裁判日期:2019-03-28 00:20:43
发布日期:2019-04-16
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案例释义:

1、 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

2、 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

3、 根据合同法的规定,当事人履行合同虽然存在瑕疵,但履行了合同基本义务,不构成根本违约且合同并未解除的,双方当事人应继续履行。物业服务企业已履行合同的基本义务的,业主应当承担支付物业服务费的义务,同时依法享有要求物业服务企业继续履行和采取补救措施的权利。

4、 房屋建筑质量瑕疵、开发商未履行环境规划承诺,属于业主可向开发商主张的房屋买卖关系范畴争议事项,与物业公司收取业主的物业费不是同一法律关系。以此为由拒绝缴纳物业费,不能获得法院的支持。


案情介绍:

原告辽宁保利物业管理有限公司(以下简称保利物业公司)诉称,被告丛某勇是“保利花园四期小区·府邸”业主,房屋面积为92.25平方米。原被告双方于2009年10月1日签订了《前期物业管理服务协议》。约定原告为被告所在的小区提供物业服务,物业费收费标准为每月每平方米人民币1.2元。原告按照合同的约定为被告提供了物业服务。被告拖欠从2010年10月1日至2015年12月31日的物业费。

被告丛某勇辩称,房屋地址、建筑面积、欠费期间均属实。2009年购买的房屋,同年入住,房屋面积为90.25平方米,交纳一年的物业费。被告欠费是有原因:1、入住后发现窗户玻璃严重透气;2、园区出入的大门管理不严;3、冬季扫雪不好;4、园区内车辆乱停;5、私自增设园区停车位;6、楼道公共区域管理张贴广告,无人清理;7、园区公共区域有摊贩的车辆停放,无人管理;8、擅自增加园区经营性设施;9、原告聘用了刚毕业的大学生作临时保安,大学生并未取得相应的资格证书。10、保利花园四期小区缺失独立的办公场所;11、买房时,开发商的工作人员承诺相邻的“保利六期”不建高层,但现在建了11层的楼房,影响了被告家的采光。向原告反映过,未得到解决。

法院查明,被告丛某勇是“保利花园四期小区·府邸”业主,其房屋位于沈阳市沈河区新居街xx-x号1-4-1,该房屋建筑面积为92.25平方米。原告保利物业公司是具有资质的物业服务公司。2009年9月30日,原被告双方于签订了《前期物业管理服务协议》,约定由原告为“保利花园四期小区·府邸”提供物业服务,并约定了服务事项及标准。该小区物业费收费标准为每月每平方米人民币1.2元。原告在该小区提供至今。被告丛家勇未交纳从2010年10月1日至2015年3月31日的物业费人民币5,977.8元(计算至立案前)。

2015年7月13日,沈阳市沈河区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

1、判决被告给付物业费人民币6,974.1元、滞纳金人民币508.11元;

2、判决被告承担诉讼费。


争议焦点:

1、 被告主张原告服务存在瑕疵,该瑕疵是否足以核减被告应交纳物业费的数额。

2、 被告抗辩其房屋窗户漏气、房屋挡光的问题是否与其缴纳物业费的问题属于同一法律关系。


裁判理由:

原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实的意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合同合法有效。依法签订的合同具有法律约束力,被告作为业主应受其约束。原告为被告所居住的小区提供物业服务,被告也实际接受了服务,则双方形成事实上的物业服务合同关系,原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费,符合法律规定,也是对自己合法债权的维护。

被告虽主张原告服务存在瑕疵,但该瑕疵不足以核减被告应交纳物业费的数额。否则,在物业企业(原告)已完成了物业服务的主要义务的情况下,物业企业(原告)的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低,影响小区全体业主的利益,造成恶性循环。故被告的该项抗辩理由,本院不予支持。

关于被告抗辩其房屋窗户漏气、房屋挡光的问题。该两项问题涉及房屋买卖合同关系,原告并非房屋的出卖人,对被告房屋并无质量担保的义务,被告以此为由拒绝给付物业费没有法律依据。该两项问题与本案也不是同一法律关系,本案不作审理。故被告的该项抗辩理由,本院不予支持。被告可以另行向相关义务人主张权利。

关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,原告没有与被告进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。同时,原告作为物业服务者,也应当根据法律规定及相关行业规定,积极主动履行自己的职责,提高服务质量,提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通,各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。


裁判结果:

一、被告丛某勇于本判决生效后十日内给付原告保利物业公司2010年10月1日至2015年3月31日的物业费人民币5977.8元;

二、驳回原告保利物业公司的其他诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物业管理条例》

第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。


案例来源:

中国裁判文书网,辽宁保利物业管理有限公司与丛某勇物业服务合同纠纷(2015)沈河民五初字第1082号

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