裁判日期:2017-05-16
发布日期:2019-04-18
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  • 胜诉律师:
  • 北京市炜衡律师事务所]

案例释义:

1、《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。动产租赁、不动产先抵后租或者在被查封财产之上所设立的租赁,均不适用“买卖不破租赁” 。

2、根据《企业破产法》的规定,变价出售破产财产应当通过拍卖进行。如果破产财产适用“买卖不破租赁” ,可能因租赁房屋上尚存租赁权利导致破产财产价值贬损,难以实现破产财产的价值;同时将使租赁债权的实现优先于法定优先权、抵押权等在先权利,从而破坏企业破产的法定清偿顺位,最终损害破产债权人利益。为此,《企业破产法》第十八条规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。故“买卖不破租赁”不适用于破产程序中的案件。

3、房屋所有人与承租人订立的租赁合同解除后,次承租人主张停止强制执行房屋的,法院不予支持。


案情介绍:

2008年5月28日,被告北京市农工商开发贸易公司(以下简称农工商公司)与第三人北京海世兴贸易有限责任公司(以下简称海世兴公司)签订《租赁合同》,约定将农工商公司所有的位于北京市丰台区左安门外南方庄XX号的华文综合楼(包括:一层;三层;六层;半地下室等部分房屋,现有面积计2984平方米)租赁给海世兴公司,租赁期限自2008年6月1日始至2028年5月31日止,共计20年,海世兴公司有权合理使用承租的房屋或转租给第三方,有义务按时交纳租金,并承担物业管理责任。后,农工商公司与海世兴公司又签订了多份《补充协议书》。2011年1月18日,海世兴公司与严某富签订《合同》,其中载明:严某富从海世兴公司承租位于北京市丰台区南方庄XX号华文综合楼一层北侧560平方米和半地下室1040平方米,租赁期限10年,自2011年1月21日至2020年1月20日,年租金70万元。合同签订后,严某富占有使用涉诉房屋至今。

2011年3月30日,北京市第二中级人民法院作出(2011)二中民破字第07680-1号民事裁定书,受理了农工商公司破产申请,同日作出(2011)二中民破字第07680-2号民事裁定书,宣告农工商公司破产。2013年8月,农工商公司将海世兴公司起诉至北京市第二中级人民法院,北京市第二中级人民法院于2014年8月18日作出(2013)二中民初字第15872号民事判决书,判决确认农工商公司与海世兴贸易公司2008年5月28日签订的《租赁合同》及后续《补充协议书》于2011年5月31日解除,海世兴公司于判决生效之日起30日内将其位于北京市丰台区左安门外南方庄XX号的华文综合楼一层、三层、六层、半地下室的承租面积腾空,并交还给农工商公司,海世兴公司于判决生效之日起7日内按照年租金407000元的标准给付农工商公司上述房屋自2012年3月6日至实际腾退之日止的房屋使用费。海世兴公司不服,提起上诉,北京市高级人民法院于2014年11月20日作出(2014)高民终字第4655号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。判决生效后,农工商公司向北京市第二中级人民法院申请执行,北京市第二中级人民法院作出了(2015)二中执字第254号执行裁定书。该案执行过程中,严某富作为案外人提出执行异议,北京市第二中级人民法院于2016年7月15日作出(2016)京02执异228号执行裁定书,驳回了严某富提出的执行异议。

