裁判日期:2014-03-18
发布日期:2019-04-18
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  • 胜诉律师:
  • 河南汇恒律师所

案例释义:

1、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

2、经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

3、当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定过分高于造成的损失,对超过的部分,法院不予支持。


案情介绍:

旺旺家缘业主委员会于2009年8月31日在房管部门登记备案。原告漯河市瑞达物业管理有限公司(以下简称瑞达物业公司)2009年10月9日取得准予从事物业管理资质。2010年5月1日,瑞达物业公司与漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区(以下简称旺旺家缘小区)业主委员会签订了《物业管理服务协议书》。协议约定:瑞达物业公司对旺旺家缘小区提供物业管理服务,服务期限自2010年5月1日到2011年5月1日,多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.27元物业费,逾期应支付每日1%的违约金。2011年5月1日又签订了物业服务协议,期限自2011年5月1日至2016年4月30日,多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.35元物业费,逾期应支付每日1%的违约金。双方的合同还约定物业公司对房屋共用部位公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项进行维修、修缮、服务与管理,依据本协议向业主收取物业服务费用和公共分摊费用,物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备、大中修、更新改造的费用;业主每一年交纳一次物业费用、物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的,业主有权要求物业公司限期改正,逾期未改正给业主造成损失的,物业公司承担相应的法律责任等条款。协议签订后漯河市瑞达物业管理有限公司提供了合同约定的物业服务。被告张某阳是旺旺家缘小区业主,2009年11月入住该小区,房屋面积为133.26平方米,被告张某阳未交纳2010年10月至2014年10月的物业服务费。

另查明,瑞达物业公司的资质等级为三级,漯发改收费(2010)447号文件规定收费标准为每月每平方米0.35元。

瑞达物业公司在催缴未果后,于2014年1月14日提起诉讼。被告张某阳未答辩。2014年3月18日,河南省漯河市召陵区人民法院作出判决。


诉讼请求:

判令被告张某阳支付物业服务费2110元、违约金542元。


争议焦点:

业主是否有义务遵守业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中的约定。


裁判理由:

河南省漯河市召陵区人民法院认为:

选举业主委员会或者更换业主委员会成员根据《物业管理条例》第十二条有关规定,应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,本案中旺旺家缘业主委员会已在房管部门登记备案,证明已经由一半以上业主选举产生。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持的规定,原告提供的物业服务协议及合同均有业主委员会签章,因此原告与业主委员会签订的合同是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应按合同约定全面履行义务。原告自2010年5月1日已在旺旺家缘小区提供物业服务,被告应当交纳物业服务费。根据双方合同约定“每一年交纳一次”,交纳物业服务费的具体日期不明确,业主可以在一年的期限内任何一天交纳均不违反合同约定,被告张某阳自2010年10月拖欠物业服务费,其可至一年期限届满即2012年10月交纳一年的物业服务费。原告请求被告张某阳支付自2010年10月始至2014年10月止的物业服务费,因2014年4月至10月的物业服务费,根据双方合同约定尚不到交纳时间,原告请求4月至10月的物业服务费,本院不予支持。被告应交纳自2010年10月至2014年3月的物业服务费,其房屋面积为133.26平方米,根据双方合同约定2010年5月1日至2011年5月1日每月每平方米0.27元,自2011年5月1日至2016年4月30日每月每平方米0.35元,自其拖欠物业服务费之日2010年10月至2011年4月共7个月应按每月每平方米0.27元计算为251.9(0.27×133.26×7)元,自2011年5月至2014年3月共34个月应按每月每平方米0.35元计算为1585.8(0.35×133.26×34)元,共计拖欠物业服务费1837.7(251.9+1585.8)元。关于违约金:合同约定支付每日1%的滞纳金过高,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第九十二条有关当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定过分高于造成的损失的规定,被告应支付拖欠物业服务费1837.7元的30%的为宜即551.3(1837.7×30%)元,原告请求542元,本院应予支持。


裁判结果:

被告张某阳于判决生效后五日内支付原告瑞达物业公司物业服务费1837.7元及违约金542元。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

第六条:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。


案例来源:

漯河市瑞达物业管理有限公司与张某阳物业服务合同纠纷(2014)召民二初字第42号

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