裁判日期:2016-09-28
发布日期:2019-04-23
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  • 胜诉律师:
  • 四川均鼎律师事务所
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案例释义:

根据《合同法》的规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(1)因重大误解订立的;(2)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


案情介绍:

2015年12月2日,原告张某民、刘某妤(买方、乙方)与被告李某利、黄某(卖方、甲方)和搜房房天下(经纪方、丙方)签订了一份《存量房买卖合同》,约定:张某民、刘某妤购买李某利、黄某所有的位于成都市锦江区房屋,建筑面积158.32平方米,该房屋已出租,租赁合同期限2014年3月30日至2016年3月30日;总房价为1165000元;乙方在合同签订的同时支付甲方购房定金50000元,双方过户当天乙方将首付款515000元交付给甲方;尾款乙方以银行贷款600000元的形式,由贷款银行直接划付甲方;该房屋的权证过户手续,甲乙双方应在贷款审核通过,卖方按揭还清后前往房产交易中心办理过户手续;甲方于2016年3月30日之前到华都美林湾物业办理房屋交接手续;乙方在签订本合同当日按房屋成交价的0.5%的比例(按比例居间服务费不足2000元的,按2000元收取)向丙方支付居间服务费5825元。同日,张某民、刘某妤(甲方)与搜房房天下(乙方)签订《搜房综合保障服务协议》,约定:为提升房屋交易质量,提供更好的服务保障,甲方通过乙方居间介绍成交存量房屋,签署房屋买卖合同及居间服务合同;保障服务费金额为交易房屋成交总价的0.2%即2330元,甲方于签署本协议当日支付保障服务费;另约定:“凶宅”的定义为,鉴于现有法律、法规并未对“凶宅”进行明确定义,经甲乙双方协商一致,本协议中“凶宅”系指在交易房屋本体结构内(即在该房屋产权证书所载明的面积范围内,不包括电梯、楼梯间以及车位等配建设施)发生自杀、他杀等非正常死亡事件,并经警方依法确认和记录的房屋;保障服务内容为,乙方严格对经乙方居间出售的存量房屋进行背景调查,如乙方知晓该交易房屋在现任产权人所有期间发生过凶宅事件,应当在签约前告知甲方,以便甲方在自愿、公平、诚实守信的基础上做出购买决定;如乙方未尽上述保障服务内容且符合凶宅事件在签约前发生的、该房屋交易是通过乙方居间成交的二手房买卖业务并已全额支付本协议约定的服务保障费等赔付条件的,乙方需对甲方所受损失进行补偿,具体方式由甲乙双方根据有利于交易和保障甲方利益的原则协商确定,最高可至原价回购。

另查明,2015年12月9日,李某利出具一张《收条》,内容为:今收到购房定金50000元。2015年12月24日,搜房房天下向刘某妤出具一份收到居间服务费5000元的《收款收据》。2015年12月24日,成都丹佛不动产投资有限公司向刘某妤出具一份收到公积金贷款(评估、资料、抵押)费2510元的《收款收据》(庭审后,张某民、刘某妤提交的该收据上补盖了成都丹佛不动产投资有限公司的公章),该收据上载明贷款金额60万元,贷款银行为中行武侯支行。

另,成都市公安局锦江区分局三圣派出所的《接(报)处警登记表》载明:2015年9月14日23时30分成都市公安局锦江区分局三圣派出所接到报案人XXX报警称XXXXX有人跳楼,处警人员于23时35分抵达现场,XXX报XXXX号内一租住男子跳楼。经了解XXX同XXX是男女朋友,二人租住在XXXX号其中一间出租屋内,19时许,二人在屋内发生持续争吵、抓扯,到23时20分许,XXX从房间窗户跳出跳下。后XXX向隔壁租住的XXX寻求报警,后民警XXXX人行道处发现XXX尸体,120到现场确认死亡;刑大现勘,法医到现场现勘,确认高坠身亡。

庭审中,张某民、刘某妤陈述:2016年元旦之后,搜房房天下的经纪人告知其案涉房屋曾发生过自杀事件,房屋应当认定为凶宅,其得知该房为凶宅后,要求李某利、黄某退还定金。此后搜房房天下向李某利、黄某询问,李某利、黄某还是称没有发生过该类事件。搜房房天下陈述:确实是在合同签订后才告知张某民、刘某妤该房屋曾发生过自杀事件,搜房房天下在签订合同前曾询问过李某利、黄某,李某利、黄某称没有发生过自杀类事件。李某利、黄某陈述:案涉房屋发生的事件是众所周知的,小区的物管以及现在的承租人都清楚该事实。

原告诉称,在其办理按揭手续的过程中,无意中得知所购买的房屋为凶宅,其多次与李某利、黄某进行协商,而李某利、黄某予以推诿。李某利、黄某作为所涉房屋的所有权人,应当知道其出售的房屋为凶宅,且亦知道所售价格应明显要低于市场价,但李某利、黄某故意隐瞒所售房屋系凶宅这一重大瑕疵,而使张某民、刘某妤在违背真实意思情况下以市场价格订立了买卖合同,违背了交易的诚实信用原则。而搜房房天下作为居间人未尽职调查,居间行为存在重大瑕疵,给张某民、刘某妤造成重大损失。遂向成都市锦江区人民法院提起诉讼,要求李某利、黄某返还购房定金50000元,并赔偿因此而产生的损失4510元(房屋检测费2510元、交通误工费2000元),另要求搜房房天下返还居间服务费5000元。

