裁判日期:2015-12-16
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉代理:
  • 漳浦县148法律服务所

案例释义:

1、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为 “过分高于造成的损失”。

2、当事人主张约定的违约金低于或高于造成的损失的,应按照“谁主张,谁举证”的原则提供证据,否则将承担因没有证据或证据不足导致主张无效的不利后果。

3、当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。此情形下提出解除合同的权利人为守约方,违约方无权解除合同。


案情介绍:

一审查明,2013年2月8日林某东与漳浦金浦医院签订《房屋租赁合同》一份,约定林某东将其所有的位于漳浦县绥安镇××路2号楼房一幢出租给漳浦金浦医院,作为漳浦金浦医院医疗门诊部及住院部使用,租赁期限为10年即自2013年3月1日起至2023年2月28日止,租金为每年人民币480000元;漳浦金浦医院逾期支付租金,应每日罚滞纳金人民币1500元。

合同签订后林某东将出租的楼房交付漳浦金浦医院使用,漳浦金浦医院也按约定支付了第一期应付款,并将其作为医院用房对外开展医疗业务。

依据《房屋租赁合同》约定,漳浦金浦医院第二期(2014年3月1日)应付的租金为人民币1440000元,漳浦金浦医院已支付1004000元(其中漳浦金浦医院提供收据中四份载明利息款,合计为人民币72000元,支付租金为人民币932000元,结合凭证均相隔一个月左右时间出具,每份的金额18000元按月利率3%计算),现尚欠林某东租金人民币508000元。

漳浦金浦医院于2015年5月5日通过快递公司向林某东邮寄《解除租赁合同通知书》,林某东于当日收到漳浦金浦医院邮寄《解除租赁合同通知书》,林某东不同意解除双方于2013年2月8日签订的《房屋租赁合同》。

后林某东提起诉讼,要求漳浦金浦医院支付欠付的租金以及因违反租赁合同的违约金。漳浦金浦医院提起反诉,主张合同已解除,并提出林某东主张的违约金偏高应予以调整,一审法院审理后未全部支持双方的诉讼请求,以年利率6%计算违约金。林某东不服遂提起上诉。

林某东上诉称:一、原判对漳浦金浦医院自2014年4月9日起至2015年2月3日止支付的164000元的性质认定有误,进而错误认定漳浦金浦医院支付第二期租金932000元。双方签订的《房屋租赁合同》约定,漳浦金浦医院逾期支付租金,应每日支付滞纳金1500元。后经双方协商同意,以漳浦金浦医院所欠的租金600000元按月利率3%计息,故漳浦金浦医院后续支付给我方的164000元是利息款而非租金。原判将漳浦金浦医院所支付的大部分利息款抵作租金错误。二、原判按年利率6%计算逾期支付租金的违约金错误。如前所述,我方与漳浦金浦医院约定的月利率3%的违约金标准是双方真实意思表示,未超过民间借贷可以保护的利息标准的上限,并且漳浦金浦医院也已经实际按照该标准履行,故双方所约定的月利率3%的违约金标准不应再往下调整。三、原判对于诉讼费的承担分配有误。

漳浦金浦医院答辩称:一、双方之间并未约定按月利率3%支付利息,我方无力一次性支付第二期租金,所以以分期的方式支付房屋租金,后续支付的164000元应当抵扣房租;二、林某东没有提供任何证据证明自己的损失情况,原判按年利率6%计算违约金符合法律规定;三、我方认为双方合同已经于2015年5月5日解除,原判没有认定双方合同解除是错误的。

二审查明,本院查明,对原判查明认定的事实,除林某东对漳浦金浦医院尚欠的租金数额有异议,主张漳浦金浦医院后续支付的164000元系逾期支付租金的利息款;漳浦金浦医院对讼涉房屋的使用状况有异议,主张没有实际使用讼涉房屋;也对尚欠的租金数额有异议,主张双方租赁合同已于2015年5月5日解除,实际仅欠租金76000元之外,双方当事人对原判查明认定的事实均无争议。

又查明,除了2014年4月9日之前漳浦金浦医院所支付的840000元租金双方无争议外,漳浦金浦医院后续支付林某东182000元,实际共支付林某东1022000元。

本案经福建省漳浦县人民法院审理后作出一审判决,经福建省漳州市中级人民法院审理后作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告林某东诉请:判令金浦医院支付尚欠的租金60万元,并自2015年3月1日起至付清租金之日止按每日1500元计算的房租滞纳金。

