裁判日期:2018-03-29
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 北京广盛律师事务所
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案例释义:

1、 违约金一般分为补偿性违约金和惩罚性违约金。补偿性违约金系双方预先估计的损害赔偿的总额,当实际损失发生时可以根据实际损失进行调整,不完全等同于实际损失,可以超过实际损失,其以补偿违约损失的功能为主,与损害赔偿存在重合。惩罚性违约金,即合同约定或法律规定在不履行或不适当履行时支付的作为惩罚的一笔金额,其以担保债务履行和惩治违约行为的功能为主,实际效果也具备补偿损失的作用。无论是补偿性违约金还是惩罚性违约金,在对违约金进行调整时,均应以实际损失为基础,同时考虑设定违约金时当事人的意思自治因素。

2、 本案中,一、二审法院均同时支持了一方当事人的违约金请求权和损害赔偿请求权,判决违约当事人既支付违约金又支付赔偿金。违约金请求权与损害赔偿请求权各自独立,二者不相排斥,可以并用。根据《合同法》相关规定,(1)当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,赔偿损失是承担违约责任的一种方式,只要合同一方实施了违约行为,守约方就有权要求对方赔偿损失。(2)当事人一方因履行合同不符合约定而给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括依约履行合同后可能获得的预期利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见,损失赔偿额的根据是违约所造成的损失,而非仅限于违约金的数额。(3)违约金系对损害赔偿总额的预定,约定的违约金可能高于或者低于造成的损失,其低于或者明显高于所造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构相应地予以增加或者适当减少。


案情介绍:

2016年7月10日,原告邹某蒙(买受人)与被告刘某(出卖人)、被告吴某欣(共有权人)经链家公司居间介绍达成并签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定邹某蒙购买吴某欣、刘某共有的北京市昌平区702号房屋(以下简称涉诉房屋)(房屋所有权证:X京房权证昌字第XXXX号,共有权证:X京房权证昌字第XXXX号),产权证所载建筑面积共85.20平方米;房屋性质为商品房,已经设定抵押,抵押权人为北京银行,抵押登记日期为2015年10月19日,出卖人应于2016年8月31日前办理抵押注销手续;房屋成交价格为1500000元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1250000元。

同日,邹某蒙(买受方、乙方)与刘某、吴某欣(出卖方、甲方)以及链家公司(居间方、丙方)签订《补充协议》。该协议第一条约定,甲乙双方同意,交易房屋价款及家电、装饰装修和配套设施作价总计为2750000元。第二条约定,乙方于2016年7月10日前将第一笔定金80000元自行支付甲方;甲方应于2016年8月31日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续;乙方于过户前五个工作日内将第一笔首付款1460000元以理房通托管的方式支付甲方;甲乙双方同意在乙方申请的贷款机构批贷后五个工作日内,甲乙双方办理房屋所有权转移登记手续。该协议第四条第2款约定,甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)甲方提供的该房屋所有权证,原购房合同等相关产权手续不真实、不完整、无效,导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的;(5)将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。

2016年7月10日,邹某蒙(购买人)与刘某、吴某欣(出卖人)以及链家公司(居间人)签订了《买卖定金协议书》,约定:乙方确认以人民币2750000元的总价款购买该房屋;乙方于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币80000元整。同日,吴某欣、刘某出具《收据》一张,确认收到邹某蒙支付的定金80000元。

2016年7月10日,刘某、吴某欣(甲方)、邹某蒙(乙方)与中融信公司(丙方、服务方)签订《房屋交易保障服务合同》,约定丙方在甲、乙双方房屋交易过程中,为保证交易流程的顺利进行,负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷;乙方一次性向丙方支付保障服务费12375元;甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务,导致本合同迟延履行或无法履行的,违约方应承担违约责任,并赔偿守约方的损失。当日,刘某、吴某欣(甲方、出卖人)、邹某蒙(乙方、买受人)与链家公司(丙方、居间人)签订《居间服务合同》,约定由链家公司作为双方交易中间人提供居间服务;甲乙双方签订《买卖合同》时,居间行为完成,甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费;本次交易居间代理费60500元,由乙方承担;甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续,造成另一方损失,由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任;除本合同另有约定的外,各方不得擅自单方解除或变更本协议。2016年7月14日,邹某蒙分别支付居间代理费60500元、保障服务费12375元。

2016年9月7日,邹某蒙向吴某欣、刘某邮寄了《催告函》,要求吴某欣、刘某继续履行办理房屋抵押注销以及房屋权属转移登记等义务。吴某欣和刘某的同事代为签收了《催告函》。2016年9月19日,链家公司再次向吴某欣、刘某寄送了上述《催告函》,但吴某欣、刘某拒收并退回。2016年9月28日,吴某欣、刘某办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续但并未告知邹某蒙,亦未告知链家公司。2016年9月29日,吴某欣、刘某将涉诉房屋抵押给案外人吴某1,并办理了抵押登记,担保金额为3500000元。

