裁判日期:2018-05-28
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 安徽宣郎律师事务所律师

案例释义:

1、 《物权法》第七十四条规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,除法律、行政法规规定的业主共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定业主共有部分:(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(2)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,除属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外,依法由业主共同享有建设用地使用权。故,地面停车位的所谓产权,实际上就是土地使用权,只要其设置在业主共同拥有使用权的土地表面上,停车位就属于业主共有,而非开发商或者其他第三人所有。

2、 根据《物业管理条例》第四十条的规定,物业服务收费应当由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。因物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人,其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理,属于履行合同义务,并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业收取停车费应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的授权委托,否则将构成对停车位实际权利人合法权益的侵害。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。


案情介绍:

2015年3月28日,被告徐某术、袁某丽向开发商江苏天楹置业有限公司(以下简称天楹公司)购买两套商品房。两份合同附件四补充条款约定,房屋交付时买受人所需交纳费用(具体费用以交付时政府法定文件规定为准)为契税(以交付时政府法定文件规定为准)、房屋综合服务费(以交付时政府法定文件规定为准)、房屋公共维修基金(45元/㎡×总建筑面积)、装修房屋结构保证金(1000元/户,买受人在按规定装潢后经物业管理部门验收合格后退还)、装修垃圾处理费(2元/㎡)、物业管理服务费(小高层、高层1.5元/㎡,商铺2元/㎡)。

2015年4月14日,海安天宝物业有限公司(以下简称天宝公司)与徐某术签订物业合同一份,约定由天宝公司为徐某术、袁某丽的两套房屋提供物业服务,该物业合同第十二条对物业费用亦有约定,住宅为1.5元/月/平方米,商业用房为2元/月/平方米。

2017年4月25日,瀚子花园业主委员会、天宝公司通过小区收取停车费的公示,该公示写明,地下车库的收费标准为240元/月/个,北广场地面专用车位租赁收费标准为200元/月/个;北广场地面车位临时停车收费为1小时内不收费,1-4小时收费5元(含1小时),4-24小时收费10元(含4小时),超过24小时重新按上述时段计算收费。

2017年8月15日,天楹公司向天宝公司出具授权委托书一份,表明委托天宝公司代为收取房屋买受人所需交纳的契税、房屋综合服务费、房屋公共维修基金、房屋装修结构保证金、装修垃圾处理费、物业管理服务费、停车费等。

徐某术、袁某丽现已将案涉房屋装修完毕,用于经营“子慕咖啡”咖啡馆。对于前来消费的顾客,徐某术、袁某丽向其发放临时停车券,该券盖有“子慕咖啡发票专用章”,同时券面写有“临时停车券”、“伍元”、“子慕咖啡”、“涂改无效”等字样。截至2017年9月17日,徐某术、袁某丽累计发放停车券2296张。

另查明,海安子慕咖啡馆为个体工商户,经营者是徐某术,组织形式是个人经营。

后天宝公司向两被告收取物业服务费、停车费被拒,故向江苏省海安县人民法院提起诉讼。一审法院判决两被告向原告天宝公司支付物业服务费、停车费共计13951元。被告徐某术、袁某丽不服,向南通市中级人民法院提起上诉。

上诉人徐某术、袁某丽诉称:1.两上诉人主体不适格,停车券系由子慕咖啡馆盖章,并非两上诉人以个人名义签出,天宝公司并未向两上诉人提供停车场服务;2.海安子慕咖啡馆的顾客车辆所停放的店门口道路和广场属于公共用地,并非天宝公司提供的停车场,天宝公司无权向海安子慕咖啡馆收取停车费,更无权向两上诉人收取停车费;3.收费标准未经任何权力部门审批,天宝公司收费没有任何法律依据。

被上诉人天宝公司答辩称:1.我国物权法第七十四条第二款规定,规划内的车位开发商有权出售、出租、附赠,表明该部分车位产权属于开发商所有,从案涉小区总平面图可以看出,小区北广场规划了60个地面停车位,该停车位产权应当属于开发商天楹公司所有,天宝公司接受天楹公司的委托,收取相关停车费于法有据。2.上诉人在天宝公司领取停车券上盖章后,提供给自身客户使用,表明上诉人事实上长期接受了天宝公司的停车服务,该停车券上明确载明了5元每张的价格,上诉人从未提出异议,表明其对5元每次的停车费是认可的。

