裁判日期:2015-12-15
发布日期:2019-04-16
阅 读 量:37
  • 胜诉律师:
  • 广西邦泰律师事务所
  • 广西邦泰律师事务所

案例释义:

1、 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。不动产预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性,故预告登记为债权获得保护提供了法律依据。

2、 商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。其与不动产预告登记制度的根本区别在于,前者登记的是交易,后者登记的是产权。房屋买卖合同登记备案属行政管理范畴,其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理,并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力,即备案登记并不产生登记请求权的物权效力。

3、 一房二卖中买受人对于房屋买卖合同履行的请求权,一般情形下,合同已实际履行的优先于未实际履行的,已支付购房价款的优先于未支付的,已占有使用的优先于未占有使用的。其中占有使用具有决定性,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用;基于商品房买卖行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未办理所有权登记的人,可以认定为对建筑物享有所有权。最终无法取得房屋的买受人,则可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4、 流押亦即让与担保,是指当事人约定债务人届期不履行债务时,债权人(抵押权人)有权直接取得抵押财产的所有权。流押可能损害抵押人的利益,造成对抵押人实质上的不公平。我国法律禁止流押条款,规定抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。合同中设定流押条款的,该条款无效。

5、 1995年12月发布的《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定:“预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一预售合同无效;如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一合同有效,但预售方给前一合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。”此规定适用于1995年1月1日《房地产管理法》施行前的案件。


案情介绍:

2006年l2月20日,郑松与北海拓海投资咨询服务有限责任公司(以下简称拓海公司)签订一份《商品房买卖合同》,约定由郑松向拓海公司购买拓海公司所预售的拓海大厦l05号商铺,建筑面积1402.63平方米,单价每平方米2000元,总额300万元,买受人于2007年2月25日前一次性付清,出卖人在2007年10月1日前交付使用。同年12月22日,郑松向拓海公司帐户存入30万元,双方办理了房屋预售备案登记;12月24日郑松向蔡雄的帐户存入265万元,同日,拓海公司向郑松出具《收据》:收到郑松支付拓海大厦商铺105号购房款300万元。同年12月25日,郑松(甲方)与拓海公司(乙方)就上述300万元款项又签订了一份《借款合同》,约定乙方一次性向甲方借到300万元,借款期限为两个月(从2006年12月25日至2007年2月25日),如乙方未能按期还款,须与甲方另行协商还款时间,双方商定后,乙方必须每月支付资金占用费15万元给甲方;如乙方未按时还清借款,又不按月支付资金占用费,甲方则按原先双方签订的《商品房买卖合同》所约定的销售物业,所付给乙方的300万元购买拓海大厦l05号商铺,乙方无任何附加条件协助办理房产登记给甲方;双方签订的《商品房买卖合同》所约定拓海大厦l05号商铺,只用作本借款合同的抵押物,乙方未违反合同约定的,甲方无权处置该物业;乙方还清借款给甲方后,甲方必须协助乙方办理注销预售备案。

2008年6月25日,余拼与拓海公司签订《商品房买卖合同》一份,约定:余拼以l0860元/平方米、总金额1523.2万元的价款向拓海公司购买拓海大厦105号商铺,建筑面积1402.63平方米,购房款于2008年10月1日前一次性付清,商铺在2008年8月1日前交付使用;如在合同履行过程中发生争议,提交北海市仲裁委员会仲裁。合同签订后,拓海公司将该商铺交付给了余拼使用,并向余拼出具了一份《收据》,载明收到余拼支付购买拓海大厦105号商铺购房款1523.2万元,落款时间为2008年6月25日。诉讼中,余拼自认该收据是在余拼陆续付清购房款汇总出具的,该落款时间是倒签的。2011年9月10日,余拼与拓海公司签订一份《补充合同》,约定拓海公司已收到余拼支付的全部购房款1523.2万元;合同在履行过程中发生的争议,由双方协商解决,协商不成的,任何一方有权依法向人民法院起诉。

2009年4月28日,余拼与北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司签订《房屋租赁合同》,约定余拼将拓海大厦105号商铺及二楼房屋(出租面积共2805平方米)出租给北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司用于经营皇家海港大酒楼,租赁期限为五年,月租金10万元。该酒楼装修后于2009年10月28日开业营业至今。

