裁判日期:2018-05-30
发布日期:2019-04-17
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案例释义:

1. 折迁人应与被折迁人签订安置补偿协议。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人,当农村村民为被折迁人时,农村村委会非经委托授权,不能代行被折迁人的权利。

2. 拆迁方与村委会、村民签订安置补偿三方协议的,村民是其中的独立民事主体,未经村民一方同意,约定或者改变约定对村民均无法律约束力。


案情介绍:

2013年6月16日,大谈村委会为甲方,被上诉人(原审原告)郑某群为乙方,上诉人(原审被告)河北东丽房地产开发有限公司(后更名为东胜房地产开发集团有限公司,以下简称东胜房地产公司)为丙方签订了《大谈村拆迁安置补偿协议书》。协议约定,乙方将自家宅基地上建筑物中的全部财产腾清并结清水、电、暖、有线等费用,达到拆除条件将房屋交予甲方。被拆除房屋位于大谈村友谊巷X号的房屋一套,乙方采取自行过渡方式,丙方按每月2300元付给乙方过渡费,以协议签订日期开始计算,过渡期暂定为三年。乙方取得旧房验收合格证即可领取1年的过渡费27600元。所余过渡费于一年后每半年领取一次,过渡费发放至甲方公示交房之日止。协议第四条约定,根据第六号公告,享受拆迁优惠政策,每月发放补贴3000元,按季度发放,自签订协议之日起至公示交房之日止。协议第五条约定,根据第六号公告(补充公告),享受住房补贴,每月300元,首发一年,共计3600元,自签订协议之日起至公示交房之日止。

协议签订后,原告郑某群于2013年6月16日将被拆除房屋交付被告。被告东胜房地产公司按照上述约定向原告发放过渡费和住房补贴至2015年8月31日,发放优惠政策补贴至2015年3月31日。原告称大谈村委会向其发放了2015年9月、10月的过渡费4600元。原告于2016年9月23日、2017年6月16日分别领取一套130平方米、两套85平方米的回迁房。2011年4月25日,大谈村委会为甲方与东丽房地产公司为乙方签订《石家庄市桥西区大谈村城中村改造项目合作开发协议书》(以下简称大谈村城中村改造合作开发协议),协议约定,就石家庄桥西区大谈村城中村改造项目甲乙双方组成项目小组联合办公,对于项目的开发,甲乙双方采取分工合作的模式,甲方负责旧村的拆迁、村民关系的协调;乙方负责本项目建设全部资金的筹措投入、项目的开发、建设管理及施工等。甲方努力保证在市政府规定期限内(2011年8月底)将旧村拆迁完毕,交由乙方进行建设,乙方保证场地腾清及“三通一平”后,一个月内进行开工建设,自开工之日起,三年内完成安置住宅的交付,并达到入住标准。

2015年4月20日,被告东胜房地产公司与大谈村委会召开关于大谈回迁区工程增减项目沟通会。会议确定增加室内地砖及墙面砖,因贴砖事宜未在原开发协议内,考虑采购、运输、施工等实际情况,工期合理顺延两个月,交房日期确定为2015年10月31日。2015年4月27日,被告东胜房地产公司与大谈村委会召开关于大谈回迁区工程改造专题会议,决定过渡费统一暂发至2015年8月31日第一批回迁房交房;即使因增加贴砖等工程变更项目导致交房时间延后至2015年10月31日,也不再支付过渡费。2015年11月4日,被告东胜房地产公司将大谈村旧村改造回迁区2#地块1#、2#、3#、4#楼交付于大谈村委会,2015年11月10日,被告东胜房地产公司将大谈村旧村改造回迁区3#地块1#、2#、4#、6#、7#楼交付于大谈村委会,上述两份工程竣工移交单上均加盖了大谈村委会公章,并签有“验收合格,同意移交”的字样。

原告郑某群对以上会议确定的事项不服,认为该会议内容未进行公示,亦违反《大谈村拆迁安置补偿协议书》第五条的约定,侵犯了其权利,遂提起诉讼,请求被告给付原告过渡费、拆迁优惠政策补贴费、住房补贴款等。一审法院支持了其诉讼请求,被告东胜房产公司遂提起上诉,认为一审法院认定事实不清,适用法律错误。并主张回迁房钥匙交付之前大谈村委会任何形式的通知,都应当视为大谈村委会的公示。大谈村委会对外代表村民意志,村委会与上诉人签署会议纪要时,上诉人有理由认为村委会可以代表广大村民意志;《大谈村拆迁安置补偿协议书》约定如有违约按照《石家庄市桥西区大谈村旧村拆迁安置办法》处理,该安置办法所确定的拆迁人以及相关费用的承担人均为大谈村委会,在上诉人将房屋交付给大谈村委会后的过渡费等相关费用均应当由大谈村委会承担。大谈村委会作为拆迁人,在收到上诉人移交的回迁房后迟迟没有向村民交付,所产生的责任应当由大谈村委会承担。