2018年5月28日,南通市中级人民法院对本案作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告天宝公司诉请:

徐某术、袁某丽向天宝公司支付瀚子花园小区X-305室交房费用、物业管理费合计10124元,X-101室截至2017年9月17日的停车费11480元。

二审上诉人徐某术、袁某丽诉请:

1、撤销原判,依法改判;

2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。


争议焦点:

天宝公司向徐某术、袁某丽收取停车费有无事实和法律依据。


裁判理由:

江苏省海安县人民法院一审认为:

天宝公司为徐某术、袁某丽所使用房屋的物业服务公司,对徐某术、袁某丽入住的小区提供了物业服务,徐某术、袁某丽作为小区业主应当支付物业服务费用。天宝公司主张徐某术、袁某丽支付截至2017年9月17日的停车费11480元,从天宝公司所拍的照片以及所提交的公示来看,案涉小区的业主委员会和物业公司对小区停车费的收取已有相关规定。天宝公司为徐某术、袁某丽提供了停车场服务,徐某术、袁某丽应当按照其签发停车费的数额向天宝公司支付停车费。另徐某术、袁某丽在庭审过程中抗辩称天宝公司的物业服务存在瑕疵,但未能提供证据佐证,故对其上述抗辩,法院不予支持。

南通市中级人民法院二审认为:

物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人,其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理,但并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则,物业服务企业主张收取停车费,既没有物业服务合同依据,也没有委托授权的权利基础,必将侵害停车位实际权利人的合法权益。业主以物业服务企业擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

一、被告主体是否适格。

根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定,个体工商户的债务,个人经营的,以个人财产承担;家庭经营的,以家庭财产承担;无法区分的,以家庭财产承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定,在诉讼中,个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人,但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的,以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。从本案查明的事实看,徐某术既是物业服务合同的相对人,又是海安子慕咖啡馆的个体经营者,存在身份上的混同;天宝公司除主张停车费外,与徐某术、袁某丽还存在物业服务费等其他争议,从权利义务相统一原则及减轻当事人诉累角度,本案程序上列徐某术、袁某丽为被告并无不当,至于实体上天宝公司的诉讼请求能否获得支持则需结合事实与法律进行具体分析。综上,上诉人主张被告主体不适格的上诉理由不能成立,本院不予支持。

二、天宝公司主张案涉规划停车位属于天楹公司所有,其基于天楹公司的书面授权收取停车费能否成立。

天宝公司接受天楹公司的委托代为收取相关费用,其收费权利来源于天楹公司,在行使权利时只能以天楹公司的权利范围为限,超出天楹公司本身的权利范围收费将丧失权利基础。本案中,天宝公司主张根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定,北广场地面的60个规划停车位应当属于房地产开发商天楹公司所有。本院认为,该主张不能成立。该条款规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,并未规定规划内停车位属于开发商所有,而是应当由当事人进行约定,事实上徐某术、袁某丽与天楹公司签订的商品房买卖合同中对地面停车位归属并无约定。而根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地,不论该车位是否经过规划许可,其权属都应当推定由全体业主共有。这是因为,房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后,房屋单元办理初始登记及转移登记,全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在业主共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位的所谓产权,实际上就是土地使用权。鉴于全体业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权,在天宝公司既不能证明天楹公司与业主存在特别约定,又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为天楹公司专有部分的情况下,仅凭小区总平面图注明为规划车位本身并不能作出该地面停车位属于天楹公司的认定。由于天宝公司不能证明天楹公司对北广场地面停车位享有专有权利,根据“谁主张谁举证”原则,天宝公司应当承担举证不能的不利后果,其主张基于天楹公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础和事实依据,不能成立。