2013年4月18日,郑松向该酒楼发出《租金催收函》称:拓海大厦l05号商铺系郑松向拓海公司购买的物业,并已在北海市房地产交易中心备案,要求酒楼缴纳几年来的租金,否则将收回商铺。4月19日,郑松向拓海公司发出《告知函》称:双方签订《借款合同》以来,拓海公司既没有依约支付资金占用费也没有归还借款,根据双方的约定,双方于2006年12月20日所签订的《商品房买卖合同》购买拓海大厦105号商铺早已经生效,要求拓海公司尽快办理上述房产产权手续并交付使用。4月20日,拓海公司复函:因资金困难无能力归还借款和支付资金占用费,原300万元借款自动转为购房款,其公司将尽快办理房产手续并交付被告郑松使用。

拓海公司于2013年7月25日作出《声明》,声明:1、本公司于2006年12月20日与郑松签订的《商品房买卖合同》是真实合法有效的,拓海大厦105商铺也已经备案登记到郑松名下,属于郑松物业;2、本公司自2006年12月20日至今从未归还或委托他人归还过郑松任何款项;3、2007年委托吴某向郑松还款的《委托书》是应余拼要求,为配合其办理拓海大厦105商铺备案登记所出具的,该《委托书》并没有实际履行,本公司与吴某没有债权债务,本公司也没有款项在吴某账上;4、以前如有证明与本声明不一致的以本声明为准。

另,讼争的拓海大厦105号商铺到目前为止,尚未办理房屋权属初始登记。

余拼认为郑松与拓海公司于2006年12月20日签订的关于拓海大厦105号商铺的《商品房买卖合同》无效,其与拓海公司签订于2008年6月25日的关于拓海大厦105号商铺的《商品房买卖合同》合法有效,遂于2013年6月27日以郑松、拓海公司为被告提起诉讼,请求确认,但郑松以余拼、拓海公司为被告提出反诉。

拓海公司的法定代表人刘远礼于2007年3月份死亡后,一直没有变更法定代表人。诉讼中,拓海公司推荐其公司员工庞辉日为其公司诉讼代表人。证人刘某出庭作证:其代余拼付款的经过,分三种方式付款,一为直接转帐到拓海公司,二为转帐到拓海公司指定的帐户,三为付现金,每次付款均有收据,最后汇总开出总收据,收据上的落款日期是倒签的。证人吴某出庭作证:其为拓海公司员工,蔡雄是拓海公司的老板,该公司业务由蔡雄作主,公司款项来往账由蔡雄指令;吴某接受余拼的付款是受蔡雄的指示,其将余拼之前付款的零星收据收回后开出总收据;其没有受拓海公司的委托向郑松还款,是蔡雄拿钱给其并指令其还款给郑松;余拼和郑松向法院提供的其本人的证明均是按蔡雄要求开具并签名的。

2015年4月23日,北海市中级人民法院作出一审判决,余拼不服,遂提起上诉。其上诉称,一、郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》系虚假合同,并非双方当事人的真实意思表示,双方的真实意思表示是将买卖合同作为履行借款合同的保障,该合同因缺乏当事人的真实意思表示而不具有法律效力。且该合同违反了有关禁止流押的法律规定,也应认定无效。二、拓海公司已偿还郑松借款365万元有事实证明。该款项是2007年7月8日至2009年11月10日之间由拓海公司员工吴某分七次偿还给郑松的,与郑松与拓海公司签订的《借款合同》约定的还款时间恰好相符,能够印证该365万元是吴某代拓海公司偿还郑松的借款,郑松提供的蔡雄于2012年6月2日借到郑松1500万元的借条与本案没有关联性,吴某的说明和拓海公司2013年7月25日的声明不能推翻拓海公司已经还款给郑松的事实。三、拓海公司虽然没有直接对其与郑松签订的《借款合同》约定的流押条款即“拓海公司不按时还清借款和支付资金占用费则所借的300万元购买拓海大厦105号商铺;拓海公司没有违反借款合同约定,郑松无权处置该商铺”提出异议,但其将该商铺转让给余拼并交付余拼使用,拓海公司与余拼签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,同意协助余拼办理房地产变更登记手续等一系列行为,已明确表明其与郑松签订的《商品房买卖合同》是虚假商品房买卖合同,根本不存在对该《商品房买卖合同》相关条款提出异议问题。四、郑松对本案讼争商铺不享有物权请求权,商品房备案登记与预告登记是两个不同的登记事项。

