裁判日期:2014-12-18
发布日期:2019-04-16
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案例释义:

1、 借名买房并非违反法律、行政法规强制性规定的民事行为,只要基于双方的真实意思表示且符合合同的其他生效要件,当事人关于借名买房的合同约定具有合法效力。借名买房的合同目的实现,最终需要通过房产登记完成法律意义上的确权,现行法律于此亦无障碍。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定, 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,法院应予支持。

2、 部分地方已明确依法对借名买房的财产权利给予保护的司法意见,界定了保护范围。2010年12月印发的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。其第十六条规定,借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。


案情介绍:

原告赵某妹诉称:我与被告孙某立原系夫妻关系,于2004年12月10日登记结婚,于2014年4月9日被判决离婚。被告孙某宇与被告孙某立是姐弟关系。2006年我与被告孙某立出资购买位于北京市丰台区1809号房屋(下称1809号房屋)一套,并取得了房屋的产权证,产权人登记为被告孙某立。依照法律规定,该房屋应属于夫妻共同财产,但我与被告孙某立婚后感情一般,自孩子出生后就开始分室居住,2012年7月搬离共同住处,我和被告孙某立分居尚未离婚期间,我得知1809号房屋已被过户至被告孙某宇名下,被告孙某立无权单独转让1809号房屋,而且二人面临离婚,被告孙某宇知道所有情况,其与被告孙某立签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通,其取得房产并非善意取得。故诉至法院,请求法院依法确认二被告于2012年12月21日签订的房屋买卖合同无效,并判令被告孙某宇协助被告孙某立将房屋过户回被告孙某立名下。

被告孙某立、孙某宇辩称:我们不同意原告的诉讼请求。我二人是姐弟关系。1809号房屋本来就是被告孙某宇出资购买的,仅仅就是借用被告孙某立的名字而已。当时被告孙春某立的单位分房,原告赵某妹与被告孙某立由于已经购买了另外一套住房,无能力继续购买单位分的房子,于是大家商量好,单位分配的1809号房屋由被告孙某宇出资购买,权属归被告孙某宇所有,待房屋产权能够办理过户手续时再将1809号房屋从被告孙某立名下过户回被告孙某宇处。购买1809号房屋的钱款是从被告孙某宇的公婆处支取的,其后被告孙某宇对1809号房屋进行了装修,并且一直居住房屋内。2012年房屋可以办理过户手续了,我们为了过户签了《买卖合同》,房屋价格是按照房管局规定的政府指导价填写的,因为房款在2006年已经支付完毕了,所以没有再支付房款。

法院查明:被告孙某宇与被告孙某立系姐弟关系。2005年2月5日,被告孙某立与北京电力公司变电公司签订了《变电公司职工三路居丽泽大厦X座集资建房协议书》,该协议书约定:变电公司根据职工孙某立自愿参加三路居丽泽大厦X座集资建房的申请,孙某立自愿认购住房一套。地址18号,即本案的1809号房屋。孙某立在签订协议后必须在2005年2月7日17点前交纳该住房50%的总房款226650.03元,所剩尾款按照建房施工进度届时分两次交纳:第一次为住房施工进入封顶阶段;第二次为职工领取住房钥匙之日。该协议还对其他相关内容进行了约定。2005年12月30日,被告孙某立与北京东兴联房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议,约定由被告孙某立购买位于丽泽大厦1809号的房屋,实测面积后,房屋总价为464240元。

2005年2月6日,被告孙某立交纳了购房款226650.03元;2005年9月28日,被告孙某立交纳了购房款113325.01元;2006年8月14日,被告孙某立交纳了购房款113746.60元。庭审中,被告孙某立、孙某宇主张1809号房屋系被告孙某宇借被告孙某立名义所购买,双方为借名购房关系,上述房款均由被告孙某宇交纳,被告孙某宇向本院提交了其前夫之母石某芳的银行存折及工商银行的个人业务凭证证明付款情况。被告孙某宇前夫之父巴某树作为证人出庭作证,证明被告孙某立、孙某宇为借名购房关系,1809号房屋的购房款系其夫妇为被告孙某宇所出。被告孙某立向本院提交了其收入情况的证明,以及在购买1809号房屋前刚刚购买了另一套房产的证明,以证明其在购买1809号房屋期间并无能力支付该房房款。另查,上述购房款票据均由被告孙某宇持有。庭审中,本院要求原告赵某妹提供其与被告孙某立支付1809号房屋房款的相关证据,原告赵某妹未提供。