三、天宝公司与小区业主委员会就北广场地面停车位收费标准进行的联合公示,能否作为天宝公司收取案涉停车费的依据。

从天宝公司和小区业主委员会联合公示的收费标准来看,对于北广场地面专用车位租赁和北广场地面车位临时停车分别采取了按月收费与按次收费的办法,并制作了公示牌。该联合公示只能证明天宝公司与小区业主委员会就收费标准进行了协商确定,不能据此认定天宝公司获得了公示范围内停车位的收费权。由于天宝公司并非停车位所有权人或使用权人,其是否享有北广场地面停车位的收费权还应当看物业服务合同有无约定,或者停车位所有权人、使用权人有无授权。首先,徐某术与天宝公司签订的物业服务协议中对地面停车位临时停车是否收费、如何收费并无约定,天宝公司没有收取临时停车费用的物业服务合同依据。其次,联合公示中虽明确了收费标准,但没有业主大会或其授权的业主委员会委托天宝公司进行收费的内容,天宝公司二审中也明确表示其与业主委员会之间没有其他书面约定。事实上,本案中天宝公司主张其收取案涉停车费并非基于业主大会或其授权的业主委员会的委托,而是基于天楹公司的授权,并称费用收取后一部分用于管理成本,还有一部分交给天楹公司,如前分析,这一主张不能成立。综上,联合公示只能说明业主委员会对收费标准予以认可,并不能认定业主或其授权的业主委员会对天宝公司收取停车费进行了授权,天宝公司收取案涉停车费并无实体上的权利基础。

四、天宝公司称上诉人事实上接受了停车服务,使用停车券时也未提出异议,据此主张案涉停车费能否成立。

首先,从天宝公司与徐某术签订的物业服务协议来看,该协议第四条约定:“在物业管理区域内,天宝公司提供的物业服务包括以下内容:5、车辆停放管理”,由于北广场地面停车位在小区规划范围内,属于物业管理区域,对北广场进行车辆停放管理本身就是天宝公司的合同义务,为此作为业主的徐某术、袁某丽也有缴纳物业费的合同义务。因物业服务协议中并未约定天宝公司可以在收取物业费之外另行收取临时停车费,其向徐某术、袁某丽主张案涉临时停车费并无合同依据。其次,从天宝公司与业主委员会的联合公示来看,双方对按月收费的北广场地面专用车位中每月收取40元物管费予以了明确,而对临时停车按次收费中是否收取物管费未作约定。即天宝公司对按月收费的专用车位按月收取一定的物管费是与业主委员会协商后共同确定的;而对于按次收费的临时停车费中,由于未约定物管费的收取,二审中天宝公司称至少应收取一定的物管费,也因未获业主大会或其授权的业主委员会认可而无权主张。最后,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。本案中,物业服务企业收取案涉临时停车费既非基于物业服务合同约定,又未获得停车位所有权人、使用权人的授权,也未获得业主大会或其授权的业主委员会的认可,即便其在车辆进出口安排了人员并对车辆停放进行了管理,上诉人事实上也接受了天宝公司的停车服务,也只能视为天宝公司在履行物业服务协议的合同义务,并不因该事实上的管理行为而当然获得在收取物业费之外另行收取临时停车费的权利,否则将构成对实际权利人的权利侵害。作为业主的徐某术、袁某丽主张领取并签出停车券只是被动接受天宝公司的车辆进出管制,并非对支付票面停车费的认可,并以天宝公司擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩,符合上述《解释》规定,本院予以支持。


裁判结果:

一审判决:

1、徐某术、袁某丽于本判决生效之日起10日内给付天宝公司物业服务费2471元、停车费11480元,合计13951元;

2、驳回天宝公司的其他诉讼请求。案件受理费340元,由徐某术、袁某丽负担。

二审判决:

1、撤销江苏省海安县人民法院(2017)苏0621民初5586号民事判决;

2、徐某术、袁某丽于本判决生效之日起10日内给付海安天宝物业有限公司物业服务费2471元;

3、驳回海安天宝物业有限公司的其他诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国民法总则》

第五十六条第一款 个体工商户的债务,个人经营的,以个人财产承担;家庭经营的,以家庭财产承担;无法区分的,以家庭财产承担。

《中华人民共和国物权法》

第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第五十九条 在诉讼中,个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人,但应同时注明该字号经营者的基本信息。

营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的,以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。


案例来源:

徐某术、袁某丽与海安天宝物业有限公司物业服务合同纠纷(2018)苏06民终1076号

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