因被告吴某欣、刘某不按时履行房屋买卖合同规定的义务,邹某蒙于2016年9月22日向北京市昌平区人民法院提起诉讼。一审法院判决两被告返还原告邹某蒙购房定金及利息、赔偿原告违约金及房屋差价损失。被告吴某欣、刘某不服,向北京市第一中级人民法院提起上诉。

上诉人吴某欣、刘某诉称:1、上诉人按照补充协议的约定已经将涉诉房屋在约定期限内办理了提前还款和解除抵押手续,然而被上诉人在此期限前已经向人民法院提起诉讼;2、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议中约定的违约金属于格式条款,且约定过高,原审法院判决的违约金过高应予以减免。被上诉人支付了定金8万元,却要求上诉人赔偿违约金55万元、房屋差价损失40万元、中介费损失72875元,违背法律原则性规定,有违法律公平正义的精神。

被上诉人邹某蒙辩称,一审认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的行为违反了合同约定,构成根本违约;上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议中约定的违约金,不足以弥补被上诉人因二上诉人违约所产生的实际损失。

链家公司述称,同意一审判决。一审认定事实清楚,适用法律正确。

中融信公司提交书面意见,述称同意一审判决。

2018年3月29日,北京市第一中级人民法院对本案作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告邹某蒙诉请:

1、判令解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》;

3、由吴某欣、刘某承担违约金,赔偿房屋差价损失,返还邹某蒙定金8万元及利息;

4、吴某欣、刘某赔偿邹某蒙中介费用共计72875元,第三人链家公司向邹某蒙返还中介服务费并由吴某欣、刘某承担案件诉讼费、评估费。

二审上诉人吴某欣、刘某诉请:

撤销原判第三项、第四项、第五项,依法改判或者发回重审。


争议焦点:

1、吴某欣、刘某是否构成根本违约;

2、双方约定的违约金中是否包含了对邹某蒙实际损失的赔偿;

3、吴某欣、刘某支付违约金的同时是否还应赔偿邹某蒙的损失。


裁判理由:

北京市昌平区人民法院一审认为:

邹某蒙与刘某、吴某欣签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》与《买卖定金协议书》、《补充协议》均系双方真实意思表示,且未违反国家强制性法律规定,合法有效,双方应当按合同约定全面履行合同义务。邹某蒙按照合同约定履行了交纳定金的义务,刘某、吴某欣应当按照约定履行解除抵押登记以及房屋转移过户等义务。

本案中,双方的争议焦点为吴某欣、刘某是否构成违约。首先,从合同履行中邹某蒙、吴某欣、刘某以及第三人的沟通情况来考察。邹某蒙在庭审中提交了其与吴某欣以及第三人链家公司工作人员吴某在2016年8月29日的谈话录音,吴某欣、刘某认可该录音的真实性,第三人链家公司亦认可真实性,故法院对该录音的真实性予以确认。在本次谈话中,吴某欣明确表示不再继续履行合同;其次,从居间人链家公司的陈述来考察。庭审中,链家公司称在邹某蒙交纳定金后,其工作人员多次约吴某欣、刘某办理房屋解押登记,吴某欣、刘某均不配合,后发送催告函,吴某欣、刘某拒收;再次,从吴某欣、刘某的实际行为考察。吴某欣、刘某虽于2016年9月28日办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续,但未告知邹某蒙和链家公司,并于解除银行抵押的次日2016年9月29日将涉诉房屋抵押给案外人吴某1,并办理了抵押登记。综上,吴某欣、刘某本应按照合同约定积极履行解除抵押、办理过户等合同义务,但吴某欣、刘某先在谈话中拒绝履行,后又将房屋再次抵押给案外人,致使涉诉房屋无法办理过户,导致邹某蒙无法实现合同目的,其行为构成根本违约。

当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中,邹某蒙、吴某欣、刘某双方《补充协议》约定,卖方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。邹某蒙于2016年9月22日起诉至法院,要求吴某欣、刘某继续履行合同并承担违约责任,庭审中邹某蒙得知吴某欣、刘某已将房屋抵押给案外人后,才将诉讼请求变更为解除合同、赔偿损失等。故关于吴某欣、刘某辩称的邹某蒙于合同履行期限尚未届满,其起诉具有恶意通过诉讼拖延履行合同之故意的观点,缺乏依据,法院不予采信。

当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人可以解除合同。本案中,吴某欣、刘某亦同意解除合同,故关于邹某蒙主张的解除其与吴某欣、刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。合同解除后,尚未履行的终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,因吴某欣、刘某根本违约致使邹某蒙订立房屋买卖合同的目的不能实现,守约方有权要求违约方返还已付房款及利息并赔偿房屋差价等损失。