2016年7月22日,严某富不服(2016)京02执异228号执行裁定向北京市第二中级人民法院提起了案外人执行异议之诉。原告严国富诉称:一、我是合法承租人,在《房屋租赁合同》终止履行前享有法定的租赁权。2011年1月18日,我与海世兴公司曾签订一份《合同》。合同签订后,我投入巨资对承租房屋进行装修、装饰并于2011年1月对外开业至今;至北京市第二中级人民法院执行庭要求我公司腾退房屋时,我与海世兴公司在房屋租赁合同履行期间未发生任何争议。农工商公司被宣告破产后,2014年11月20日,经北京市第二中级人民法院和北京市高级人民法院判决确认农工商公司与海世兴公司之间签订的租赁合同及补充协议书解除。但我已自2011年1月21日始至2014年11月20日止期间,合法占有与使用租赁物,上述农工商公司与海世兴公司之间被解除的租赁合同及补充协议之效力不能及于我。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定,自我承租始,农工商公司始终认可我公司次承租人的法律地位。租赁关系中,农工商公司为出租人,海世兴公司为承租人,我为次承租人。综上,我在租赁期限内始终享有法定的承租权,在《房屋租赁合同》终止履行前,享有阻止农工商公司收回租赁权的法定权利。二、我享有阻止农工商公司将租赁标的物腾空后转至受让人,亦即有权阻止法院的执行行为。我自2011年1月间占有租赁物。农工商公司对破产财产于2015年1月间向法院申请强制执行,法院于2015年1月26日向海世兴公司发出《执行裁定书》,由海世兴公司腾退房屋。我在法院查封租赁物前已履行有效的房屋租赁合同并一直占有租赁物至今。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于案外人主张不动产租赁权异议的审查标准之规定,在农工商公司与海世兴公司解除的租赁合同与三个补充协议中,农工商公司对海世兴公司享有债权,而我早已占有租赁物,以占有的形式对外公示,也包括农工商公司在内,我享有物权的对世效力,且其租赁权成立于法院查封前。我享有的租赁权不受农工商公司对破产财产的处分,有权阻止农工商公司将租赁物通过执行程序予以腾空。三、我享有法定的权利,足以阻止农工商公司申请法院予以执行的执行行为。1、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“买卖不破租赁”的法律规定,现农工商公司通过法院拍卖租赁物或协商变卖租赁物时,完全可以“带租出卖”。农工商公司对破产财产处分时,不应阻止我对租赁权的行使。2、依据北京市高级人民法院《关于审理民商事案件若干问题的解答之五》第五十一条关于破产程序中,对破产企业出租的房屋土地如何处理的规定已明确规定,如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用,且该位置适于承租人发展的,则可以考虑继续履行租赁合同。农工商公司拟将处置的租赁物仅为地上建筑物,且对我承租至今并无争议。若继续履行,则对安置我已雇佣的员工有利,对社会稳定有利。3、依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条关于占有的调整原则之规定,现租赁物在我的控制之下,已实现占有的公示功能,经法院对《合同》确认有效的情况下,我有权占有与使用租赁物,具有对抗买受人的法定效力。

被告农工商公司辩称:我公司在破产程序之前将涉案房屋出租给海世兴公司,破产程序之后,通过诉讼,已经解除了与海世兴公司的合同,海世兴公司有义务履行生效判决确定的义务将涉案房屋交回,无论严某富与海世兴公司的租赁合同是否有效,租赁合同都不能履行。故请求驳回严某富的诉讼请求。

第三人海世兴公司述称:同意严某富的诉讼请求。我公司的意见同严某富的意见。

一审法院认为严某富就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,驳回其诉讼请求。严某富不服一审判决,向北京市高级人民法院提起上诉。

