裁判日期:2014-04-04
发布日期:2019-04-23
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案例释义:

1、我国城乡土地和房产管理实行“房地一体、地随房走”的原则。《物权法》规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。根据《物权法》的规定,农村宅基地使用权的取得、行使和转让,也适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2、农村村民宅基地的所有权属于集体,个人只有使用权,未经批准任何人不得擅自转让、出租。一般而言,宅基地使用权转让需具备以下条件:(1)转让人拥有二处以上的宅基地;(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员,向本集体经济组织以外的村民转让宅基地的无效;(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体经济组织同意,并经乡镇政府、县级土地行政主管部门审核批准。(5)宅基地上的建筑物、构筑物等附着物随宅基地一同转让。与上述规定条件不符的,因违反法律法规强制性的规定,其转让行为不具有法律效力。本案中,村民转让建在宅基地上的房屋明显未满足两个法定条件:一是受让人属于同一村组的农村村民,二是宅基地同时向同一受让人转让,故其转让行为被判无效。


案情介绍:

原告邱某勇系古蔺县石宝镇白马村村民,被告方某钊、方某中系古蔺县水口镇水口村村民,二被告系父子关系。2012年7月26日,原告与二被告在案外人彭某某、邱某某、杨某某等人撮合下达成房屋买卖的口头协议,约定:原告购买二被告位于古蔺县水口镇水口村的住房,建筑面积约为350平方米、购房总价款为83800元;二被告保障房屋的水、电、路三通;修路的土地由二被告负责置换,原告负责修路的人工。协议达成后原告向二被告支付了定金3800元。另,该房屋买卖协议的标的除房屋外,还包括一块旱地、一丘水田共计83800元。房屋宅基地、旱地、水田均系古蔺县水口镇水口村的集体土地。由于双方在修路问题上产生争议,讼争标的至今未予交付。

原告邱某勇认为,是二被告于2013年2月5日明确表示不能履行置换土地给原告修路。原告多次找被告协商,要求解除口头协议,由被告返还定金,后经水口村委进行调解,二被告表示坚决不予返还,原告遂诉至四川省古蔺县人民法院。

被告方某钊、方某中辩称,原、被告之间达成原告所述口头购房协议,原告已交纳定金3800元是事实。但当时还约定,一个月后签订书面协议,一个月后,原告拒绝签订书面协议。被告早已将修路的土地置换好,是原告自己不来修路。另外,原告四处散播被告房屋死过人等信息、损害被告方的名誉,加之原、被告之间存在口头房屋买卖协议,造成被告的房屋至今难于变卖。双方达成口头协议后,二被告为另行修建住房,即着手备料,支付了10000多元。请求法院判决原告为被告恢复名誉、向被告赔礼道歉,并赔偿原告备料建房的支出。

2014年4月4日,四川省古蔺县人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

1、二被告双倍返还原告定金7600元,并承担原告因履行合同所产生的交通费460元。

2、由被告承担诉讼费用。


争议焦点:

原、被告达成的口头协议是否违反法律的禁止性规定。


裁判理由:

四川省古蔺县人民法院认为:

农村居民因其属于某一农村集体成员的特定身份,在该集体中享有宅基地使用权及集体土地的承包经营权。本案原、被告之间买卖的房屋是修建在集体土地上的,为土地的附着物,与土地具有不可分离性,在房地一体,地随房走的格局下,被告变卖自己房屋的同时也变卖了宅基地。加之协议中变卖的旱地、水田依法也属于集体所有。一方面,买卖土地的行为是法律明确禁止的。另一方面,将宅基地使用权、土地承包经营权转让给本集体经济组织的成员之外的其他人也是违反法律规定的,而买受人(原告)并非合同所涉土地的集体经济组织成员。因此,原、被告于2012年7月26日达成的口头协议违反法律规定,损害土地所属集体的利益,系无效合同。合同无效后,依该合同取得的财产应当予以返还。对原告要求被告双倍返还定金7600元并承担原告460元交通费的诉讼请求,因双方所订合同无效,且双方均有过错,加之原告未提供其交通费的相关证据,本院依法支持由被告返还原告定金3800元。被告所持原告损害其名誉及备料建房的损失,未提供证据予以证明、且与本案无关,本院不予支持,被告可待收集证据后另行依法主张。


裁判结果:

一、由被告方某钊、方某中返还原告邱某勇定金3800元,限于本判决生效之日起10日内履行完毕;

二、驳回原告邱某勇的其他诉讼请求。

案件受理费50元,由原告邱某勇负担25元,被告方某钊、方某中负担25元。


法律依据:

《中华人民共和国农村土地承包法》

第三十三条 承包方之间为方便耕种或者各自需要,可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换,并向发包方备案。

《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《农村宅基地管理办法》

第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体,个人只有使用权,未经批准任何人不得擅自转让、出租。


案例来源:

邱某勇与方某钊、方某中农村房屋买卖合同纠纷(2014)古蔺民初字第1484号

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