另查,1809号房屋竣工交付后,被告孙某宇对其进行了装修,装修款由被告孙某宇支付,装修后被告孙某宇居住使用1809号房屋至今。1809号房屋于2007年12月3日登记到被告孙某立名下。2012年12月21日,被告孙某立、孙某宇办理了《存量房屋买卖合同》的网签,在该网签合同中房屋成交价格填写为2388960元,二被告办理网签当日,1809号房屋过户至被告孙某宇名下。庭审中,原告赵某妹认为该成交价格远低于市场价,而且被告孙某宇并未支付该款项,故被告孙某宇非善意第三人;被告孙某立、孙某宇称该网签合同的签订仅为办理过户,价格是按照房管部门的政府指导价填写的,由于二被告是在履行双方关于借名购房的过户约定,房款早已由被告孙某宇支付完毕,故此次过户并未实际支付房款。

2014年8月20日,北京市丰台区人民法院对本案作出一审判决,驳回原告赵某妹的诉讼请求。赵某妹不服,以一审法院审查事实不清,适用法律错误,向北京市第二中级人民法院提起上诉。

2014年12月18日,北京市第二中级人民法院作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告赵某妹诉请:依法确认二被告于2012年12月21日签订的房屋买卖合同无效,并判令被告孙某宇协助被告孙某立将房屋过户回被告孙某立名下。

二审上诉人赵某妹诉请:撤销一审判决,改判支持其一审的诉讼请求。


争议焦点:

该房屋是谁出资购买,谁是真正的所有权人。


裁判理由:

北京市丰台区人民法院一审认为:

当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的,借名人有权要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记手续。本案中,被告孙某立、孙某宇主张二人之间为借名购房关系,双方约定了待房屋可以办理过户手续之时再过户至被告孙某宇名下。庭审中,被告孙某宇向本院提供证据证明了1809号房屋系其出资购买,并在购买后对该房屋进行了装修,而且一直居住使用1809号房屋至今。而原告赵某妹并未居住使用1809号房屋,对该房屋的房款支付情况亦无法提供证据加以证明,本院根据原告赵某妹、被告孙某立的财产状况以及其他购房情况,无法认定原告赵某妹、被告孙某立支付过1809号房屋的购房款。综上,本院认为,被告孙某宇、孙某立提供的相关证据可以证明双方之间存在借名购房关系,本院对二被告的此项主张,予以采信。本案中,被告孙某宇作为借名人有权要求登记人被告孙某立办理房屋所有权转移登记手续,二被告办理过户手续的行为合法有效,本院予以确认。在办理过户手续时,二被告进行了《存量房屋买卖合同》的网签,该网签合同仅为办理过户手续的步骤之一,其中填写的成交价格并非二被告之间的真实交易价格,网签合同中填写的2388960元的价格条款应当无效,但该价格条款的无效不影响合同其他部分的效力。经本院审查,该网签合同不存在其他导致合同无效的情形,故对原告赵某妹要求判令二被告所签房屋买卖合同无效的诉讼请求,本院不予支持。原告赵某妹要求被告孙红宇协助被告孙某立将房屋过户回被告孙某立名下的诉讼请求于法无据,本院亦不予支持。

北京市第二中级人民法院二审认为:

当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的,借名人有权要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记手续。本案中,1809号房屋虽曾登记在孙某立名下,但孙某宇、孙某立均主张该房屋系孙某宇借孙某立名义购买,并提供了出资、装修等相应证据予以佐证。赵某妹否认该借名关系的存在,主张该房屋系其与孙某立出资购买,但其对购买该房屋的房款支付情况无法提供证据加以证明,亦无法对该房屋由孙某宇进行装修的事实作出合理解释。结合1809号房屋自交付后一直由孙某宇居住使用等情况,法院有理由相信孙某宇与孙某立之间就1809号房屋存在借名购房关系,孙某宇与孙某立于2012年12月21日签订《存量房屋买卖合同》系为履行借名协议将房屋过户至孙某宇名下所为,该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。赵某妹主张孙某立与孙某宇恶意串通,损害其利益,但未提供充分证据予以证明,原审法院未予采信,并驳回其要求确认孙某立与孙某宇之间就1809号房屋所签房屋买卖合同无效的请求,进而驳回其要求孙某宇协助孙某立将房屋过户回孙某立名下的请求,并无不当,本院予以维持。赵某妹的上诉请求,依据不足,本院不予支持。


裁判结果:

一审判决:

驳回原告赵某妹的全部诉讼请求。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


案例来源:

赵某妹与孙某立等房屋买卖合同纠纷(2013)丰民初字第09568号 (2014)二中民终字第10354号

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