反诉原告漳浦金浦医院诉请:判决确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月5日解除。

二审上诉人林某东诉请:撤销原判,依法改判。


争议焦点:

一审争议焦点:

1、林某东、漳浦金浦医院于2013年2月8日签订的《房屋租赁合同》是否解除。

2、林某东、漳浦金浦医院之间约定的逾期支付租金的违约金是否偏高。

3、漳浦金浦医院尚欠林某东租金金额为多少。

二审争议焦点:

漳浦金浦医院后续支付的182000元的款项性质和双方约定的违约金计算标准是否应予调整。


裁判理由:

福建省漳浦县人民法院一审认为:

本案争议的主要焦点为:一、林某东、漳浦金浦医院于2013年2月8日签订的《房屋租赁合同》是否解除?二、林某东、漳浦金浦医院之间约定的逾期支付租金的违约金是否偏高?三、漳浦金浦医院尚欠林某东租金金额为多少?

关于第一个争议的焦点问题,林某东在履行合同过程中并不存在违约行为,而漳浦金浦医院则在履行合同过程中未能按合同的约定支付林某东租金,构成违约的事实,故本案的违约方为漳浦金浦医院,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项之规定,当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。依据该项规定提出解除合同的权利人为守约方,而漳浦金浦医院系合同的违约方,其依据该项规定向合同的相对方林某东主张解除合同,与法不符,漳浦金浦医院不能依据上述合同法的规定主张解除合同,故漳浦金浦医院虽然向林某东邮寄《解除租赁合同通知书》,双方于2013年2月8日签订的《房屋租赁合同》不产生解除的效力。关于第二个争议的焦点问题。从林某东、漳浦金浦医院签订《房屋租赁合同》约定的内容来看,漳浦金浦医院违约的情形主要为逾期支付租金,漳浦金浦医院的违约行为主要造成林毓东应收取的租金,因漳浦金浦医院在逾期缴纳期间造成的利息损失,一审庭审过程中林某东也未提供证据证明,因漳浦金浦医院的违约行为造成其可得利益损失的数额,故林某东、漳浦金浦医院约定的违约金存在偏高的形情,应予调整,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,结合本案的实际情况及林毓东提供的证据,可将本案的违约金调整为按同期同类贷款基准利率即年利率6%计算逾期付款违约金,截至2015年2月28日止漳浦金浦医院应支付林某东的违约金总额为人民币508000×6%=30480元。关于第三个争议焦点问题。从林某东、漳浦金浦医院签订的《房屋租赁合同》约定,漳浦金浦医院逾期支付租金,应每日支付林某东滞纳金人民币1500元及林某东向漳浦金浦医院收款时出具的收条内容分析,林某东、漳浦金浦医院在合同中约定逾期支付租金,其约定的违约金为每日人民币1500元,该约定明显偏高,漳浦金浦医院逾期支付租金,造成林某东资金被占用的利息损失,故林某东在其出具给漳浦金浦医院的收条中有注明“利息款”的四份收条合计人民币72000元,可认定漳浦金浦医院已支付林某东的款项人民币72000元系违约金,其余人民币92000元应视为支付租金。庭审时漳浦金浦医院抗辩双方约定的违约金偏高,应予以调整,根据上述对违约金的调整,漳浦金浦医院截至2015年2月28日止应支付林某东的违约金总额为人民币30480元,漳浦金浦医院已支付林某东的款项人民币164000元中,扣除应支付的违约金外,尚有余额人民币133520元,可作为漳浦金浦医院支付林某东的租金,漳浦金浦医院尚欠林某东租金为人民币600000-133520=466480元。综上,林某东、漳浦金浦医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,《房屋租赁合同》合法有效,林某东已按合同的约定履行义务,漳浦金浦医院未能按合同的约定支付林毓东租金,构成违约的事实,现林某东请求漳浦金浦医院支付尚欠的租金及违约金,有事实和法律依据,应予以支持。但林某东主张的租金金额不当,应予以纠正,林某东主张的违约金存在偏高,也应予以调整。林某东提出漳浦金浦医院的反诉与本诉不属于同一法律关系,不能合并审理的意见,因双方产生的纠纷均因双方签订的《房屋租赁合同》在履行过程中产生,林某东依据合同的约定向漳浦金浦医院主张租金及违约金,漳浦金浦医院反诉主张合同已解除,本诉与反诉的法律事实具有牵连性,本诉与反诉可以合并审理。故林某东提出的上述意见与法不符,不予采纳。漳浦金浦医院提出林某东主张的违约金偏高应予以调整,符合法律规定,应予以采纳;漳浦金浦医院反诉主张双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月5日解除的诉讼请求,缺乏证据,不予支持。

