裁判日期:2016-10-25
发布日期:2019-04-25
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  • 胜诉律师:
  • 湖南潭州律师事务所

案例释义:

1、由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任;(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

2、根据合同法的规定,因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。即,在违约责任与侵权责任竞合的情况下,受损方要么提起违约之诉,追究对方的违约责任,要么提起侵权之诉,追究对方的侵权责任,而不能同时行使两个请求权。

3、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后,除法律另有规定的外,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。一方当事人主张权利应在法律规定的诉讼期间向法院提起诉讼,未在规定期间内提起诉讼,对方当事人以此抗辩的,法院将对一方当事人的诉讼请求不予支持。


案情介绍:

原告刘某与被告湘潭城市棚户区改造有限公司(以下简称棚户区改造公司)于2012年5月17日签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定被告以总价302976元的价格将位于湘潭市雨湖区*号商品房出售给原告。合同还约定:1、出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付房屋;2、由于出卖人原因逾期交房超过60日,买受人要求继续履行合同的,则出卖人按照已付房价款万分之一每日的标准向买受人支付违约金;3、出卖人应当在竣工验收之日起90日内,房屋交付给买受人之前完成该幢商品房的初始登记。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。原告按合同约定支付了购房款,并且被告于2013年7月31日向原告下达的入伙通知书要求原告缴纳办理产权登记证书的相关税费,此后原告按入伙通知书的要求缴纳了相关费用。2013年8月6日,被告交付房屋给原告。但至起诉之日止,原告没有能够领取房屋产权登记证。故原告诉至湘潭市雨湖区人民法院。要求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金6513.98元,逾期办理房地产权属证书的违约金1514.88元,原审被告承担因延期交房导致原审原告的契税增加的损失6060元,共计14088.86元;

被告棚户区改造公司辩称于2013年8月6日向原告的父亲支付了2018元的延期交房违约金,但原告并未予以认可。

湘潭市雨湖区人民法院一审判决支持了原告的部分主张,棚户区改造公司不服一审判决,遂向湘潭市中级人民法院提起上诉。

其上诉称,一、一审判决判令上诉人支付延期交房违约金认定事实错误,适用法律错误。1、上诉人就逾期交房违约金已补偿到位。上诉人于2013年8月6日向被上诉人交房,由被上诉人的父亲刘某秋代理上诉人办理收房手续,并领取逾期交房违约金。上诉人父亲与被上诉人是父子关系,其父亲出示了本人身份证明,上诉人有理由相信刘某秋有权代理被上诉人收房和领取逾期交房违约金。2、被上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求已超过两年诉讼时效。2013年8月6日实际交房,应从2013年8月7日起算诉讼时效,被上诉人于2015年11月12日起诉,超过了两年诉讼时效。二、被上诉人延期办理权属证书违约金请求超过诉讼时效。根据合同约定,出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年8月6日交房,诉讼时效从2013年10月6日开始起算,被上诉人于2015年11月12日提起诉讼,超过两年诉讼时效。被上诉人没有足额缴纳购房契税,是房屋权属证书没有办理下来的根本原因,根据合同约定,应当由被上诉人自行办理房屋权属证书。

被上诉人刘某答辩称:1、根据合同约定,买受人同意出卖人委托专人办理房屋权属证书,并且被上诉人已经将办理费用交付给了上诉人,所以上诉人称由被上诉人自行办理房屋权属证书不是事实。另外,也不是被上诉人不缴纳房屋契税导致房屋权属证书没有办下来,被上诉人从未收到过上诉人要求增补契税的通知。2、案外人刘某秋领取违约金的行为对刘某没有约束力。上诉人没有证据证明刘某秋取得了刘某授权,刘某对此不知情,事后也未追认。3、逾期交房违约金请求和逾期办证违约金请求均未过诉讼时效。被上诉人刘某一审提交的证据七通知一份可以证实被上诉人刘某向上诉人主张过违约金和要求上诉人按照合同约定办理权属证书。二审提交的新证据也可以证实被上诉人一直积极主张权利,诉讼时效发生中断。

2016年10月25日,湘潭市中级人民法院作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告刘某诉请:

1、判决被告立即为原告刘某将位于湘潭市*号商品房办理好房地产权属证书;

2、判决被告向原告支付逾期交房违约金6513.98元,逾期办理房地产权属证书的违约金1514.88元,被告承担因延期交房导致原审原告的契税增加的损失6060元,共计14088.86元;

3、判决被告承担本案全部诉讼费用。

二审上诉人棚户区改造公司上诉请:

1、撤销一审判决第一、二项,驳回被上诉人延期交房违约金6513.98元和延期办理权属证书违约金1514.88元的诉讼请求。

2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。


争议焦点:

1、原告刘某是否可同时要求被告既承担违约责任又承担侵权责任。

2、本案是否已过诉讼时效。


裁判理由:

湘潭市雨湖区人民法院一审认为:

原、被告签订《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,该合同合法有效,双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告购房款及被告代收款后,被告未按合同约定将商品房及时交付原告,构成违约,被告应当承担违约责任。

原告诉称要求被告办理好商品房房地产权属证书的诉讼请求,根据《商品房买卖合同》约定,被告应当在商品房交付使用之日起60日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该条约定证明该项事实的举证责任应由被告承担,被告未举证证明在约定的时间向房屋产权部门提交了办理权属登记应当提交的材料,故被告应当承担本案的不利后果。故对于原告要求被告办理好房屋权属证书的诉讼请求,本院予以支持。

对于原告要求被告支付延期交房违约金的问题,被告虽然辩称已经与原告就违约交房达成一致意见并支付了违约金2018元给原告父亲的抗辩理由,由于违约金并非交付给原告本人,且没有得到原告的事后追认,故被告这一抗辩理由不能成立。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋延迟交付按交付房款的日万分之一支付违约金。因此被告违约迟延交房218天,故原告要求支付违约金6513.98元符合合同约定和法律规定,本院予以支持。

对于原告主张延期交房损失6060元的诉讼请求,由于原告即主张了违约交房的违约责任又主张违约交房的侵权责任,属于违约责任与侵权责任的竞合。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定:”因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”也就是说,在违约责任与侵权责任竞合的情况下,受损方只能任择其一,或者提起违约之诉,追究对方的违约责任,或者提起侵权之诉,追究对方的侵权责任,而不能同时行使两个请求权。本案的案由为商品房买卖合同纠纷,故本院只选择使用违约之诉进行判决,对于延迟交房的侵权之诉的主张,本院不予支持。

对于原告要求被告承担逾期办理房地权属证书的违约金1514.88元的诉讼请求,由于《商品房买卖合同》约定了按已付购房款的0.5%支付违约金的约定,故原告的该项诉讼请求符合合同和法律规定,本院予以支持。

湘潭市中级人民法院二审认为:

结合双方当事人的诉辩意见,本案争议的焦点问题是:本案是否已过诉讼时效。被上诉人刘某于2013年8月6日办理收房手续,于2015年11月12日提起诉讼请求上诉人支付延期交房的违约金,超过了法律规定的2年的诉讼时效。被上诉人在一审提交的证据七通知,是上诉人棚户区改造公司向滨湖西郡的业主发出交纳办理房屋产权证书相关资料的通知,不能证明被上诉人向上诉人主张延期交房违约金的事实;被上诉人于二审期间提交的证据可以证明被上诉人在诉讼时效期内向上诉人要求办理产权证书,也不能证明被上诉人主张延期交房违约金。故被上诉人请求上诉人支付延期交房违约金已超过诉讼时效,对该请求,本案不予支持。被上诉人请求上诉人支付延期办理产权证书违约金因发生诉讼时效中断而没有超过诉讼时效,对该请求,本院予以支持。

综上,上诉人上诉请求部分成立,成立部分应予支持。原判适用法律错误,部分处理不当,应予改判。


裁判结果:

一审判决:

一、由被告棚户区改造公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刘某将位于湘潭市*号的房屋权属证书办理完毕;

二、由被告棚户区改造公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某延期交房违约金6513.98和延期办理权属证书违约金1514.88元;

三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。本案受理费500元,由被告棚户区改造公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审判决:

一、维持湘潭市雨湖区人民法院(2015)雨法民一初字第1202号民事判决第一项;

二、撤销湘潭市雨湖区人民法院(2015)雨法民一初字第1202号民事判决第二、三项;

三、由上诉人棚户区改造公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘某延期办理产权证书违约金1514.88元;

四、驳回被上诉人刘某的其他诉讼请求。

本案一审案件受理费500元、二审案件受理费500元,共计1000元,由上诉人棚户区改造公司负担700元,被上诉人刘某负担300元。

本判决为终审判决。


法律依据:

《中华人民共和国民法通则》

第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。

第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。(附注)但是现在民法总则已改为三年了。

第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

第一百二十二条 因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。


案例来源:

湘潭城市棚户区改造有限公司因与刘某房屋买卖合同纠纷(2016)湘03民终924号

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