被告李某利、黄某辩称,其与张某民、刘某妤于2015年12月2日所签订的合同是双方的真实意思表示,该合同真实有效,报警记录只能证明2015年9月14日发生了自杀事件,并不能证明该房屋为凶宅,也不能证明所涉房屋租户XXX是从何处跳楼,房屋之前发生过自杀事件信息是公开的,李某利、黄某并没有刻意隐瞒。合同不属于可撤销的范围,李某利、黄某没有构成违约,也不应承担张某民、刘某妤所主张的损失。

被告搜房房天下辩称,法律上没有对凶宅进行明确定义。中介公司尽到了应尽的义务,公司没有能力调查该住宅是否为凶宅,且法律也没有明确规定。张某民、刘某妤应当支付搜房房天下公司中介费5825元,张某民、刘某妤也仅仅支付5000元。该退款责任应当由买卖合同违约方承担,而不是由搜房房天下承担。

2016年9月28日,成都市锦江区人民法院作出判决。


诉讼请求:

1、李某利、黄某返还购房定金50000元,并赔偿张某民、刘某妤因此而产生的损失4510元(房屋检测费2510元、交通误工费2000元);

2、搜房房天下公司返还居间服务费5000元;

3、本案诉讼费用由李某利、黄某、搜房房天下共同承担。

庭审中,原告张某民、刘某妤增加一项诉讼请求为:撤销张某民、刘娇妤与李某利、黄某、搜房房天下签订的《存量房买卖合同》。


争议焦点:

1、张某民、刘某妤与李某利、黄某、搜房房天下签订的《存量房买卖合同》是否应当撤销。

2、李某利、黄某是否应当返还定金及赔偿张某民、刘某妤相应损失。

3、搜房房天下是否应返还居间服务费。


裁判理由:

成都市锦江区人民法院认为:

本案争议的焦点是:1、张某民、刘娇妤与李某利、黄某、搜房房天下签订的《存量房买卖合同》是否应当撤销;2、李某利、黄某是否应当返还定金及赔偿张某民、刘某妤相应损失;3、搜房房天下是否履行了居间服务义务,是否应返还居间服务费。

关于《存量房买卖合同》能否撤销问题。根据公安机关的《接(报)处警登记表》,可以查明案涉房屋的承租户曾于2015年9月14日发生了从房间窗户跳下的自杀事件。按照日常生活经验及民间习俗,客户购买房屋,都会挑选没有发生过凶杀或自杀案件的房屋。房屋若发生过凶杀或自杀案件,通常会被认为不吉利,往往使房屋价值会有所下降。虽然本案中承租户从案涉房屋内跳窗自杀,并未实际死亡在案涉房屋内,但购房者一般亦会认为不吉利,该类事件可能成为影响购房者作出决定的重大因素。本案中,各方签订《存量房买卖合同》时,李某利、黄某未将出卖的房屋曾发生过自杀事件向张某民、刘某妤披露,导致张某民、刘某妤在不知情、违背其真实意思的情况下,与李某利、黄某签订合同,李某利、黄某的行为构成欺诈。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定,张某民、刘某妤主张撤销案涉的《存量房买卖合同》合法有据,本院予以支持。李某利、黄某主张案涉房屋的状况系众所周知的事实,其未刻意隐瞒,对此未提供证据佐证,本院不予采信。

关于李某利、黄某是否应返还定金及赔偿损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都无过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,《存量房买卖合同》被撤销后,张某民、刘某妤要求返还已支付的定金50000元,于法有据,本院予以支持。关于张某民、刘某妤主张的损失。因双方在交易过程中均有审慎审查义务,李某利、黄某不主动提供房屋曾发生的真实情况,存在主要过错,而张某民、刘娇妤未对案涉房屋各项因素进行充分了解,存在次要过错,综合考虑定金50000元被占用期间产生的利息与张某民、刘某妤为购买房屋申请银行贷款产生的相关费用,本院酌情确定李某利、黄某赔偿张某民、刘某妤损失2000元。张某民、刘某妤主张的交通误工费损失2000元,未提供证据予以佐证,本院不予支持。

关于搜房房天下是否应返还居间服务费的问题。虽然本案中造成《存量房买卖合同》被撤销的主要过错在于李某利、黄某,但搜房房天下作为从事房地产中介服务的专业机构,其应在《存量房买卖合同》签订前,充分利用房屋信息收集的各种途径,严格全面调查居间出售的房屋信息,本案中因搜房房天下未对居间出售的房屋尽到严格调查的义务,使张某民、刘某妤在未能充分了解房屋信息的情况下签订《存量房买卖合同》,对此搜房房天下存在一定过错,故搜房房天下应向张某民、刘某妤返还居间服务费5000元。


裁判结果:

一、撤销原告张某民、刘某妤与被告李某利、黄某、搜房房天下司签订的《存量房买卖合同》;

二、被告李某利、黄某应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张某民、刘某妤定金50000元,并赔偿损失2000元;

三、被告搜房房天下应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张某民、刘某妤居间服务费5000元;

四、驳回原告张某民、刘某妤的其他诉讼请求。

本案案件受理费减半收取7643元,由被告李某利、黄某承担7618元,由被告搜房房天下承担25元。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民法总则》

第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。


案例来源:

张某民、刘某妤诉李某利、黄某、成都搜房房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷(2016)川0104民初1558号

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