裁判日期:
发布日期:2019-04-16
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案例释义:

1、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确、且合同不解除的前提下,则房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。

2、房屋层高属于房屋空间面积范畴,实际层高与约定层高不符的,亦可按上述原则处理。


案情介绍:

2013年3月5日,买房者马某骁与某某置业公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同第三条约定:房屋建筑面积180.56平方米,套内面积156.54平方米,单价7400元/平方米,房屋总价1336144元,同时该合同对房屋的层高进行了特别约定:买受人所购买的商品房为小高层,层高为3米,局部层高(包括但不限于卫生间、厨房、阳台)会有降板,部分顶层单元会有挑高建筑形式,买受人不得以层高误差为由拒绝办理收房交接手续。

交房时,马某骁组织人员到现场测量,发现所购房屋的实际层高仅为2.9米,认为某某置业公司存在违约,遂通过律师和某某置业公司进行交涉,双方因分歧过大,无法达成一致意见。马某骁遂起诉至法院,


诉讼请求:

判令被告某某置业公司赔偿案涉房屋层高不足给原告导致的损失和违约金共计80000元。


争议焦点:

1、房屋层高不足,开发商是否应当承担违约责任;

2、《商品房买卖合同》中对于层高不足的问题没有约定违约责任的,如何确定赔偿标准。


裁判理由:

关于房屋层高不足,开发商是否应当承担违约责任。原告马某骁与被告某某置业公司签订了《商品房买卖合同》,该合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行义务。现马某骁已依约支付了购房款,但被告某某置业公司交付的房屋没有达到合同的约定,即层高不足三米,应认为被告某某置业公司存在违约,应承担违约责任。

关于《商品房买卖合同》中对于层高不足的问题没有约定违约责任的,如何确定赔偿标准的问题。由于双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定,面积误差比超出3%以内部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中,被告某某置业公司向原告马某骁交付的房屋比合同约定层高低了10厘米,导致原告房屋的实际使用空间减少达3.3%,则被告某某置业公司应支付赔偿:套内面积x7400元/平方米x3%+(套内面积x7400元x0.3%x2倍),即41702元。


裁判结果:

一、被告某某置业公司赔偿原告马某骁违约损失共计41702元;

二、驳回原告马某骁的其他诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国民法通则》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己的主张,有责任提供证据。


案例来源:

山东省高级人民法院网——马某骁与某某置业公司房屋买卖合同纠纷

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