郑松答辩认为,一、郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效,且合同已办理预售备案登记手续,该合同与双方签订的《借款合同》均依法成立并生效。二、郑松已经提交了支付购房款300万元的证据,一部分是向拓海公司支付,一部分是在拓海公司授权的情况下支付给蔡雄。三、郑松自讼争商铺出租后,在2009年就已经与拓海公司、蔡雄交涉,要求拓海公司交付房产并支付租金,当时郑松认为房产是拓海公司对外出租,并不清楚拓海公司已将商铺交由余拼占有使用的情况,故未及时向余拼提出主张权利。从2013年拓海公司复函郑松同意尽快办理相关手续并协调房产占有人使用房产事宜可见,拓海公司是认可履行与郑松签订的购房合同。四、结合蔡雄2012年向郑松出具借款1500万元的借条及吴某的证据,证实吴某汇款给郑松的365万元是偿还蔡雄对郑松的个人借款,而不是代拓海公司偿还郑松的借款300万元。五、郑松与拓海公司的《借款合同》中约定没有按期还款的,则借款直接冲抵购房款,《借款合同》也没有约定在无法还款的情况下郑松直接取得商铺,郑松也只有通过履行《商品房买卖合同》来实现房屋所有权,这一约定并未违反法律法规的强制性规定,不属于流押条款,拓海公司可以选择履行商品房买卖合同还是借款合同。六、即使不依据商品房备案登记,将讼争商铺判归郑松所有也并无不当,余拼在其与拓海公司的《商品房买卖合同》签订和履行过程中是非善意的,该合同并非双方的真实意思表示。

本案经广西壮族自治区北海市中级人民法院审理后作出一审判决,经广西壮族自治区高级人民法院审理后作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告余拼(反诉被告)诉请:1、确认郑松与拓海公司于2006年12月20日签订的关于拓海大厦105号商铺的《商品房买卖合同》无效;2、确认余拼与拓海公司于2008年6月25日签订的关于拓海大厦105号商铺的《商品房买卖合同》合法有效;3、拓海公司协助余拼办理拓海大厦105号商铺土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

反诉原告郑松(一审被告)诉请:1、确认郑松与拓海公司于2006年12月20日签订的拓海大厦105号商铺《商品房买卖合同》合法、有效;2、拓海公司办理拓海大厦105号商铺的房屋产权证及土地使用权证到郑松名下,并交付上述房产给郑松使用;3、拓海公司支付自2007年10月1日起算之迟延交房违约金63万元给郑松(按每日已付房价的万分之一即每天300元,暂计至2013年8月1日止,以后另计);4、余拼、拓海公司支付拓海大厦l05号商铺租金230万元给郑松(按每月5万元自2009年10月起算暂计至2013年8月止,以后另计),并由余拼、拓海公司承担连带责任。诉讼过程中,郑松撤回上述请求的第3、4项反诉请求。


争议焦点:

一审争议焦点:1、郑松与拓海公司签订的商品房买卖合同以及借款合同是否合法有效,其合同性质如何认定;2、余拼与拓海公司签订的商品房买卖合同是否合法有效,余拼是否已经按合同约定支付了对价;3、涉案的两份《商品房买卖合同》是否具备继续履行条件、应履行哪一份《商品房买卖合同》。

二审争议焦点:1、郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》的性质和效力如何认定2、余拼是否已支付完毕其与拓海公司签订的《商品房买卖合同》中的购房款。3、本案两份《商品房买卖合同》应继续履行哪一份,郑松对讼争商铺的请求权是否具有物权效力。


裁判理由:

北海市中级人民法院一审认为:

本案争议焦点为:1、郑松与拓海公司签订的商品房买卖合同以及借款合同是否合法有效,其合同性质如何认定;2、余拼与拓海公司签订的商品房买卖合同是否合法有效,余拼是否已经按合同约定支付了对价;3、涉案的两份《商品房买卖合同》是否具备继续履行条件、应履行哪一份《商品房买卖合同》。

关于第一个争议焦点,即郑松与拓海公司签订的商品房买卖合同以及借款合同是否合法有效,其合同性质如何认定的问题。郑松主张其与拓海公司签订的商品房买卖合同,不但已履行,且已办理了备案登记,是合法有效的合同。余拼则认为郑松与拓海公司签订的商品房买卖合同是名为商品房买卖合同,实为借款抵押合同,该合同违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条及《物权法》第一百八十六条的强制性规定,为无效合同。

