裁判日期:2016-10-26
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 广东天穗律师事务所

案例释义:

1、根据《合同法》的规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。书面形式不仅是指合同书,也包括信件和电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等数据电文及其他可以有形地表现所载内容的形式。《担保法》第九十条规定,定金的成立定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

2、交易过程中,交易双方应当区分定金与预付款的性质。定金具有担保债的履行的作用,而预付款则不具有该作用。支付预付款的一方不履行约定的债务,要求退还预付款的,收受方应当退还。而给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。无法查明何方过错导致无法履行约定之债务的,给付定金方有权要求返还定金和支付利息。


案情介绍:

原告原名广州礼德财富信息技术有限公司,后更名为广州礼德互联网金融信息服务有限公司(以下简称礼德公司)。

2015年5月28日,原告有意承租被告广州市华某达实业有限公司(以下简称华某达公司)位于广州市天河区珠江西路17号广晟国际大厦XXXX房自编号XX单元(简称涉案房屋)。

2015年5月29日,原告向被告转账支付50000元(原告在转账附言中注明为“租赁定金”)。同日,被告向原告出具《收据》一份,《收据》载明:今收到原告交来租赁涉案房屋的签约定金50000元。

2015年6月8日,被告通过EMS特快专递向原告邮寄发出《敦促限期签订租赁合同的函》(函件于2015年6月9日妥投),函称:贵司在2015年5月29日向我司支付签约定金50000元,但贵司未能在约定的三天时间内签署正式的租赁合同,现要求贵司在2015年6月11日前与我司签署相关租赁合同,否则我司将依法没收贵司的全部签约定金,并有权对租赁标的物另行出租。

2015年6月10日、6月16日,原告通过EMS特快专递分别向被告发出《退款催促函》、《律师函》,函称:我方支付贵司的50000元不属定金,贵司无任何依据扣留上述款项,要求贵司限期退还,否则将循法律途径解决。

因双方始终未就租赁合同达成一致且被告方拒绝退还钱款,原告于2015年8月10日向广州市越秀区人民法院提起本案诉讼,2015年10月10日,广州市越秀区人民法院裁定本案移送广州市天河区人民法院处理。

2016年3月21日, 广州市天河区人民法院对本案立案受理。

原告礼德公司诉称:因被告方欲出租的办公室符合自身要求,而且存在较多意向承租方,故在未洽谈任何与租赁合同有关内容,未签订任何书面文件的情况下,即向被告支付预付款5万元。付款后,原告多次与被告协商租赁合同条款,但双方分歧较大,始终无法达成一致、促成交易。后原告多次通过电话联系、发函、发律师函等方式,要求被告返还预付款,但被告一直以原告支付为定金,应适用定金罚则为由拒绝返还。根据《担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者预付款等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”定金合同为要式合同,未采用书面形式约定的,定金合同未成立,另外,当事人未约定定金性质的,当事人不得主张定金权利。本案中,原告在支付预付款时,双方不仅没有签订任何书面文件(包括定金合同在内),而且也未洽谈任何与租赁合同有关内容。根本不存在书面形式的定金合同,更加不存在预付款为定金的约定,原告支付款项应为预付款,而非定金,现双方无法对租赁合同达成一致,被告应当返还相应预付款。

被告华某达公司辩称:一、原告以返还原物纠纷作为案由立案,故意混淆涉案款项属“定金”的实质,与客观事实严重不符,违背最基本逻辑和诚实信用原则。原告通过华夏银行电子银行于2015年5月29日向被告转账五万元作为“租赁定金”。被告完全同意按约定条件签约,出具定金收据,并催告原告及时签约。后来原告违背《租赁承诺书》及租赁合同约定条件,恶意对合同条款提出不合理要求,被告方虽多次让步,但原告最终还是拒签合同,被告无奈适用定金罚则予以没收定金。

