裁判日期:2018-02-12
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 辽宁泰来律师事务所

案例释义:

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为签订的合同有效。此即表见代理。为了保护善意第三人的信赖利益与交易的安全,法律强制其行为后果由被代理人承担。


案情介绍:

2014年5月6日,被告朱某军以盘锦鼎实实业集团摩天房地产开发有限公司(以下简称鼎实集团)名义与原告苏某签订了房屋买卖合同1份(合同编号:GF-2000-0171),合同上加盖了鼎实集团丰裕小区合同专用章和法定代表人名章,合同约定出卖人鼎实集团将盘锦市兴隆台区丰裕小区3幢3号商网(面积:231.44平方米)出售给买受人苏某,合同约定价款按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米11008.67元,总金额为(人民币)3451000元整,付款方式为一次性付款。2014年5月7日,被告鼎实集团向原告苏某开具了该商网销售不动产统一发票,发票所载建筑面积为231.44平方米,单价为11013.6536元/㎡,购房款总金额为2549000元。原告苏某于2017年9月20日为该房产缴纳契税101960元、印花税1274.50元,兴隆台区地方税务局于同日向原告开具了税收缴款证明。

法院查明,据本案被告朱某军和鼎实集团的自认,案涉房产所在的丰裕小区系被告鼎实集团与盘锦隆祥房地产开发有限公司(以下简称“隆祥公司”)联合开发,鼎实集团将其相关印章交给了隆祥公司。后隆祥公司将该项目转交被告朱某军个人开发,并将鼎实集团的相关印章也交给了朱某军。朱某军承认丰裕小区建成后,是其拿着鼎实集团的相关印章及手续在售楼处售楼。2013年4月7日,被告鼎实集团在盘锦日报发布了《新印章启用公告》,内容为:“依据相关法律和公司章程,经股东会决议并经集团理事会批准,从即日起我公司启用公章、合同专用章、法人名章、财务专用章等4枚新防伪印章,同时原印章作废。特此公告。”鼎实集团经本院询问后承认除登报外未采取其他有效措施阻止他人在丰裕小区售楼处以自己名义售楼。本案第三人林某如于2014年3月22日与鼎实公司签订有案涉房屋买卖合同,但鼎实公司并未开具购房发票以及办理后续手续。

原告苏某诉称,原告与被告鼎实集团于2014年5月6日签订商网买卖合同,被告鼎实集团将其开发建设的位于盘锦市兴隆台区丰裕小区X号楼X号商网(面积231.44平方米)卖给原告,价款为254.9万元。合同签订后,原告一次性将房款全部付清。被告鼎实集团于2014年5月7日开具了销售发票,原告于当日到盘锦市房产交易中心辽河油田分中心办理了备案登记。被告将该商网销售给原告时已说明,该商网已出租给盘锦市老毕肥牛火锅店,租用时间为2013年3月1日至2018年3月1日,合同期为5年。被告鼎实集团已收取了2年的租金,自2015年3月1日起租金应由原告收取。原告收取租金时,发生争议,原告遂起诉至法院。在诉讼中,原告发现其购买的商网由鼎实集团销售给了第三人林某如,未办理产权登记,又未开具发票,发生了产权争议。因此原告撤回起诉,重又以鼎实集团、朱某军为被告,提起本案房产确权之诉,称被告将原告购买的商网“一女二嫁”,是严重的侵权行为,请求依照事实和法律公正裁决。同时原告认为第三人林某如无权参加本案诉讼。

被告鼎实集团辩称,原告诉请的丰裕小区项目已转给其他公司,被告朱某军是用作废的公章签订的合同。鼎实集团并未收取相应的租金。鼎实集团对第三人林某如的房屋买卖合同并不知情。原告苏某不存在真实房产交易情况。

