裁判日期:2015-10-08
发布日期:2019-04-17
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  • 胜诉律师:
  • 新疆金仕成律师事务所。
  • 新疆金仕成律师事务所

案例释义:

1. 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院不予支持,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。但是实践中在法庭上不主张该买卖合同系借贷合同的担保,而是单独的买卖合同,则法院一般予以支持。

2. 双方之间借款利息的计算方法超出法律规定的民间借贷利率保护上限的,法律不予保护。


案情介绍:

原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称:原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称:根据双方合同约定,新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司(以下简称彦海公司)应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止,彦海公司拒不履行房屋交付义务。故向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起诉讼,请求判令:一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元;二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元;三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

彦海公司辩称:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示,双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷,该商品房买卖合同系为借贷合同的担保,该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。

法院查明:原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与被告彦海公司于2013年先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行,四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后,因彦海公司未偿还借款本息,双方经对账,确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同,约定彦海公司将其名下房屋出售给四人,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款38601982.22元,待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示,双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算,并计算复利。原告认为被告未履行房屋交付义务,遂向法院提起诉讼。

2015年4月27日,新疆维吾尔自治区高级人民法院对本案作出一审判决,判令彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金及律师费。彦海公司不服,向最高人民法院提起上诉。

彦海公司上诉称,彦海公司与汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚之间不存在真实有效的房屋买卖关系,双方之间存在借款关系,且该借款关系涉嫌犯罪,现正在公安机关处理过程中。为保证彦海公司履行还款义务,双方于2013年7月5日签订《补充协议》,约定将紫荆公馆第一至十九层以预售方式出售给四人,彦海公司以约定的价格回购,作为借款担保。该担保方式具有流质性质,应当认定为无效。2014年6月18日签订的本案《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》,均是为履行上述《补充协议》签订,实质是以物抵债协议,均应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定,认定为无效。彦海公司的公章和合同章、财务章,自2014年3月24日移交给刘新龙后,至2014年6月30日才移交回彦海公司,刘新龙未经彦海公司同意,于2014年6月18日在《预售商品房补充协议》上私自加盖彦海公司的公章,一审判决对该事实认定错误。由于上述合同依法应认定为无效,双方当事人在合同中约定的未交付房屋的利息及违约责任等约定无效,不能作为判令彦海公司承担违约金和支付律师费的依据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形,应当按照民间借贷法律关系审理。汤龙等四人以高达10%以上的月利率计算出高额利息,扩大非法债权总额,又用以物抵债形式签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》,逃避公开拍卖程序,将价值8亿元的房产以4亿元价格抵债,侵犯了彦海公司其他债权人的权益。

汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚答辩称,一审判决认定事实正确,本案双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定,依法成立的合同,自成立时生效。本案《商品房买卖合同》自双方当事人签字盖章之日起即成立生效。本案《借款合同》、《补充协议》、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》,系相继订立,时间上具有连续性,内容上具有关联性。《补充协议》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》不存在法律规定的合同无效情形,未违反法律关于流押禁止的规定。彦海公司虽主张《补充协议》、《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》对其显失公平,但并未依法行使合同撤销权。彦海公司主张《预售商品房补充协议》系刘新龙等私自加盖彦海公司公章,与事实不符。刘新龙已于2014年3月27日上述协议签订前,将公章返还给彦海公司,且2014年6月23日,彦海公司出具《承诺书》,再次强调和认可《预售商品房补充协议》约定内容,该《承诺书》有彦海公司股东签字并加盖公章,系彦海公司真实意思表示。一审判决适用法律正确。彦海公司未按合同约定履行义务,应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形,与本案事实不一致,不应适用于本案。请求驳回彦海公司的上诉请求。

2015年10月8日,最高人民法院作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉请:

1、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元;

2、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元;三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

二审上诉人彦海公司诉请:

1、撤销一审判决第一项、第二项;2、判决驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的诉讼请求;3、本案诉讼费用由汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚承担。


争议焦点:

双方之间房屋买卖合同是否属于借贷合同的担保。


裁判理由:

新疆维吾尔自治区高级人民法院一审认为:

关于原告诉讼主体是否适格问题。彦海公司称,其与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚分别签订15份合同,应当分案诉讼。该院认为,2014年3月18日和3月27日,汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司分别签订的15份《预售商品房买卖合同》为预告登记备案合同,该合同双方并未实际履行。备案合同签订后,四人与彦海公司于2014年6月18日签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均载明买受人主体为汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚。故汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚共同诉讼主体适格。彦海公司提出四人应分别诉讼的抗辩理由,本院不予采纳。