上诉人严某富诉称:一、2011年1月18日,严某富与海世兴公司曾签订《房屋租赁合同》,该合同为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”之规定,严某富租赁的房屋早在农工商公司被宣告破产前,另被人民法院查封前就已合法存在,一直由严某富依法占有,使用至今。故,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定,在严某富的承租期限内,法院应当中止严某富向农工商公司移交租赁物。二、严某富的租赁权应受到法律的保护。1、北京市高级人民法院《审理民商事商事案件若干问题的解答之五》第51条在“破产程序中,对破产企业出租的房屋土地如何处理”中的第二款第(1)项曾明确:如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用,且该位置适于承租人发展的,则可以考虑继续履行租赁合同。该问题解答并未失效,对本案具有指导作用。现严某富承租房屋后,对560平方米的房屋进行整体改造,并添置的餐厅用具等。经严某富添附,添置的各项财产现当然可以继续使用。继续承租,继续经营,符合《合同》规定条件,应当继续履行《合同》。2、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于出租人同意转租的推定和该承租人的诉讼地位之规定,当农工商公司与海世兴公司解除房屋《租赁合同》时,该司法解释已颁布实施,且当海世兴公司将房屋租赁给严某富时,农工商公司已同意或知悉严某富承租房屋在与海世兴公司诉讼时,即可追加严某富为第三人。现农工商公司仅解除了与海世兴公司的租赁关系,但次承租人的法律地位仍然存在,其合法权益当然应该受到保护。在本案中,农工商公司不能向严某富主张腾房权利。3、依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于案外人主张不动产租赁权异议的审查标准之规定,当农工商公司宣布破产后,拟对租赁物标的物予以拍卖。当拍卖成功后,将由农工商公司将租赁物向买受人受让。在受让过程中,基于严某富是在法院查封前已签订合法有效的房屋租赁《合同》,自2011年1月18日始至今,就一直合法占有租赁物,而法院查封该租赁物时是在农工商公司宣布破产后。故,法院应当支持严某富的诉讼请求。4、签订房屋租赁《合同》系当事人真实意思表示,符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定。当法院判决房屋租赁《合同》有效时,依据上述《合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“所有权变动不破租赁”及适用的例外情形之规定,现严某富继续履行租赁《合同》不受农工商公司破产与拟出卖租赁物的影响。综上,严某富基于房屋租赁《合同》而发生债权意义上的合法占有,符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定。当房屋租赁《合同》未被解除且在继续履行的情形下,严某富有权阻止农工商公司向一审法院申请予以腾退房屋的执行行为。

农工商公司辩称,服从一审判决,请求予以维持。

海世兴公司称,同意严某富的上诉请求。

2017年5月16日,北京市高级人民法院对本案作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告严某富诉请:

判决停止执行腾退北京市丰台区左安门外大街南方庄X X号华文综合楼一层北侧560平方米和半地下室1040平方米。

二审上诉人严某富诉请:

1、判决撤销一审判决;

2、改判支持严某富在一审时提出的诉讼请求;

3、由农工商公司承担一、二审诉讼费。


争议焦点:

应否停止对涉诉房屋腾退的执行。


裁判理由:

北京市第二中级人民法院一审认为:

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中,严国富系提起案外人执行异议之诉的适格主体。

虽然海世兴公司与严某富之间的租赁合同尚未到期,但因海世兴公司与农工商公司之间的租赁关系已被依法解除,且法院判令海世兴公司将包含涉诉房屋在内的华文综合楼腾空交还给农工商公司,故海世兴公司与严某富之间的租赁合同客观上已无法继续履行。因此,严某富就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,故其要求停止对涉诉房屋腾退的执行,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。

北京市高级人民法院二审认为:

一审法院有关严某富有权作为提起案外人执行异议之诉适格主体的认定并无不当,本院予以确认。案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的的执行,以防止案外人的合法权益受侵害。而在案外人执行异议之诉的案件审理中,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中,农工商公司是出租人,海世兴公司是承租人,而案外人严某富是次承租人,因海世兴公司与农工商公司签订的《租赁合同》与后续《补充协议书》已被依法解除,故严某富与海世兴公司的《合同》实际上已无法继续履行。故,严某富提起案外人执行异议要求继续履行合同的目的不可能实现。另,“买卖不破租赁”原则并不适用于破产程序中的案件。严某富上诉主张的其已在租赁房屋开展经营、使用、装修的基本事实,不能构成足以排除强制执行的事由。因此,本院对其上诉意见不予支持。


裁判结果:

一审判决:

驳回严某富的诉讼请求。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。


法律依据:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条 执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国合同法》

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《中华人民共和国企业破产法》

第十八条 人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》

第一百一十九条第二款 私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。


案例来源:

严某富与北京市农工商开发贸易公司案外人执行异议之诉(2017)京民终363号

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