被告朱某军未作答辩。

第三人林某如述称,1、本案中第三人接到传票,原告诉状将其列为第三人,庭审中原告却否认该诉请。2、林某如与本案涉案房屋存在利益纠葛,是利害关系人,有权利参加诉讼。3、原告与鼎实集团的买卖合同无效,根据鼎实公司承诺,是先借钱后买卖房屋,名为买卖实为借贷。4、根据第三人与鼎实集团之间诉讼调取的房产档案证据,原告并未进行备案合同登记,反而只有原告涉案房屋的查封申请,是鼎实集团向原告借款导致的,记载是借贷关系并非买卖关系,证实双方之间的合同是虚假合同。5、第三人案情公安机关已经介入,第三人并没有放弃维权。6、林某如与鼎实集团之间的合同,以及原告与鼎实集团的合同所用的公章是同样的,效力是相同的,如本案确认原告买卖合同有效,与林某如起诉的裁判结果相悖。因第三人买卖在先,并且已经占有涉案房屋,因此请求法院判决原告的买卖合同无效。

2018年2月12日,辽宁省辽河人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

1、确认原告和被告鼎实集团之间的房屋买卖合同有效;

2、被告承担本案诉讼费用。


争议焦点:

苏某与朱某军之间签订的买卖合同是否有效。


裁判理由:

辽宁省辽河人民法院认为:

本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”本案按涉房屋所在丰裕小区为被告鼎实集团开发,但其将其出售该小区房屋的合同专用章及法定代表人的名章交给了隆祥公司,继而隆祥公司又将其印章转交给了朱某军。虽然本案各方没有提供证据证明被告朱某军对于销售鼎实集团开发的房屋有代理权,但因朱某军持有鼎实集团的丰裕小区合同专用章以及法定代表人的名章,在与原告苏某以鼎实集团名义签订了《商品房买卖合同》后,鼎实公司还为原告开具了销售不动产统一发票,该一系列行为,可以使作为相对人的苏某有理由相信朱某军有权代理鼎实集团销售商品房。因此,对外而言,朱某军代理鼎实集团向苏某出售商品房的行为有效。鼎实集团虽在朱某军与苏某签订合同之前在报纸上公告启用新印章,但相对人在无法区分现有印章是否为作废印章,加之朱某军以鼎实集团名义开具了发票的情况下,相对人苏某可以形成被告朱某军有代理权的内心确信。关于原告苏某与鼎实公司签订的《商品房买卖合同》,合同价款中单价和面积相乘与总价不符,原告苏某解释为因苏某从鼎实集团购买了两套房屋,另一套已经过户,因此在实际操作中对方将两套房屋的价款误写到了一套房屋的总价上。因当事人对合同条款存在争议,而购房发票所载数额前后一致,并且原告苏某后续缴税的证明也以购房发票作为计税依据,因此合同发票所载的价款应为双方真实的意思表示。综上,原告苏某与被告鼎实公司之间的本案案涉房屋的买卖合同应为有效合同。原告苏某支付了合同价款后,被告鼎实集团应配合原告办理房屋过户手续。至于被告鼎实集团关于其未收到购房款的抗辩,因其已开具购房发票,至于朱某军是否向其交纳了购房款,应作按其与朱某军的内部关系解决。

本案被告及第三人提供的证据不足以证明苏某与朱某军之间名为买卖实为借贷的事实,或者存在《中华人民共和国担保法》第四十条关于抵押的限制性规定,因此原告与鼎实集团之间的房屋买卖合同未违反法律规定。第三人林某如虽然也与鼎实集团之间签订有相同的房屋买卖合同,但后续并未由鼎实集团开具购房发票,两者案情并不完全相同,因此对于其主张的本案亦应作出与其相同判决结果的主张,本院不予支持。


裁判结果:

一、原告苏某与被告鼎实集团签订的关于盘锦市兴隆台区丰裕小区X幢X号商网(面积:231.44平方米)的房屋买卖合同有效;

二、被告鼎实集团于本判决生效后十日内协助原告苏某办理房屋过户登记手续。

案件受理费27192元,由被告朱某军承担。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第四十九条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的目的予以解释。

第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

《中华人民共和国担保法》

 第四十条 订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。


案例来源:

苏某与盘锦鼎实实业集团摩天房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷(2017)辽7401民初1622号

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