福建省漳州市中级人民法院二审认为:

本案的争议焦点在于漳浦金浦医院后续支付的182000元的款项性质和双方约定的违约金计算标准是否应予调整的问题。

关于漳浦金浦医院自2014年4月9日起至2015年2月3日止支付的182000元款项的性质问题。对于该款项,林毓东主张系漳浦金浦医院逾期支付租金的利息款,漳浦金浦医院则主张系分期支付给林毓东的租金,对此,本院分析认定如下:本案中,漳浦金浦医院一审提供了收(汇)款凭证十份共计182000元(20000元一份,18000元九份),在九份各18000元的凭证中,除两份未标明款项性质的银行汇款凭证外,有五份凭证均写明“利息款”字样(其中四份的“利息款”字样被人为划掉),由于全部收(汇)款凭证均由漳浦金浦医院持有,且根据二审庭审查明的事实,该四份凭证上的“利息款”字样系由漳浦金浦医院划去,从证据认定的角度,应作出对漳浦金浦医院不利的认定。加之九份凭证并非同时出具,而是相隔一个月出具一份,漳浦金浦医院主张凭证由林毓东书写,己方不同意支付利息故将“利息款”字样划去,明显与常理相悖,且林毓东对该事实亦不予认可,故应认定该九份凭证所载款项系漳浦金浦医院支付给林毓东的利息款。结合九份凭证均相隔一个月左右时间出具,每份的金额18000元按月利率3%计算,与漳浦金浦医院2014年4月9日前尚欠的租金600000元相符。故从高度盖然性的角度,可以认定林毓东与漳浦金浦医院约定尚欠的600000元租金按月利率3%计息的事实。至于一份20000元的凭证,由于该款项数额与约定不符,且凭证上注明款项性质为“租金”,依法应认定为漳浦金浦医院支付的租金。综上,林毓东关于漳浦金浦医院后续支付的182000元系利息款的上诉主张部分成立,其中的162000元认定为漳浦金浦医院所支付的利息款。

关于本案违约金计算标准的问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定,漳浦金浦医院逾期支付租金,应每日支付林毓东违约金1500元,后林毓东与漳浦金浦医院约定按月利率3%计算违约金,是双方合意对合同条款的变更。漳浦金浦医院原审主张合同约定的违约金标准过高,应予调低。根据“谁主张谁举证”的原则,漳浦金浦医院应就双方约定的违约金过分高于损失承担举证责任,原判以林毓东未举证证明其可得利益损失为由调整违约金,将举证责任倒置不当,应予纠正。林毓东关于原判调低违约金计算标准不当的上诉主张成立,予以采纳。

漳浦金浦医院关于合同已于2015年5月5日解除,实际仅欠租金76000元的主张,由于其未提起上诉,依法不予审理。

综上,在双方签订的《房屋租赁合同》约定的第二期租金1440000元中,漳浦金浦医院已支付860000元(前期无争议的租金840000元+2014年4月9日的收款凭证20000元),尚欠580000元。双方约定了月利率3%的逾期支付租金的违约金标准并已实际履行,应予支持。原判对漳浦金浦医院已经支付的租金数额以及违约金计算标准的认定不当,应予纠正。


裁判结果:

一审判决:

一、被告漳浦金浦医院应于本判决生效后10日内支付原告林毓东租金人民币466480元,并支付自2015年3月1日起至付清租金之日止按年利率6%计算的违约金。

二、驳回原告林毓东的其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告漳浦金浦医院的诉讼请求。

二审判决:

一、维持漳浦县人民法院(2015)浦民初字第1922号民事判决的第二、三项判决;

二、改判漳浦县人民法院(2015)浦民初字第1922号民事判决的第一项判决为:被上诉人漳浦金浦医院应于本判决发生法律效力后十日内给付上诉人林毓东租金580000元,并支付自2015年3月1日起至付清租金之日止按月利率3%计算的违约金。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 第一款 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:

(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。


案例来源:

林某东与漳浦金浦医院房屋租赁合同纠纷(2015)漳民终字第1651号

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