关于双方签订的合同效力和法律关系问题。本案中,彦海公司合法取得商品房预售许可证后,将其开发的“紫荆公馆”的在建房产,与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚签订《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》。合同约定的商品房基本状况,商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等,具备商品房买卖合同的必要条款,双方并在落款处签字盖章。彦海公司对涉案合同真实性未提出异议。可见,双方订立商品房买卖合同意思表示真实,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效。彦海公司认为,双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容,违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。该院认为,本案中,双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保,不涉及担保法关于“流质契约禁止”问题。故商品房买卖合同约定内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。

彦海公司庭审中称,《预售商品房补充协议》仅有公司盖章无股东签字,且公司盖章及甘彦海私章于2014年3月24日移交给刘新龙,系刘新龙私自加盖,无法律效力。经查,刘新龙经彦海公司同意,于2014年3月24日13时4分将彦海公司的公章、合同章、财务章及甘彦海的私章移交给刘新龙。2014年3月27日17时11分刘新龙将上述公、私章返还给彦海公司。《商品房买卖合同》与《预售商品房补充协议》系2014年6月18日同日签订,均在公、私章交接之后。2014年6月23日,彦海公司出具《承诺书》认可并对《预售商品房补充协议》约定的部分内容予以明确,落款处由彦海公司的股东签字,并加盖公司公章。故《承诺书》载明的内容可以证实,彦海公司对《预售商品房补充协议》的签订和内容是明知的。《预售商品房补充协议》无股东签字,并不能成为该协议无效的法定理由。故彦海公司认为《预售商品房补充协议》无法律效力的理由不能成立。

关于双方的法律关系问题。经查,双方当事人对在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系均不持异议。彦海公司在对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息的情况下,双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期,并于2014年7月10日对借款本息进行核算确认后,将借款本息数额转为购房款,用于汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚购买彦海公司开发的紫荆公馆部分房产,购房单价以彦海公司提供《紫荆公馆一号综合写字楼销售房源表》进行计算,并约定折抵后剩余38601982.22元房款待彦海公司给四人办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内一次性支付。《商品房买卖合同》签订后,彦海公司未偿还借款和利息。可见,双方借贷关系通过协商一致予以解除,其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。因此,双方当事人之间系商品房买卖法律关系。彦海公司认为双方之间系名为商品房买卖实为民间借贷法律关系的抗辩理由与事实不符,本院不予采纳。

综上,双方签订的《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,属合法有效。双方之间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的,应当承担违约责任。

关于彦海公司是否应当支付违约金和律师费问题。双方签订的《预售商品房补充协议》第八条违约责任中约定,合同在执行中发生纠纷,因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均有违约方承担。彦海公司在《承诺书》称,《预售商品房补充协议》第四条明确约定,承诺人承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前。承诺人现向买受方郑重承诺:如承诺人未能按期向买受方交房,承诺人自2014年9月30日起,每月向买受方支付人民币1200万元整的利息,直到交房完毕之日截止。彦海公司作为公司法人,对其作出的承诺和因承诺未能兑现而产生的法律后果应当明知。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>司法解释》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。彦海公司认可未能按约交付房屋,但不应承担违约金,其理由是双方为借贷关系而非商品房买卖合同关系。经该院释明,彦海公司请求人民法院对违约金予以调减。根据双方约定及被告的承诺,彦海公司迟延交付房屋的行为已构成违约,应当承担违约责任,并承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中产生的诉讼费和律师费用416300元。由于彦海公司认为合同约定违约金每月1200万元过高,鉴于彦海公司仍具备交付房屋的条件及汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚尚未付清全部购房款项,该院酌定参照人民银行同期同类贷款利率标准,以已付房款361398017.78元为基数,确定违约金为9275057.23元。

最高人民法院认为:

本案争议的商品房买卖合同签订前,彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方争议的商品房买卖合同,是在彦海公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。经审查,双方之间借款利息的计算方法,已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率,故应当认为汤龙等四人作为购房人,尚未足额支付合同约定的购房款,彦海公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据,要求彦海公司支付违约金及律师费,缺乏事实和法律依据。


裁判结果:

一审判决:

一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元;

二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元;

三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。

二审判决:

一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2015)新民一初字第2号民事判决;

二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国担保法》

第四十条 订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。

《中华人民共和国物权法》

第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。


案例来源:

汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷(2015)民一终字第180号

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