裁判日期:2016-12-24
发布日期:2019-04-21
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  • 胜诉律师:
  • 北京岳成律师事务所大庆分所

案例释义:

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条 规定,“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”此中所指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条即修订后的第三十二条规定,“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

3、本案中,法院判决书认为,根据房屋的转移占有,视为房屋的交付的规定,买方、与卖方开发商在合同中约定了交付房屋日期,但双方又在约定的交房日期当日签订的委托经营协议将房屋交由卖方开发商经营管理,此即可以视为卖方开发商己经将房屋交付给了买方,买方又将房屋转移给卖方开发商占有、使用。故对买方主张逾期交付并以此为由要求解除房屋买卖合同的请求不予支持。

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”法院判决书认为,根据该规定,逾期办理房屋产权证”不属于法定解除合同的理由”,故对买方以此理由要求解除合同亦不予支持。


案情介绍:

2013年8月8日,原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定原告丁某菊购买被告大庆市佞金房地产开发有限公司(以下简称佞金公司)开发的位于XX房屋,房屋总价款582177元,被告应当在2013年12月31日前取得经验收合格的房屋进行交付原告。原告支付了全部购房款。

2014年1月15日,原告与被告签订了阳光乘风休闲购物广场委托经营协议,协议约定购买人将商铺委托被告进行统一经营,期限自2013年12月31日至2016年12月31日。委托经营期间,被告按房价款总额的8%支付租金,被告已在购买人签订房屋购买合同时一次性将三年租金即24%购房款返给购买人,商品房买卖合同的价款是扣除24%租金后的价款。2015年10月27日,原告以邮寄的方式向被告发送了两份《关于大庆阳光乘风休闲购物广场项目存在严重问题的律师函》,要求被告积极履行自己的义务,对商铺进行整改,并交付商铺并及时办理产权并赔偿原告的损失。被告于2015年10月29日、10月30日签收。

原告认为,被告应当在2013年12月31日前取得经验收合格的房屋进行交付,原告依约履行了全部义务,但是被告没有交付房屋。2015年10月27日原告以邮寄的方式向被告发送了两份《关于大庆阳光乘风休闲购物广场项目存在严重问题的律师函》,但被告至今未向原告交付房屋。原告认为,原、被告签订的上述合同系双方的真实意思表示,且不违反法律、法规定的强制性规定,应合法有效。被告未依约定履行合同义务,违反了合同法的相关规定,应当承担相应的违约责任。据此,原告向大庆市让胡路区人民法院提起诉讼。

被告佞金公司辩称,原告要求解除合同的主张违背事实,违反法律,不应得到支持。我公司没有将商铺交给原告,是因为双方在委托经营管理协议中约定了2016年12月31日委托期届满,现我公司不需要交付房屋,更不存在违约及逾期交房,况且按照法律规定,如果原告以逾期交房为由,行使合同解除权应在一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭;原告更无权以逾期办证为由要求解除合同,根据双方在商品房买卖合同中第十五条及补充协议第十二条之约定,如因甲方原因导致乙方不能在规定期限内办理房屋所有权证,甲方按已付房款0.05%支付违约金,并由双方另行约定办理所有权证的具体时间。本案不存在约定解除条件,我公司应当在2016年12月31日将房屋交给原告之日起计算办证期限,本案中我公司没有违约。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。

2016年12月24日,大庆市让胡路区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

1、解除原、被告2013年8月8日签订的商品房买卖合同及补充协议

2、判决被告返还购房款582177元;

3、判决被告支付利息损失。


争议焦点:

1、原、被告之间的委托经营协议是否可视为房屋的交付。

2、被告逾期办理产权证,原告是否可以解除合同。


裁判理由:

大庆市让胡路区人民法院认为:

本案争议的焦点为:1、原、被告之间的委托经营协议是否可视为房屋的交付?2、被告逾期办理产权证,原告是否可以解除合同?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定,房屋的转移占有,视为房屋的交付。本案中,原、被告双方合同约定交付房屋日期为2013年12月31日,双方签订的委托经营协议约定将商铺交由被告经营管理,自2013年12月31日至2016年12月31日,根据上述委托经营协议,被告以房屋打折的方式提前将房屋租金返给原告,原告予以接受,可以视为被告已经将房屋交付给了原告,原告又将房屋转移给被告占有、使用。在已经完成交付的情况下,原告主张没有交付与事实不符。故原告以此理由要求解除合同不符合法律规定,不予支持。

原告认为被告逾期办证,被告经催告未履行义务,原告可以解除合同。根据原、被告双方的合同约定,被告应当在房屋交付使用后360个工作日内将协助原告办理产权证。被告抗辩称,交房时间应为2016年12月31日,本院认为该时间应属于双方委托协议到期后的返还房屋时间,不应视为买卖合同的交房时间。

根据上述论述,双方交付房屋时间确定为2013年12月31日,根据合同约定被告应当在2014年12月31日前协助原告办理产权证,逾期应当承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,逾期办证不属于法定解除合同的理由,且庭审中,被告亦表示现在可以办理产权证,故对原告以此理由要求解除合同亦不予支持。

综上,对原告丁某菊的诉讼请求不予支持。


裁判结果:

驳回原告丁某菊的诉讼请求。

案件受理费11110元减半收取5555元由原告承担。


法律依据:

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。


案例来源:

丁某菊诉大庆市佞金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷(2016)黑0604民初4931号

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