裁判日期:2014-01-20
发布日期:2019-05-04
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案例释义:

《物权法》规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。据此,业主将住宅改变为经营性用房,其行为的合法性需要同时满足两个条件:一是遵守法律、法规以及管理规约,二是应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约,只要没有经过有利害关系的业主同意,将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。此处“有利害关系的业主”,可分为本栋建筑内的业主和本栋建筑外的业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为《物权法》所称“有利害关系的业主”;建筑区划内、本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。故,对于前者而言,无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响,即应认定为“有利害关系的业主”;而对于后者而言,在其举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响后,亦应认定为“有利害关系的业主”。


案情介绍:

被告郑某于2003年4月28日取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元3XⅩ室、设计用途为住宅的房屋(以下简称3XⅩ室房屋)的房屋所有权证,原告张某于2007年取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元2 XⅩ室、设计用途为住宅的房屋的房屋所有权证。郑某与张某系同一单元上下楼层邻居关系。

刘某系郑某的嫂子,其于2011年10月8日与被告联通武汉分公司签订白玫瑰花苑通信机房租赁合同,约定联通武汉分公司利用3XⅩ室房屋建设通信机房,租期自2011年10月8日起至2015年10月7日止,年租金为29800元;刘某负责周边群众的协调工作,保证联通武汉分公司正常施工及日常维护;联通武汉分公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全,设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。联通武汉分公司于2011年12月使用3XⅩ室房屋至今。与此同时,郑某的哥哥郑某良仍居住使用3XⅩ室房屋。

白玫瑰花苑物业管理处、白玫瑰花苑业主自2012年3月19日起,多次要求3XⅩ室房屋业主停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患。

法院查明,联通武汉分公司于2010年5月13日与武汉市公安局签订武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同。联通武汉分公司于2012年4月8日领取武汉市重大项目认定证书,载明项目名称为无线城市综合项目——“中国联通无线城市”,有效期至2014年4月8日。

武汉武昌供电公司于2012年7月17日认为3XⅩ室房屋业主存在高价低接用电行为,发出违约窃电停(限)电通知。

法院还查明,联通武汉分公司在3XⅩ室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点,用以建设有线光纤传输宽带网络,解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。

原告张某认为被告郑某、联通武汉分公司的行为属于改变房屋住宅用途,故向武汉市武昌区人民法院提起诉讼,请求判令二被告恢复房屋住宅用途。武汉市武昌区人民法院一审判决驳回原告张某的诉讼请求,张某不服,向武汉市中级人民法院提起上诉。

上诉人张某诉称:1、一审判决遗漏重大事实,且认定事实错误。被上诉人联通武汉分公司在一审提交的证据四即2012年5月13日武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同书中,合同金额高达数亿元,一审判决遗漏此重大事实,导致错误认定被上诉人郑某、被上诉人联通武汉分公司没有改变讼争房屋的住宅性质,即或改变也是用于公益事业。被上诉人郑某在一审提交的证据二即2013年3月25日照片两张,照片的内容只是一些生活用品,一审以此证据认定郑某的哥哥郑某良一直居住使用3XⅩ室房屋,属于认定事实错误。2、一审判决擅自进行司法解释明显违法。一审判决错误地将《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的解释为主要针对的是利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为,而《中华人民共和国立法法》规定,法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会,一审的解释行为违背了《中华人民共和国立法法》的规定。3、两被上诉人的行为已经严重侵犯有利害关系业主的权利,人民法院应责令其立即拆除以消除隐患。

被上诉人郑某答辩称:1、答辩人将自有产权房屋租赁给联通武汉分公司合理合法。《中华人民共和国物权法》赋予所有权人对自身动产或不动产享有占有、使用、收益权。2、一审判决合情合理。一审法院对《中华人民共和国物权法》第七十七条所作的解释正确。现行法律没有规定答辩人将房屋租赁给联通武汉分公司安装光纤设备的行为违法。3、答辩人不仅在一审中提交照片证明房屋可以正常居住,而且一审法院审判人员也实地查看过讼争房屋,房屋内有人居住生活。4、上诉人张某声称联通武汉分公司侵犯其权利,但没有举出证据证明到底侵犯其何种权利。联通武汉分公司曾请专业人员对辐射进行检测,没有检测出辐射,但上诉人不相信该意见。5、小区公共场所内还有其他通信设备,如果要拆除答辩人家中的通信设备,小区公共场所内的其他通信设备也应当拆除。

