裁判日期:2016-10-24
发布日期:2019-04-25
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  • 胜诉律师:
  • 湖南蒸阳律师事务所

案例释义:

1、在订立合同时,当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

2、根据《合同法》的规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。


案情介绍:

原告陈某生、曾某燕诉称,原告与被告肖某华、钟某燕是从事广告业务的朋友。2015年11月16日原、被告两家经协商,二被告同意将其现经营的新正街XXX-1号门面以298000元卖给原告。合同签订后,原告依约付定金1万元,又相继支付房款127240元,但被告未依约协助办理好门面产权过户手续。后二原告多次找被告要两证,被告以各种理由搪塞,造成合同至今无法履行。为此,向衡阳县人民法院提起诉讼。

被告肖某华、钟某燕未作答辩。

法院查明,2015年11月16日,原、被告签订了一份《二手门面买卖合同》,约定:二被告将其现经营的座落于衡阳县西渡镇新正街XXX-1号门面以价款298000元转让给二原告,签订合同时二原告付给二被告定金1万元,在二被告协助办理门面产权手续过户给二原告后,由二原告付给二被告16万元,剩余房款在二被告于2016年农历2份交房时付清,并约定了违约责任。合同签订以后,二原告以现金或者以债权抵偿购房款的方式先后支付给二被告定金1万元、购房款127240元,但二被告未协助二原告办理好门面产权过户手续,也没有将门面交付给二原告。

另查明,该门面最初由左某德卖给蒋某兵,办理了土地使用权过户登记手续,后蒋某兵又将门面转让给被告肖某华、钟某燕,没有办理门面产权转让过户手续。被告肖某华、钟某燕再与二原告签订房屋买卖合同,将该门面转让给二原告,但因该门面土地使用权证存在瑕疵,相关职能部门不能办理房屋产权转让过户手续,双方签订的房屋买卖合同不能履行。

又查明,订立合同时,二原告不清楚房屋产权存在瑕疵事实。

2016年10月24日,湖南省衡阳县人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同;

2、由二被告返还所收二原告购房款127240元,双倍返还定金2万元;

3、诉讼费由二被告承担。


争议焦点:

因第三人原因导致被告违约,被告是否仍应向原告承担违约责任。


裁判理由:

湖南省衡阳县人民法院认为:

本案是一宗房屋买卖合同纠纷案件。原、被告之间的房屋买卖合同已经依法成立,双方应当依约履行合同义务,当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定,应承担违约责任。原告已经依约向被告支付了定金1万元,被告又收取了原告购房款127240元,但因房屋产权存在瑕疵未能依约协助原告办理好房屋产权过户手续或者交付房屋,未履行合同主要义务,存在严重违约行为,应当承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定,“当事人一方因第三人原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”。本案被告未能协助原告办理好房屋产权过户手续,虽是因房屋原出卖人的行为造成,致使被告所负合同债务不能履行,但被告依法仍应向原告承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由于第三人的原因致使被告不能履行合同主要义务,合同已经不能履行,原告请求解除合同,要求被告承担违约责任,由被告返还所收购房款,双倍返还定金,符合法律规定,本院依法应予支持。

被告肖某华、钟某燕经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案依法缺席判决。


裁判结果:

一、解除原告陈某生、曾某燕与被告肖某华、钟某燕签订的房屋买卖合同;

二、被告肖某华、钟某燕应返还原告陈某生、曾某燕购房款127240元,并双倍返还定金20000元,合计147240元,限判决生效后三日内付清;

案件受理费3244.8元,财产保全申请费1320元,合计4564.8元,由被告肖某华、钟某燕负担。


法律依据:

《中华人民共和国民法通则》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。


案例来源:

陈某生、曾某燕与肖某华、钟某燕房屋买卖合同纠纷(2016)湘0421民初1471号

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