裁判日期:2017-06-21
发布日期:2019-04-23
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  • 胜诉律师:
  • 衡水市金盾法律服务所

案例释义:

1、 夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产作出处分,需征得配偶的同意。

2、 权利瑕疵,是指标的物所有权一方将所有权利或部分权利移交另一方时,其标的物上存在第三人的权利。买卖合同关系中,卖方应当保证标的物的权利完全、有效、无限制地转移给买方,且无第三人主张权利,使买受人取得标的物的财产所有权,否则应承担违约赔偿责任。

3、合同的当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。


案情介绍:

原告张某升诉称,2017年3月14日,原告通过第三人衡水市桃城区福家房产中介服务部(以下简称福家中介)与被告赵某杰签订了房地产买卖中介服务合同,约定由原告购买被告位于桃城区永兴西路的房屋。同日,三方签订了中介服务合同,约定:原告于3月14日向被告缴纳5万元的定金。首付款双方约定办理房产证后两天内给付,原告给付了被告定金5万元(被告为原告出具了收条)。3月15日,原告向福家中介交纳中介费6000元。2017年3月28日左右,原告从福家中介得知被告要求终止合同。3月30日,原、被告在福家中介协商履行合同的事宜,原告明确告知被告已将首付款准备好了,要求被告提供银行卡号,但被告拒绝提供。2017年4月6日,原告与被告取得联系,被告明确表示房屋不再出售,依据《中华人民共和国合同法》第十五条规定,被告若终止合同应当双倍返还定金。据此,遂向衡水市桃城区人民法院提起诉讼。

赵某杰辩称,《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。房屋所有权的变更必须经依法登记才发生效力,因此在无房屋所有权证的情况下,中介就介绍原告购买答辩人的房产,中介是专门做房屋买卖的居间人,相对于原、被告来讲更懂法律、法规的规定,却为了获得居间费,主观上犯了如此低级的错误,最终导致合同履行不能,因此对于合同的解除,中介应负不可推卸的主要责任。2017年3月14日,原告张某升通过第三人衡水福家中介与答辩人签订房地产买卖中介服务合同,签订合同时答辩人赵某杰没有待出售房产的房屋所有权证,只有预告登记证,且该预告登记证预告登记权利人是曹某某、赵某杰,福家中介和原告明知此房是夫妻二人共同所有,福家中介和原告都没有核实曹某某是否同意出售,忽视对曹某某相关意思表示的审核,最终导致房屋买卖合同解除,买方和福家中介主观过错不容忽视,答辩人认为房屋买卖合同解除其至多承担30%过错,福家中介承担50%的过错,买方承担20%的过错责任,答辩人赵某杰不明知出售该房屋必须取得其丈夫的同意,后其丈夫不同意出售该房屋,导致答辩人履行合同义务不能。福家中介做居间服务所签订的房屋转让合同的定金大都是一到两万,至多不超过三万,可原告张某升偏偏交五万定金,在福家中介和原告明知答辩人无房屋所有权证且预告登记权利人曹某某一直不同意出售的情况下,因此答辩人合理怀疑原告张某升订立合同的意图就是为了获取双倍定金。2017年3月30日,买卖双方在福家中介协商履行合同事宜,答辩人同时提出协商违约赔偿事宜,原告一直不同意协商,反而将答辩人起诉至法院,增加诉讼成本,因此本案的诉讼费应由原告承担。

法院查明,2017年3月14日,原告张某升(乙方、买方)与被告赵某杰(甲方、卖方)及第三人福家中介(丙方)签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》一份,合同约定甲方将位于衡水市桃城区永兴西路1568号腾达新城9幢3单元3层303室房屋及小房出售给乙方,乙方须于2017年3月14日向甲方支付购房定金5万元。对于首付款20万元,双方约定在甲方办理房产证后两天开始走程序时支付,甲方应提前通知。余款待银行放贷之日直接转入甲方账户。当事人在违约条款中约定,甲方应保证该房屋权属无争议,若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷,由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。合同签订当日,被告赵某杰向原告张某升出具收条一份,载明收到涉案房屋定金5万元。2017年4月6日,原告张某升与被告赵某杰协商房屋买卖事宜,被告赵某杰明确表示不再出售房屋。

2017年6月21日,衡水市桃城区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

一、要求解除原、被告于2017年3月14日签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》;

二、要求被告赵某杰双倍返还定金10万元;

三、本案诉讼费用由被告承担。


争议焦点:

被告赵某杰作为案涉房屋的出卖人,对其所出卖的标的物是否应当承担权利瑕疵担保义务以及是否应双倍返还原告的定金。


裁判理由:

衡水市桃城区人民法院认为:

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”本案中,当事人签订买卖合同后,原告张某升作为买受人,依约向被告赵某某交付了定金5万元,在合同履行过程中被告赵某杰以案涉房屋的其他权利人(案外人曹某某)不同意出卖为由,明确表示不再履行合同义务,被告赵某杰的行为已构成违约,原告张某升有权要求解除该合同,并要求被告赵某杰双倍返还定金。

被告赵某杰作为案涉房屋的出卖人,对其所出卖的标的物应当负有权利瑕疵担保义务,即应当保证其对案涉房屋享有处分权,保证在签订买卖合同时不存在任何权属争议,现即使案外人曹某某不同意被告赵某杰出售房屋,该事由亦属于被告赵某杰对标的物权利瑕疵担保义务的违反,即构成合同违约,而作为买受人张某升及居间人福家中介对标的物不负有权利瑕疵担保义务,不应以原告张某升及第三人福家中介知晓案涉房屋的权利人为由而免除或减轻被告赵某杰作为出卖人的权利瑕疵担保义务,故被告赵某杰要求原告张某升及第三人福家中介承担过错责任的主张,不予支持。第三人福家中介经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为对其诉讼权利的放弃。


裁判结果:

一、解除原告张某升与被告赵某杰及福家房产于2017年3月14日签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》;

二、被告赵某杰于本判决生效之日起三日内返还原告张某升定金10万元。

案件受理费减半收取计1150元,由被告赵某杰承担。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

第一百一十五条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第一百五十条:出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。


案例来源:

张某升与赵某杰行纪合同纠纷(2017)冀1102民初1849号

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