联通武汉分公司答辩称:上诉人片面理解了公益事业的概念。联通武汉分公司的情况与电力公司、自来水公司相似,虽然对用户收取费用,但仍然是公益事业。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

二审另查明,郑某对刘某于2011年10月8日与联通武汉分公司签订的白玫瑰花苑通信机房租赁合同予以认可。联通武汉分公司于2010年5月13日与武汉市公安局签订的武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同约定,合同基准价即招标采购过程中联通武汉分公司和金鹏电子信息机器有限公司的中标价格为1.86亿元。

2014年1月20日,武汉市中级人民法院对本案作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告张某诉请:

判令郑某、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元3 XX室房屋的光纤传输设备,恢复房屋住宅用途。

二审上诉人张某诉请:

1、撤销一审判决,发回重审,或者查清事实后予以改判;

2、判令两被上诉人拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元3 XX室房屋的光纤传输设备,恢复房屋住宅用途。


争议焦点:

1、被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房;

2、如果被上诉人联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房,是否应当经过上诉人张某的同意。


裁判理由:

武汉市武昌区人民法院一审认为:

本案案由应确定为建筑物区分所有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的,实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为,并非所有将住宅改变的行为都是《中华人民共和国物权法》第七十七条规制的行为。郑某、联通武汉分公司并未改变讼争房屋的住宅性质,即或改变亦是用于公益事业,且张某未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据,故对张某的诉请,不予支持。

武汉市中级人民法院二审认为:

关于被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房,本院认为,被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为,属于将住宅改变为经营性用房。理由如下:住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住,经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中,被上诉人联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点,以建设有线光纤传输宽带网络,解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出,其租赁讼争房屋并不是为了生活居住,而是为了从事经营性活动,因此被上诉人联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。

关于如果被上诉人联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房,是否应当经过上诉人张某的同意,本院认为,被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为,应当经过上诉人张某的同意。理由如下:首先,被上诉人联通武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”的规定,业主将住宅改变为经营性用房,其行为的合法性需要同时满足两个条件:1、遵守法律、法规以及管理规约;2、应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约,只要没有经过有利害关系的业主同意,将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。《中华人民共和国物权法》第七十七条的条款语义清楚、内涵明确,一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当,本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理”的规定,被上诉人联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房,应承担与业主相同的法定义务,故也应当经过有利害关系的业主同意。

其次,上诉人张某应认定为有利害关系的业主。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定,上诉人张某作为本栋建筑物内的业主,无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响,即可认定为有利害关系的业主。

综上,被上诉人联通武汉分公司租赁被上诉人郑某的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房,该行为未经有利害关系的业主上诉人张某的同意,依照前述《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款和第十六条第一款的规定,被上诉人联通武汉分公司应承担相应责任。被上诉人郑某明知其嫂子刘某将讼争房屋出租给被上诉人联通武汉分公司用于建设通信机房,仍对该房屋租赁合同予以认可,其应与被上诉人联通武汉分公司共同承担责任。故对于上诉人张某关于被上诉人郑某、被上诉人联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元3XⅩ室房屋的光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的上诉请求,本院予以支持。


裁判结果:

一审判决:

驳回张某的诉讼请求。

二审判决:

1、撤销武汉市武昌区人民法院(2013)鄂武昌民初字第00444号民事判决;

2、郑某、联通武汉分公司于本判决生效后六十日内拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元3XⅩ室房屋的光纤传输设备,恢复房屋住宅用途。


法律依据:

《中华人民共和国物权法》

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十六条第一款 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。


案例来源:

张某与郑某、中国联合网络通信有限公司武汉分公司建筑物区分所有权纠纷(2013)鄂武汉中民终字第01019号

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