2006年12月20日,郑松与拓海公司就讼争房屋签订《商品房买卖合同》,房价款300万元。12月24日,郑松向拓海公司付清了300万元购房款,拓海公司出具了收据,双方也办理了房屋预售备案登记。12月25日,郑松与拓海公司签订《借款合同》,约定拓海公司借到郑松300万元,借款时间为两个月,逾期每月支付15万元的资金占用费;如拓海公司未按时还清借款,又不按月支付资金占用费,所付300万元购买拓海大厦l05号商铺,拓海公司无条件协助办理房产登记给郑松;双方签订的《商品房买卖合同》所约定拓海大厦l05号商铺,只用作本借款合同的抵押物,拓海公司未违反合同约定的,郑松无权处置该物业;拓海公司还清借款后,郑松协助办理注销预售备案。根据以上合同约定,借款合同约定的借款期限届满时间与商品房买卖合同约定的一次性支付购房款的时间相吻合,因此应认定双方当事人就同一笔款项先后设立了民间借贷和商品房买卖两个法律关系。从两份合同约定的内容看,两份合同属并立且有联系的两个合同。即双方当事人用之前签订的《商品房买卖合同》为之后签订的《借款合同》提供担保,同时《借款合同》又为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件,即拓海公司还清借款并按约支付资金占用费,《商品房买卖合同》终止,不再履行;拓海公司不能按时偿还借款并支付资金占用费,则履行《商品房买卖合同》。以上两份合同是依法成立并生效的合同,亦为双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,为合法有效的合同。关于借款合同约定的“拓海公司不按时还清借款和支付资金占用费则所借的300万元购买拓海大厦105号商铺;拓海公司没有违反借款合同约定,郑松无权处置该商铺”是否违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条及《物权法》第一百八十六条关于禁止流押的强制性规定的问题。一审法院认为,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定,其立法目的是防止损害抵押人的利益,以免造成对抵押人实质上的不公平,主张合同条款违反法律禁止流押规定应为无效的权利人应为抵押人。但本案中,拓海公司并未对上述合同条款的效力问题提出异议,也没有以商品房买卖合同约定的价款显失公平为由行使过撤销权。拓海公司对其与郑松就涉案300万元款项分别签订的《商品房买卖合同》和《借款合同》的履行问题具有选择性,拓海公司在其不能如约还款后已经明确向郑松表示同意该300万元转为了购房款并同意履行《商品房买卖合同》。综上,上述约定并不符合流押条款的法律特征,也非双方流押约定的意思表示。因此,余拼关于上述约定违反了法律禁止流押的规定,应属无效的诉讼主张不能成立,不予采纳。关于拓海公司是否按约偿还借款并支付资金占用费给郑松的问题,根据拓海公司于2013年4月20日给郑松的《复函》:“因资金困难无能力归还借款和支付资金占用费,原300万元借款自动转为购房款,其公司将尽快办理房产手续并交付被告郑松使用”内容和2013年7月25日的《声明》:“其公司与郑松签订的《商品房买卖合同》真实合法有效,拓海大厦105商铺属于郑松物业;其公司至今从未归还或委托他人归还过郑松任何款项”内容,表明拓海公司是同意借款300万元转为购房款并同意与郑松履行《商品房买卖合同》的。余拼关于“拓海公司自2007年8月30日起共还款365万元给郑松”的事实主张,缺乏充分的事实依据,不予采信。

关于第二个争议焦点,即余拼与拓海公司签订的商品房买卖合同是否合法有效,余拼是否已经按合同约定支付了对价的问题。余拼主张其与拓海公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其已付清购房款,拓海公司也已交付房屋给其使用,为合法有效的合同。郑松则认为拓海公司将涉案商铺出售给郑松并办理备案登记后,未经郑松同意又与余拼就该商铺签订《商品房买卖合同》,合同落款法定代表人栏“刘远礼”的签名是虚假的,余拼也没有支付相应对价,该合同应属无效。