本案经河北省石家庄市桥西区人民法院审理后作出一审判决,经河北省石家庄市中级人民法院审理后作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告郑某群诉请:

1、请求被告给付原告2015年8月31日至2016年9月23日的过渡费29670元,给付原告2015年3月31日至2016年9月23日的拆迁优惠政策补贴53300元,给付原告2015年8月31日至2016年9月23日的住房补贴3830元;

2、本案诉讼费由被告承担。

二审上诉人东胜房地产公司诉请:

1、 依法撤销一审判决,并改判驳回原审原告的诉讼请求;

2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。


争议焦点:

1、东胜房地产公司应向被拆迁户支付过渡费和拆迁优惠政策补贴补助费至大谈村委会公示交房之日,如何确定“交房之日”。

2、东胜房地产公司与大谈村委会两方所签订的会议纪要是否对本案被拆迁户产生法律上的约束力。


裁判理由:

河北省石家庄市桥西区人民法院一审认为:

原、被告2013年6月16日签订的《大谈村拆迁安置补偿协议书》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定,应认定有效,双方当事人应按照协议约定履行义务。本案中,原告与被告签订上述拆迁安置补偿协议书后,将被拆迁房屋交付被告。被告东胜房地产公司应按照上述协议约定向原告支付过渡费、住房补贴费和拆迁优惠政策补贴。按照拆迁协议约定,上述费用和补贴付至大谈村委会公示交房之日。大谈村委会虽未进行交房公示,但其于2016年9月23日向原告交付回迁房钥匙,应视为完成公示。故,被告应当向原告发放过渡费、住房补贴、拆迁优惠政策补贴至2016年9月23日止。双方均认可拆迁过渡费和住房补贴费发放至2015年8月底,拆迁优惠政策补贴发放至2015年3月底。原告自认大谈村委会向其补发2015年9月、10月的过渡费。故被告东胜房地产公司应支付原告2015年11月1日至2016年9月23日的过渡费2300元/月,计24763元,支付原告2015年9月1日至2016年9月23日的住房补贴300元/月,计3830元,支付原告2015年4月1日至2016年9月23日的拆迁优惠政策补贴3000元/月,计53300元。被告东胜房地产公司分别于2015年11月4日、10日将回迁房交付大谈村委会,大谈村委会在工程竣工移交单上加盖公章,并签有“验收合格,同意移交”的字样。但大谈村委会于2016年9月23日向原告才交付回迁房钥匙。此期间大谈村委会对未及时公示分房是否承担责任,应由被告另案处理。

河北省石家庄市中级人民法院二审认为:

案涉《大谈村拆迁安置补偿协议书》,系三方当事人真实意思表示,且不违反法律强制性规定,该协议的证据效力予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该协议约定,东胜房地产公司应向被拆迁户支付过渡费和拆迁优惠政策补贴补助费至大谈村委会公示交房之日止,但并未明确约定公示及交房的先后顺序,大谈村委会实际也并未采取张贴公告等方式进行交房公示,其于2016年9月中旬短信通知被拆迁户回迁房选号,并于2016年9月23日交付首批回迁房钥匙,被拆迁户领取回迁房钥匙的时间可视为大谈村委会公示交房之日。一审法院据此判令东胜房地产公司向被拆迁户支付过渡费用至实际交房之日,有相应的事实和法律依据,并无不妥。

《大谈村拆迁安置补偿协议书》约束东胜房地产公司、大谈村委会及被拆迁户三方当事人,而东胜房地产公司与大谈村委会协商交房等事宜并没有本案被拆迁户参与,也无证据证明已将相关协商内容及结果告知本案被拆迁户,故东胜房地产公司与大谈村委会两方所签订的会议纪要对本案被拆迁户不产生法律上的约束力。东胜房地产公司称大谈村委会与其签署会议纪要可以代表广大村民意志,支付过渡费至2015年8月31日符合协议各方意愿,理据不足,不予采信。东胜房地产公司向被拆迁户支付过渡费用是履行三方当事人签订的《大谈村拆迁安置补偿协议书》中明确约定的合同给付义务,并不属于根本违约责任范畴,故东胜房地产公司主张按照《石家庄市桥西区大谈村旧村拆迁安置办法》处理,缺乏相应的事实和法律依据,故不予支持。东胜房地产公司与大谈村委会以签署会议纪要的形式约定过渡费费用的给付及其他回迁区工程改造事项,由此产生的相关争议,属于双方之间合作开发争议,与本案非同一法律关系,一审法院判令由当事人另行处理,并无不妥。


裁判结果:

一审判决:

一、被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑某群支付2015年11月1日至2016年9月23日的过渡费2300元/月,计24763元;2015年9月1日至2016年9月23日的住房补贴300元/月,计3830元;2015年4月1日至2016年9月23日的拆迁优惠政策补贴3000元/月,计53300元。

二、驳回原告郑某群的其他诉讼请求。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


案例来源:

东胜房地产开发集团有限公司诉郑某群(2018)冀01民终6407号

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