关于邹某蒙主张的要求吴某欣、刘某返还定金8万元及利息的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。本案中,邹某蒙、吴某欣、刘某以及第三人链家公司在《补充协议》中明确约定,甲方(出卖方)出现根本违约情形的,甲方应以相当于该房屋总价款的20%向乙方(买受方)支付违约金;丙方(居间方)收取的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方;邹某蒙、吴某欣、刘某及第三人中融信公司在《房屋交易保障服务合同》中明确约定,甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务,导致本合同迟延履行或无法履行的,违约方应承担违约责任,并赔偿守约方的损失。现吴某欣、刘某构成根本违约,邹某蒙有权要求吴某欣、刘某赔偿违约金以及居间费、保障服务费等损失。故关于邹某蒙主张的要求吴某欣、刘某支付邹某蒙违约金55万元的诉请,于法有据,法院予以支持;关于邹某蒙主张的要求吴某欣、刘某赔偿中介费(居间费、保障服务费)共计72875元的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。关于邹某蒙主张的要求吴某欣、刘某赔偿中介费利息的诉讼请求,缺乏依据,法院不予支持。

关于邹某蒙主张的房屋差价损失,因该损失系由买卖合同解除导致的可得利益损失,故吴某欣、刘某应予赔偿。对于房屋差价数额,法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及评估结论等,酌情确定为40万元。关于吴某欣、刘某辩称的违约金与差价损失不能同时主张的观点,缺乏依据,法院不予采信。

北京市第一中级人民法院二审认为:

本案的焦点问题有三:一、吴某欣、刘某是否构成根本违约;二、双方约定的违约金中是否包含了对邹某蒙实际损失的赔偿;三、吴某欣、刘某支付违约金的同时是否还应赔偿邹某蒙的损失。

一、吴某欣、刘某是否构成根本违约。在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。本案中,邹某蒙与吴某欣、刘某双方签订的《补充协议》约定,卖方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。吴某欣、刘某虽于2016年9月28日办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续,但未告知邹某蒙和链家公司,并于解除银行抵押的次日2016年9月29日将涉诉房屋抵押给案外人吴某1,并办理了抵押登记。吴某欣、刘某以实际行为表明不履行合同义务,构成根本违约,邹某蒙有权要求解除合同并要求吴某欣、刘某承担违约责任。

二、双方约定的违约金中是否包含了对邹某蒙实际损失的赔偿。违约金以弥补损失为主要功能,兼具一定的惩罚性功能。因此一审法院判决支持邹某蒙违约金的诉讼请求,应当以实际损失为基础,故吴某欣、刘某需向邹某蒙支付的55万元违约金中已经包含了一部分实际损失的赔偿。

三、吴某欣、刘某支付违约金的同时是否还应赔偿邹某蒙的损失。违约金能否与赔偿损失一并适用,我国《合同法》虽然没有明确规定,但根据《合同法》第一百零七条之规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见,赔偿损失是承担违约责任的一种方式,只要合同一方实施了违约行为,守约方就有权要求对方赔偿损失。《合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见,损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失,而非仅限于违约金的数额。根据《合同法》第一百一十四条之规定,违约金系对损害赔偿总额的预定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此根据我国《合同法》的上述规定,违约金是以实际损失为基础,违约金不足以弥补实际损失的,对方可以请求赔偿损失,二者并不矛盾。本案,在支持了55万元违约金后,仍不能弥补邹某蒙的实际损失,故本院综合考虑守约方的房屋差价损失及中介费损失情况、合同履行情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等,减去吴某欣、刘某应支付的55万元违约金后,酌定吴某欣、刘某赔偿邹某蒙其他损失20万元。


裁判结果:

一审判决:

1、解除邹某蒙与吴某欣、刘某于2016年7月10日签定的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》和《补充协议》;

2、吴某欣、刘某于本判决生效后十日内返还邹某蒙定金80000元及利息347元;

3、吴某欣、刘某于本判决生效后十日内赔偿邹某蒙违约金550000元;

4、吴某欣、刘某于本判决生效后十日内赔偿邹某蒙房屋差价损失400000元;

5、吴某欣、刘某于本判决生效后十日内赔偿邹某蒙中介费72875元;

6、驳回邹某蒙的其他诉讼请求。

二审判决:

1、维持北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初15616号民事判决第一项、第二项、第三项;

2、撤销北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初15616号民事判决第四项、第五项、第六项;

3、吴某欣、刘某于本判决生效后十日内赔偿邹某蒙其他损失200000元;

4、驳回邹某蒙的其他诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


案例来源:

刘某等与邹某蒙房屋买卖合同纠纷(2018)京01民终179号

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