裁判日期:2018-04-28
发布日期:2019-04-16
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案例释义:

1、 当事人或者其他利害关系人只有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的,人民法院才予准许。如果认为评估机构存在漏评部分的,可以提出执行异议申请补充评估,但不能申请重新评估。

2、 无论对涉案房产进行带租拍卖还是涤除租赁拍卖,无论涉案房产上的装潢价值是归于承租人还是归于被执行人,处置涉案房产时都必须连同房屋装潢一并处置。因此,为便于涉案房产的处置和拍卖款的合理分配,均应对装潢部分进行评估,并将该部分评估价值予以单独载明。


案情介绍:

蒋某芳与肖某洲、付某、肖某、盐城市丰环饲料有限公司、大丰金鼎担保有限公司民间借贷纠纷一案,盐城市中级人民法院经审理于2015年7月22日作出(2014)盐民初字第0285号民事判决书,判决:被告肖某洲、付某共同向原告蒋某芳偿还借款本金499.992万元及相应的利息(借期内利息66976.96元,299.992万元自2014年4月20日起、100万元自2014年5月23日起、100万元自2014年6月2日起至实际偿还之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算的逾期利息)。被告盐城市丰环饲料有限公司、大丰金鼎担保有限公司对上述借款本金及相应的利息承担连带清偿责任。肖某洲不服判决向江苏省高级人民法院 提起上诉,江苏省高级人民法院于2016年8月5日作出(2015)苏民终字第00569号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

在执行过程中,蒋某芳向盐城市中级人民法院提出书面申请对肖某洲名下已被查封的大丰区工农路南侧泰华公司沿滨西苑综合楼101、102、103、104、201、202房地产(房产证号:大中201206924、大中201206925、土地证号:20××33号、20123335号)进行评估。江苏正道土地房地产估价有限公司于2017年3月10日出具江苏正道房估字[2017]001号《房地产司法鉴定估价报告》。该报告载明:“2017年2月13日的评估价值为:¥1686.69万元,大写(人民币):壹仟陆佰捌拾陆万陆仟玖佰元整。一楼(101室、102室、103室、104室)单价为16259元/平方米,二楼(201室、202室单价为6408元/平方米。”

肖某洲异议称:其于2017年4月10日收到盐城市中级人民法院(2016)苏09执319号通知书以及江苏正道房估字[2017]001号《房地产司法鉴定报告》后,认为一楼门面房评估单价远低于大丰市场门面房实际价格,案涉房屋一楼价格应不低于3万元/㎡,且评估价为毛坯房,而实际是高档酒店装潢,没有体现实际价值,故请求补充鉴定或重新鉴定。遂向盐城市中级人民法院提出异议,该院裁定驳回肖某洲的异议请求,肖某洲仍不服,遂又于2018年1月向江苏省高级人民法院申请复议。

江苏省高级人民法院查明,在评估报告中明确采用收益法进行评估,评估对象室内设定为毛坯状况,有基本设施设备(水、电等),不包括承租人对房地产室内外的装潢。2018年2月6日,江苏正道土地房地产估价有限公司向盐城市中级人民法院出具情况说明称:从理论上讲,买卖不破租赁,承租人还在其经营期内,其装潢的财产仍属于承租人拥有和使用,故不宜将承租人的装潢纳入评估范围。综合上述情况,评估人员现场与现场法院鉴定处人员、申请人的委托代理人沟通认为不应该将装潢纳入评估范围。

江苏省高级人民法院另查明,执行过程中当事人提交一份落款时间为2012年6月30日的租赁合同,出租方(甲方)为肖某平,承租方(乙方)为仇某。该租赁合同第四款第8条约定:租期届满后,乙方确保按时将承租房屋按乙方营业状态下的现状完好交还给甲方。乙方不得拆除所有的装潢设施(特殊大型设备可以协商),如迟延交还,向甲方缴纳延迟期间的双倍约定租金。除此之外,该租赁合同中没有其他关于装潢费用如何承担以及装潢设施归属问题的约定。

2018年4月28日,江苏省高级人民法院对本案作出裁定。


诉讼请求:

申请人肖某洲异议请求:补充鉴定或重新鉴定。

申请人肖某洲复议请求:撤销盐城市中级人民法院(2017)苏09执异47号执行裁定。


争议焦点:

拍卖房屋对房屋进行价格评估时是否应把房屋的装潢价值进行评估。


裁判理由:

盐城市中级人民法院认为:

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定:“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的,人民法院应予准许”。据此,人民法院准许重新评估的前提为评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。本案中,异议人肖某洲对房地产评估机构的资质以及评估程序未提出异议,仅认为评估的价格明显低于大丰区门市最低价格,但其提交的证据不足以证明其主张。异议人肖某洲的异议请求没有事实和法律依据,依法不予支持。

江苏省高级人民法院复议认为:

第一,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定:“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的,人民法院应予准许”。人民法院准许重新评估的法定条件是当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法等情形。本案中,复议申请人未对评估人员的评估资质和评估程序是否违法提出异议,仅认为评估价格过低。但评估公司做出的评估价格仅是司法拍卖参照的保留价,估价对象的实际价值最终由公开拍卖的市场决定。因此,肖某洲认为本案评估价值过低,应予重新评估的主张依法不应予以支持,江苏正道房估字[2017]001号《房地产司法鉴定报告》可以继续采用。

第二,无论对涉案房产进行带租拍卖还是涤除租赁拍卖,无论涉案房产上的装潢价值是归于承租人还是归于被执行人,处置涉案房产时都必须连同房屋装潢一并处置。因此,为便于涉案房产的处置和拍卖款的合理分配,均应对装潢部分进行评估,并将该部分评估价值予以单独载明。盐城市中级人民法院在评估过程中未对装潢部分进行评估,不利于涉案房产的处置分配,本院予以纠正。复议申请人关于对涉案房产的装潢部分进行补充评估的请求,有事实和法律依据,应予支持,盐城市中级人民法院应组织评估机构在原江苏正道房估字[2017]001号《房地产司法鉴定报告》的基础上进行补充评估。


裁判结果:

一审裁定:

裁定驳回肖某洲的异议请求。

二审裁定:

一、撤销盐城市中级人民法院(2017)苏09执异47号执行裁定。

二、对大丰区工农路南侧泰华公司沿滨西苑综合楼101、102、103、104、201、202房地产(房产证号:大中201206924、大中201206925、土地证号:20××33号、20123335号)的装潢部分进行补充评估。


法律依据:

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第六条 当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的,人民法院应予准许。


案例来源:

肖某洲、蒋某芳民间借贷纠纷(2018)苏执复44号

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