拓海公司与余拼签订《商品房买卖合同》时其法定代表人刘远礼确已去世,合同落款的“刘远礼”签名显然不是其本人所签,但不排除刘远礼去世前授权其公司人员代表其公司出售房屋的可能性,因各方对合同落款“拓海公司”的印章真实性均无异议,故仅凭“刘远礼”签名非其本人所签的事实并不必然推翻该合同的真实性和合法性。余拼和拓海公司签订的《商品房买卖合同》,具备合同的一般生效要件,是双方当事人的真实意思表示,内容也没有违反国家法律法规的强制性规定,合同签订后,拓海公司亦依约将讼争的商铺交付给了余拼使用,该合同应为合法有效的合同。关于余拼是否已经按合同约定支付了对价的问题,根据余拼提供的收据、转帐(存款)凭据、《补充合同》、证人证言以及拓海公司确认余拼已付清购房款的书面答辩意见,确认余拼已按约付清购房款。

关于第三个争议焦点,即涉案的两份《商品房买卖合同》是否具备继续履行条件、应履行哪一份《商品房买卖合同》的问题。

拓海公司就涉案商铺与郑松签订《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续后,又与余拼签订《商品房买卖合同》,并将该商铺交付给余拼使用。虽然拓海公司与郑松签订的《商品房买卖合同》是为其双方随后签订的《借款合同》提供担保的,但拓海公司没有按《借款合同》约定偿还借款并支付资金占用后,已同意借款转为购房款并同意与郑松履行《商品房买卖合同》。基此,拓海公司就涉案商铺分别与郑松和余拼设立两个商品房买卖合同关系,属于一房二卖的情形。《中华人民共和国物权法》第二十条第一项规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”该规定赋予了预告登记权利人的请求权以物权的效力,具有了排斥后来的物权变动的效力,同时也限制了现实登记权利人的处分权,以保障预告登记权利人的合法权益。本案中,郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》在先,并已办理了备案登记手续,因此郑松对涉案房屋享有的请求权具有物权的效力;而余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》在后,虽然已交付了使用,但余拼对房屋的使用权并不能对抗郑松享有的物权,其与拓海公司之间的房屋买卖不能发生物权变动的效力。因此,余拼请求拓海公司履行合同,协助办理涉案商铺土地使用权变更和房屋所有权登记手续,缺乏法律依据,不予支持。本案中应当履行郑松与拓海公司之间的《商品房买卖合同》。关于合同是否具备继续履行条件的问题,虽然讼争房屋到目前为止尚未办理房屋权属初始登记,直接为郑松办理房产权属登记有一定障碍,但根据合同的约定,拓海公司是负有协助为郑松办理房地产权属登记的义务,拓海公司应及时完善房屋权属初始登记,以保障合同的履行。综上,郑松请求拓海公司履行合同,并按合同约定协助办理涉案商铺的房地产权属证和交付房屋,具有事实和法律依据,予以支持。拓海公司就涉案商铺与郑松签订买卖合同并办理备案登记后,其对该商铺处分权已经受限的情况下,未经郑松同意,再次出售给余拼,致使其与余拼之间的合同履行不能,存在主要过错,余拼可依据相关法律规定向拓海公司请求解除合同、承担违约责任并损害赔偿。

综上所述,拓海公司分别与郑松和余拼签订的《商品房买卖合同》均为合法有效的合同,因郑松签订的商品房买卖合同在先并办理了备案登记手续,郑松对涉案房屋的请求权享有物权的效力,郑松请求拓海公司履行合同,并按合同约定协助办理涉案商铺的房地产权属证和交付房屋反诉请求成立,予以支持。余拼关于确认其与拓海公司签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求成立,予以支持;但关于请求拓海公司协助其办理涉案商铺土地使用权变更和房屋所有权登记手续的诉讼请求不能成立,不予支持。

广西壮族自治区高级人民法院二审认为:

二审争议焦点为:1、郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》的性质和效力如何认定;2、余拼是否已支付完毕其与拓海公司签订的《商品房买卖合同》中的购房款;3、本案两份《商品房买卖合同》应继续履行哪一份,郑松对讼争商铺的请求权是否具有物权效力。