二、本案所涉的“定金合同”事实上已经成立并已生效。1、从原、被告双方一系列的行为及往来文件分析,原告所支付给被告的五万元毫无疑问是“立约定金”,“定金合同”事实上已经成立。定金合同并不需要固定格式,根据《合同法》第十一条之规定,书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。结合原、被告双方对租赁合同及立约定金的洽谈过程,原告于5月28日按各方商谈好的条件通过中介向被告(答辩人)发出确认承租的《租赁承诺书》,对租赁合同的承租场所、租金、免租期、承租期满等均予以确认,并于5月29日通过华夏银行电子银行于2015年5月29日向被告转账五万元作为“租赁定金”。被告完全同意按约定条件签约,出具定金收据。因此,原、被告双方关于签约定金已完全满足《合同法》第十三条所规定的“采取要约、承诺方式”,合同依法成立。2、原告已明确支付了“租赁定金”,“定金合同”已明显生效。原告于5月29日通过华夏银行电子银行转账支付了“定金”,并在转账凭证上的摘要一栏写明“租赁定金”;被告于2015年5月29日当日收到原告定金,并出具了定金收据。至此,按《担保法》第九十条规定,定金合同从实际交付定金之日起生效。

三、原告支付了立约定金后,以各种理由恶意磋商并拒签合同,经被告催告在合理时间内仍拒签合同,原告依法应承担未履行签署租赁合同的过错责任,被告没收定金合理合法。1、关于主合同(租赁合同)的相关条款,原、被告在定金支付前均已达成合意并已谈妥,双方均严格遵守履行,尤其原告更不应违背其作出《租赁承诺书》的关键内容。2、原告在支付定金后单方毁约,违背诚实信用原则,背离原告《租赁承诺书》及租赁合同的关键内容,以各种不合理条件和理由对《租赁合同》的相关条款进行恶意磋商,并在被告送达《敦促限期签订租赁合同的函》后仍拒不签约,原告依法应完全的过错责任。3、原、被告双方商谈中形成的《租赁承诺书》及相关的租赁合同,其内容合理合法,并无任何违反法律强制性规定的条款,原告拒签合同明显不适用于“因不可归责于当事人双方的事由”。

四、虽然适用定金罚则并非以弥补守约方损失作为前提,但由于原告拒签合同客观上已造成了被告近一个月的租金损失,故被告没收原告定金合情、合理、合法。

综上所述,原告要求被告返还原物的诉讼请求没有任何事实和法律依据,严重违背诚实信用原则。

2016年10月26日,广州市天河区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

1、被告返还预付款5万元及利息368.3元(按中国人民银行同期贷款利率计算,自2015年6月18日暂计至2015年8月10日,最终计至被告返还全部预付款和利息之日止);

2、被告承担本案诉讼费。


争议焦点:

1、原告支付给被告50,000元(人民币)的性质是定金还是预付款;

2、原、被告双方未能签订租赁合同归责于何方。


裁判理由:

广州市天河区人民法院认为:

关于原告支付给被告的50000元的性质问题。按查明的事实,原告在其2015年5月29日转账附言中注明该款为“租赁定金”,被告在同日出具的收据上也明确注明该款为“签约定金”,因此上述50000元的性质为定金无疑。原告称上述款项为预付款,显然无理,本院不予采信。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案的争议焦点在于原、被告双方未能签订租赁合同归责于何方。首先,被告称在2015年5月28日原告看房当日双方口头达成了一致意见,其当日出具《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》复印件给原告,但原告否认该事实,被告也未对其该陈述提供相应证据证实。其次,被告自身提供的盖有原告公章的《租赁承诺书》明确载明免租期为20天,而被告提供的《广州市房屋租赁合同》版本则载明免租期为7天,表明原、被告双方对此的认识是不一致的。原告提供的其工作人员与被告工作人员的通话录音也证实双方在协商合同条款时对免租期的起算日及期限问题未能达成一致意见。最后,原告提供的其工作人员与被告工作人员的往来电子邮件也表明双方对物业管理费、水电费押金问题存在分歧。综上,原告在支付50000元定金后就合同内容与被告进行了磋商,但双方最终未能达成一致意见,本案不足以认定双方签约不成归责于一方。在此情况下,原告要求被告返还上述50000元,并无不当,本院予以支持。被告至今未返还原告上述款项,给原告造成一定利息损失,利息的计算,应按中国人民银行同期贷款利率,自原告提起本案诉讼之日即2015年8月10日起计至清偿之日止。


裁判结果:

自本判决发生法律效力之日10日内,被告华某达公司返还原告礼德公司50000元及利息(以50000元为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率,自2015年8月10日起计至清偿之日止)。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。


案例来源:

广州礼德互联网金融信息服务有限公司与广州市华某达实业有限公司房屋租赁合同纠纷(2016)粤0106民初5248号

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