裁判日期:2016-12-06
发布日期:2019-04-28
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案例释义:

1、根据《物权法》的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。但是,除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。此即法律上所称的“善意取得”。

2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》的规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。而具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权,且因此不构成善意取得:(1)登记簿上存在有效的异议登记;(2)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意:(3)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(4)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(5)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

3、处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人,而受让人属于善意取得的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。


案情介绍:

王某某、王某圣共同诉称,王某某、王某圣均系王某荣之子。2010年7月17日,唐某与王某荣签订《房屋买卖协议》,协议约定王某荣将位于石门县子良乡罗坪垭集镇街道的两间三层楼房出卖给唐某,价格为121800元,现已由唐某占有使用。由于该房屋系王某某、王某圣与王某荣共有,王某荣出卖该房屋未经王某某、王某圣同意,王某某、王某圣共同认为王某荣擅自处置共有财产,损害共有人的合法权益,遂向湖南省石门县人民法院提起诉讼。

唐某辩称,买卖该房屋时,该房屋登记在王某荣名下,且王某某、王某圣也知晓该房屋已买卖的事实,因此该买卖合同合法。如果王某某、王某圣同意返还该房屋装修款及购房款,唐某也愿意将房屋返还给王某某、王某圣。

王某荣辩称,王某某、王某圣认为买卖房屋合同无效,王某荣本人也认为无效。该房屋系王某荣与王某某、王某圣母亲共同修建,其母亲去世后,王某某、王某圣两人认为与王某荣各占该房屋的1/3份额,王某荣买卖该房屋时未经王某某、王某圣同意。王某荣同意返还购房款给唐某,唐某的装修款则应由王某某、王某圣负责返还。

2016年12月6日,湖南省石门县人民法院作出判决。


诉讼请求:

1.确认唐某与王某荣签订的《房屋买卖协议》无效;

2.唐某返还从王某荣处购买并占有的房屋。


争议焦点:

唐某、王某荣签订的房屋买卖合同是否有效以及唐某是否符合善意取得的条件。


裁判理由:

湖南省石门县人民法院认为:

王某某、王某圣与唐某、王某荣农村房屋买卖合同纠纷一案,本案的争议焦点是唐某、王某荣签订的房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。本案所争议房屋系王某荣与其妻共同修建,系夫妻共同财产;其妻去世后,根据继承法的相关规定,该房屋的一半所有权应属王某荣所有,另一半属其妻遗产,王某某、王某圣与王某荣各占这一半份额的三分之一,因此,王某荣实际占有该房屋的三分之二份额的所有权,依据上述法律规定,王某荣完全有权处置该房屋,该房屋买卖合同合法有效;至于王某荣是否造成王某某、王某圣其他损失,只能由王某某、王某圣另行主张。

即使王某荣无权处分该房屋,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。庭审查明,唐某购买时,该房屋一直登记在王某荣名下并由其照管经营,唐某并不知晓该房屋有其他共有人,同时也支付了合理房款,并早已占有使用该房屋,唐某实际也构成善意取得。因此,王某某、王某圣要求确认唐某与王某荣签订的《房屋买卖协议》无效并由唐某返还该房屋的诉讼请求,不符合法律规定,不予支持。


裁判结果:

驳回王某某、王某圣的诉讼请求。

本案案件受理费2800元,减半收取1400元,由王某某、王某圣共同负担。


法律依据:

《中华人民共和国物权法》

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。


案例来源:

王某某、王某圣与唐某、王某荣农村房屋买卖合同纠纷(2016)湘0726民初1609号

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