3万元内考虑。二、本案当事人间没有签订《房屋租赁合同》,双方也没有租金约定。三、原审遗漏当事人,应将胡某、谢某刚作为第三人参加诉讼。四、原审判决一方面认可原租赁合同有效,另一方面又判决上诉人向被上诉人支付租金,存在矛盾。

被上诉人文某辩称,上诉人与案外人胡某之间的合同我不知情,谢某刚与本案有关联。

2018年10月25日,株洲市中级人民法院作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告文某诉请:

1、判令被告丁某将租赁房屋2018年5月1日至2019年4月30日的租金6万元支付给原告;

2、判令被告从2018年4月起与原告另行签订新的房屋租赁合同;

3、本案的诉讼费由被告承担。

二审上诉人丁某诉请:

1、撤销原审判决或将本案发回重审;

2、判定租赁房屋2018年-2019年度实际租金收益为3万元以内;

3、上诉费由被上诉人承担。


争议焦点:

丁某应向谁支付房屋租金以及租金数额是多少。


裁判理由:

攸县人民法院认为:

本案系房屋租赁合同纠纷。依据我国《物权法》的规定,不动产的转让自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中,中天房地产公司所有的房产于2016年4月21日转移登记至原告文某及其妻子齐某香名下,即原告文某于2016年4月21日取得涉案房产的所有权。在原告文某取得涉案房产的所有权之前,该房屋已由中天房地产公司出租给被告丁某使用。依据我国《合同法》的规定,“买卖不破租赁”,原告文某在租赁期间取得出租房产的所有权,不影响房屋租赁合同的效力,该合同应继续履行,故原告文某依法享有收取租金的权利。

被告丁某对原告文某请求的租金数额并无异议,只是对租金的支付对象有异议。被告丁某辩称,依据《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充说明》的约定,所有的房屋租金只能向胡某、谢某刚支付,因此原告所请求的租金只有在胡某同意的情况下才能向原告支付。本院认为《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充说明》中约定房屋租金由胡某及谢某刚收取的基础一是胡某、中天房地产公司、龙某湘对出租房产享有所有权;二是房屋所有权人认可租赁合同及补充协议约定的租金收取方式。2016年4月21日,中天房地产公司所有的房产过户至原告文某名下,即中天房地产公司对该房产所有的权利一并转让给原告文某,原告文某取得了该房产的所有权,对该房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利;且原告文某在取得涉案房产的所有权后及时告知了被告丁某租赁物产权变动的情况,明确表示不认可租赁合同及补充协议约定的租金收取方式,要求被告丁某直接向其支付租金,故租金仅由胡某及谢某刚收取的约定已丧失其基础,被告的辩称主张本院不予支持。依据《房屋租赁合同》的约定,原告文某所有的房产的租金为6万年,故原告请求被告向其支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金6万元,符合法律规定,也没有损害其他两出租人及承租人的合法权益,本院予以支持。

原告文某请求被告丁某在2018年4月起与其另行签订新的房屋租赁合同,本院认为在现有的《房屋租赁合同》合法有效的情况下,原、被告之间是否另行签订新的房屋租赁合同完全基于原、被告双方的意思自治,法院的裁判只能基于已有的法律关系进行,而不能直接干涉、强迫当事人建立新的法律关系,故对原告该诉讼请求本院不予支持。

株洲市中级人民法院认为:

一、上诉人应向被上诉人支付房屋租金。被上诉人已购买案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第一百六十三条亦规定:“标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。”因本案上诉人所承租的房屋已过户至被上诉人及其配偶名下,被上诉人作为所有权人有权收取该房屋的租金收益。上诉人与案外人胡某、谢某刚签订的《补充协议》及《补充说明》关于房屋租金交纳的内容已丧失履行基础。上诉人自房屋所有权变更之日起应向被上诉人及其配偶支付租金,不再需要向胡某、谢某刚支付租金。

二、租金数额应按原房屋租赁合同约定的数额来确定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”上诉人有权按照原房屋租赁合同约定的时间和价款继续承租案涉房屋,因原《房屋租赁合同》约定的租金为6万元年,故上诉人应当向被上诉人支付2018年5月1日至2019年4月30日间的租金数额为6万元。

综上,上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。


裁判结果:

一审判决:

一、由被告丁某在本判决生效之日起十日内支付原告文某租金6万元;

二、驳回原告文某其他诉讼请求。一审案件受理费1300元,减半收取650元,由被告丁某负担。

一审案件受理费1300元,减半收取650元,由被告丁某负担。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费550元,由上诉人丁某负担。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百六十三条 标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

《中华人民共和国物权法》

第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。


案例来源:

丁某与文某房屋租赁合同纠纷(2018)湘02民终1805号

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