一、关于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》的性质和效力如何认定的问题。

郑松与拓海公司作为适格民事主体,就讼争商铺的买卖达成约定,所签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效,内容并无违反法律法规的强制性规定之处,应认定为合法有效合同。余拼上诉主张该合同并非当事人的真实意思表示,仅是将买卖合同作为履行借款合同的保障,应认定无效。根据本案查明的事实,郑松与拓海公司分别于2006年12月20日、2006年12月25日先后签订了《商品房买卖合同》和《借款合同》各一份,以上合同约定,郑松向拓海公司支付的300万元为借款,在拓海公司不能按时还款时,该款项转为郑松购买本案讼争商铺的购房款。在2013年4月19日郑松向拓海公司发出的《告知函》及4月20日拓海公司的复函中,双方再次对借款转为购房款的约定作出了确认。可见,郑松与拓海公司对讼争商铺确有买卖之意,只是涉及到要结合《借款合同》的约定具体履行,而合同效力的评判不应以合同是否实际履行或履行程度来进行反推,故对余拼提出郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》无效的主张本院不予采信。与此同时,合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力,双方均应严格遵照履行。虽然郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》在《借款合同》之前,拓海公司也在《借款合同》签订前向郑松出具过“收到郑松支付拓海大厦商铺105号购房款300万元”的《收据》,但从双方在上述合同的约定以及往来函的确认来看,郑松向拓海公司支付的300万元实为履行《借款合同》中的出借义务,双方在签订《商品房买卖合同》后郑松并未依照该合同约定向拓海公司支付购房款,《收据》也不能作为郑松已经支付购房款的依据,郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑松未支付购房款而没有实际履行。

二、关于余拼是否已支付完毕其与拓海公司签订的《商品房买卖合同》中的购房款的问题。

余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》符合当事人的真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,应当认定合法有效。根据余拼提供的拓海公司出具的收据、转账(存款)凭据、《补充合同》、证人证言以及拓海公司曾在诉讼中作出确认余拼已付清购房款的书面答辩意见,并拓海公司在签订合同后依约将讼争商铺交付给余拼使用的事实,应当确认余拼已经依约支付完毕讼争商铺的购房款。

三、关于本案两份《商品房买卖合同》应继续履行哪一份,郑松对讼争商铺的请求权是否具有物权效力的问题。

如前所述,本案两份《商品房买卖合同》均为合法有效合同,在余拼、郑松均主张要求拓海公司继续履行与己方签订的合同的情况下,本案实为一房二卖中的买受人合法权利的冲突解决问题。在诉讼过程中,拓海公司曾就与余拼、郑松签订的《商品房买卖合同》先后作出过同意继续履行的意思表示,故对本案两份《商品房买卖合同》应继续履行哪一份不能以拓海公司的意愿作为考量,而应当结合全案事实作出认定。本案中,郑松与拓海公司在签订《商品房买卖合同》后办理了房屋预售备案登记,对于郑松是否因此即对讼争商铺的请求权享有物权效力的问题,根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性,故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而我国住房和城乡建设部出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同登记备案的规定,系行政管理范畴,其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理,并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力,即备案登记并不产生登记请求权的物权效力,与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别,一审法院认定郑松因办理了备案登记而对讼争商铺享有的请求权具有物权效力错误,本院予以纠正。由于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》尚未实际履行,办理的房屋预售备案登记也不产生物权效力,即使郑松与拓海公司的《商品房买卖合同》签订在先,基于余拼已经就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的前提,余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行。因此,余拼请求拓海公司协助办理讼争商铺的权属登记手续有事实和法律依据,本院予以支持,拓海公司应当在完善讼争商铺权属初始登记后及时为余拼办理房地产权属登记。郑松如因其与拓海公司签订《商品房买卖合同》目的无法实现可依法另行向拓海公司主张权利。


裁判结果:

一审判决:

一、余拼与拓海公司于2008年6月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效;

二、郑松与拓海公司于2006年12月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效;

三、拓海公司在本判决发生法律效力之日起三十日内将座落于北海市北海大道北、北京路下拓海大厦l05号商铺交付给郑松使用,在完善上述房产初始登记后三十日内将该房地产的权属权证办理至郑松的名下;

四、驳回余拼的其他诉讼请求。

二审判决:

一、维持北海市中级人民法院(2013)北民一初字第15号民事判决第一、二项;

二、撤销北海市中级人民法院(2013)北民一初字第15号民事判决第三项;

三、拓海公司在完善座落于北海市北海大道北、北京路下拓海大厦l05号商铺初始登记后三十日内将该房地产的权属权证办理至余拼名下;

四、驳回郑松的其他诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国物权法》

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。


案例来源:

余拼与郑松、北海拓海投资咨询服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷(2015)桂民一终字第44号

同类案例

搜索