裁判日期:2015-08-04
发布日期:2019-05-04
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案例释义:

1、物业专项维修资金(俗称大修基金),亦即住宅共用部位、共用设施设备维修基金,属于业主所有,对其筹集、使用、续筹等权利均由业主大会享有和履行。业主委员会作为业主大会的执行机构,有权依小区业主大会依法专项授权,代表小区业主采取法律手段追收欠交的物业专项维修资金。

2、本案中,法院判决书认为,交纳物业专项维修资金是法律、法规规定的业主的法定义务,并非业主大会与业主基于债权关系而形成的债务,故对于物业专项维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定,亦即不受时效限制。


案情介绍:

2005年12月20日,重庆海屋恒业房地产开发有限公司(甲方、卖方)、被告江某(乙方、买方)签订了《重庆市商品房买卖合同》,约定甲方将其开发的××商品房项目中座落于重庆市北碚区××村×号附×号的门面(建筑面积为126.99平方米,套内建筑面积122.09平方米)以总成交价204197元卖给乙方。该合同第十七条约定:乙方应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。

2008年9月,被告取得上述合同约定的门面的房地产权证。涉案小区的物业专项维修资金现由重庆市住房资金管理中心北碚分中心管理。该门面未交纳首期物业专项维修资金。

因被告未如数按期交纳该物业的物业专项维修资金,其行为已经损害了小区其他已经按规定交纳该项费用业主的合法权益,故北碚区海屋裕鑫名都小区业主委员会(以下简称海屋业委会)向重庆市北碚区人民法院提起诉讼。

被告江某辩称,房屋的成交时间是在2008年之前,按照当时的规定没有赋予原告收大修基金的权利,原告不是适格的主体。原告的诉讼请求超过了诉讼时效。被告不应该缴纳大修基金。即使要被告承担缴纳大修基金的义务,金额也应该按照房屋的成交时间的标准计算。

重庆市北碚区人民法院在审理中向重庆市住房资金管理中心北碚分中心发函询问关于物业专项维修资金如何计算、交纳,该分中心向本院的复函载明:涉案物业应交纳的首期物业专项维修资金为7619.4元(3000元/平方米×126.99平方米×0.02)。

2015年8月4日,重庆市北碚区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

判令被告将物业专项维修资金3000元/平方米×126.99平方米×0.02=7619.4元交给重庆市住房资金管理中心北碚分中心。


争议焦点:

1、原告是否有诉讼主体资格;

2、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效;

3、被告是否应向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金及金额。


裁判理由:

重庆市北碚区人民法院认为:

关于原告海屋小区业委会是否有诉讼主体资格的问题。根据《物业管理条例》(2003年9月1日起施行)第十一条规定:“下列事项由业主共同决定:……(五)筹集和使用专项维修资金……”。第十五条规定:“业主委员会执行业主大会的决定事项……”。因此,专项维修资金(俗称大修基金),即物业专项维修资金,亦即住宅共用部位、共用设施设备维修基金,属于业主所有,对其筹集、使用、续筹等权利均由业主大会享有和履行。原告海屋小区业委会作为业主大会的执行机构,现该小区业主大会依法专项授权原告代表该小区业主采取法律手段追收欠交的物业专项维修资金,因此,原告具有民事诉讼主体资格。

关于原告海屋小区业委会的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《物业管理条例》第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”交纳物业专项维修资金是法律、法规规定的业主的法定义务,并非业主大会与业主基于债权关系而形成的债务,故对于物业专项维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。

关于被告是否应向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金及金额的问题。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(1999年1月1日起施行)第四条规定:“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称‘维修基金’)。”第五条规定:“商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。”《重庆市物业专项维修资金管理办法》第五十三条规定:“本办法实施前,未交存首期物业专项维修资金的,相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门公布的银行专户中。逾期未交的,其房屋共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造所需费用,由相关业主自行负责。”被告作为从开发商处购买房屋的业主,依法应交纳首期物业专项维修资金。该应交纳的首期物业专项维修资金的金额为7619.4元。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九条规定:“在业主办理房屋权属证书时,商品住房销售单位应当将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管。”第十条规定:“业主委员会成立后,经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主委员会的检查与监督。”《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并未授予业主大会及其业主委员会管理物业专项维修资金的权利。并且原告海屋小区业委会作为业主大会的执行机构,代表的物业专项维修资金的全体权利人,其要求被告将物业专项维修资金7619.4元交纳给重庆市住房资金管理中心北碚分中心是其对权利的管理行为,符合法律规定,应予支持。


裁判结果:

被告江某在本判决生效之日起十日内向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金7619.4元。


法律依据:

《物业管理条例》

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一) 按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二) 提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三) 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四) 参加业主大会会议,行使投票权;

(五) 选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六) 监督业主委员会的工作;

(七) 监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十) 法律、法规规定的其他权利。

第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。


案例来源:

北碚区海屋裕鑫名都小区业主委员会与江某建筑物区分所有权纠纷(2015)碚法民初字第04489号

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