裁判日期:2014-12-25
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 河北张克锋律师事务所

案例释义:

1、下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业;(5)筹集和使用专项维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主通过召开业主大会共同决定上列事项。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,可以采用书面征求意见的形式,且应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

2、业主大会决定筹集和使用专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定选聘和解聘物业服务企业及以上其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即表决权“双过半”。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。


案情介绍:

原告杨某、王某、郭某芳、阴某美、陈某森、姚某、胡某毅诉称,2013年10月3日、11日,被告廊坊市经济技术开发区憩园新区业主委员会(以下简称憩园新区业委会)两次发布公告,决定更换物业公司。被告在做决定之前并没有召开业主大会征得业主同意,侵犯了业主的合法权利,故诉至河北省廊坊市经济技术开发区人民法院,请求依法撤销被告作出的更换物业公司的决定。

原告针对其主张向法院提交证据如下:证据一、业主委员会公告;证据二、业主委员会通知。上述两份证据证明被告做出更换物业公司的决定没有经过业主大会的同意,违反了物权法和物业管理条例的规定。

被告辩称,1、业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,本案的业主委员会是以书面征求意见的形式对小区是否更换物业进行了表决,同意更换的业主已经过半,被告做出的决定符合法律规定的形式和实质要件;2、物业管理条例第12条第5项规定,业主大会或业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定,受侵害的业主可以请法院撤销。这里所说的“业主决定”应当是针对某个业主个人的具有具体针对性的决定,而不是普遍性决定。本案业主大会做出的更换决定是针对小区全体业主的,并没有侵犯原告的合法权益;3、物业管理条例规定,选聘、解聘物业企业的决定,经过专有部分占建筑总面积过半数,且占总人数过半同意即可。法律并没有要求全部业主同意,有部分业主不同意,不影响更换物业公司决定的合法性。

被告针对其主张向法院提交证据如下:证据一、征求意见的业主签字,一共有169户签字。证明被告更换物业公司决议程序合法。证据二、业主大会的会议纪要。证明更换物业公司决议程序合法。

法院查明,被告憩园新区业委会于2008年3月18日在廊坊经济技术开发区房地产管理局备案成立。业主委员会成立备案申请表显示,憩园新区物业管理区域包括总套数302套,其中常住户175户。憩园新区的前期物业为廊坊开发区正华物业服务有限公司(以下简称正华物业)。被告分别于2013年9月10日和2013年10月3日召开业主委员会会议,会议决定将小区物业管理由正华物业更换为廊坊市晖熙物业服务有限公司(以下简称晖熙物业)。此后,被告将会议决议内容在小区内进行了公告,并采取走访的形式征求了业主意见。共有148户普通住宅业主和17户别墅区业主的签字确认。晖熙物业和正华物业已经完成工作交接。

根据当事人申请,法院从廊坊经济技术开发区住房保障和房产管理局调取证据显示,憩园新区房产登记情况为:多层住宅321户,别墅32户。

2014年12月25日,河北省廊坊市经济技术开发区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

依法撤销被告憩园新区业委会作出的更换物业公司的决定。


争议焦点:

业委会未依法定程序召开业主大会作出的决议是否侵犯了业主的权利。


裁判理由:

廊坊市经济技术开发区人民法院认为:

业主委员会系业主大会的执行机构,受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务,必须向业主大会负责并受业主大会监督。业主委员会只能在授权范围内行为,不得超越其权限范围。同时,作为同一物业管理区域内的全体业主在建筑构造、利用上紧密衔接,形成了事实共同体,利益攸关。单个业主不得置公共利益于不顾,拒绝承担合理、必要的忍受义务。本案中,被告未召开业主大会即作出更换物业公司决议,根据我国《物权法》和《物业管理条例》规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然被告将更换物业公司决议在小区内进行了公告及走访业主征求意见,但该决议的作出不符合法律规定的程序,应属于程序瑕疵。被告通过书面征求意见方式对憩园新区业主进行了调查统计,其中同意更换物业公司即支持业主委员会决议的业主共有148户。按照业主委员会成立备案申请表显示数据,该统计结果中同意被告更换物业公司决议的票数达到“双过半”,应认为该结果反映了憩园新区业主对于决议事项的意见,形成代表全体业主的共同意志。从维护憩园新区稳定和交易成本角度考虑,虽然被告更换物业公司决议的作出存在程序瑕疵,但其对决议内容进行了公告,同时也采取书面形式征求了小区业主意见,目前新的物业公司业已入驻憩园新区管理服务,本院认为,确认被告更换物业公司决议效力更为适宜,故对七名原告请求撤销被告更换物业公司决议的诉讼请求不予支持。

另外,应当指出,憩园新区业主委员会是业主通过选举产生的为业主服务的群众性组织,应当接受广大业主的意见和监督,严格依法管理小区业主共同事务,不断改进工作的不足和缺点,维护好业主的共同利益。


裁判结果:

驳回原告杨某、王某、郭某芳、阴某美、陈某森、姚某、胡某毅的诉讼请求。

案件受理费100元由原告杨某、王某、郭某芳、阴某美、陈某森、姚某、胡某毅承担,此款于本判决生效之日起七日内交纳。


法律依据:

《中华人民共和国民法通则》

第七条 民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。

《中华人民共和国物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》

第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十五条:业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。


案例来源:

杨某、王某等与廊坊市经济技术开发区憩园新区业主委员会业主撤销权纠纷(2014)廊开民初字第540号

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