裁判日期:2013-10-18
发布日期:2019-04-16
阅 读 量:54
  • 胜诉律师:
  • 吉林北国律师事务所

案例释义:

房地产企业预售商品房,应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。没有取得商品房预售许可证的,买受人与其签订的商品房预售合同无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。


案情介绍:

法院查明,2006年3月2日,孙某涛、轩宇房地产公司签订了商品房买卖合同书,孙某涛出资105462.00元购买轩宇房地产公司的位于江畔名苑小区3号楼20号网点东数第6号房屋一处,合同签订后原告按照合同约定支付了全部购房款。但轩宇房地产公司销售该房屋时并未取得房屋预售许可,并且孙某涛对此知情。

后由于轩宇房地产公司与案外人华某名之间有诉讼纠纷,华某名申请法院执行上述房屋,次日,华某名申请诉讼财产保全。同日,吉林省吉林市中级人民法院作出(2007)吉中民一初字第75-3号民事裁定书,查封了轩宇公司开发的坐落于吉林市江畔名苑小区3号楼20号网点(东数6号网点)在内的23套住宅、8套网点、12套车库。

2007年10月12日,吉林省吉林市中级人民法院法官在对吉林市江畔名苑小区进行现场查封时,对该小区当时的物业管理公司吉林市天赐物业管理有限公司经理董某强和江畔名苑小区建筑单位现场看管人员徐某和进行了询问,经该两人证实:至200宁年10月12日,吉林市江畔名苑小区3号楼有24户与轩宇公司办理了入户手续,涉案3号楼20号网点(东数6号网点)未进户。

2009年9月23日,吉林省吉林市中级人民法院作出(2007)吉中民一初字第75-5号民事裁定,对上述房屋继续查封。

2010年2月5日,吉林省吉林市中级人民法院作出(2007)吉中民一初字第75号民事判决,判令轩字公司给付华某名837210元及利息损失。判决生效后,华某名向吉林省吉林市中级人民法院申请强制执行。案件进入执行程序后,孙某涛以讼争网点为其购买为由,向执行法院提起执行异议,请求驳回华某名许可执行讼争网点的诉讼请求。

吉林省吉林市中级人民法院一审判决驳回孙某涛的诉讼请求;孙某涛不服,向吉林省高级人民法院提起上诉,吉林省高级人民法院二审判决驳回上诉,维持原判;孙某涛仍不服,向最高人民法院申请再审。


诉讼请求:

一审原告孙某涛诉请:驳回华某名许可执行讼争网点的诉讼请求。

二审上诉人孙某涛诉请:撤销一审判决,改判支持上诉人一审诉讼请求。

再审申请人孙某涛诉请:裁定对本案再审。


争议焦点:

孙某涛与轩宇房地产公司签订的房屋买卖合同是否有效。


裁判理由:

最高人民法院再审审查认为:

在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下(一直到现在都没有),孙某涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同。城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项规定,商品房预售应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明";最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,"出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效"。据此,应认定该合同无效。由于无效合同自始无效、违法,法律对其进行的是否定评价,因此孙某涛与轩宇公司签订的合同不受法律保护,该合同的风险也只能由孙某涛自行承担。换言之,如果轩宇公司没有债务,或者自己主动偿还债务,不涉及其债权人申请人民法院强制执行的问题,那么孙某涛现在占有的网点就是安全的,不会被强制执行。但是,一旦轩宇公司与其债权人发生纠纷,一旦出现本案这样的情况,孙某涛现在占有的网点也可能得不到法律保护。假设孙某涛和轩宇公司遵守法律的规定,在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同,之后将该合同办理备案登记,这样,人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售,人民法院就会继续审查孙某涛是否支付部分或者全部价款,是否实际占有,孙某涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况,再决定是否查封。这样孙某涛的合法权益就会得到保护。但实际情况却是,孙某涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定,在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同,导致合同无法办理登记备案,因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由轩宇公司出售的情况,对此后果,只能由孙某涛和轩宇公司承担,而不能由申请查封人华某名承担。


裁判结果:

一审判决:

驳回孙某涛的诉讼请求。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

再审审查裁定:

驳回孙某涛的再审申请。


法律依据:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。


案例来源:

最高法公报案例 华某名与孙某涛、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议纠纷案 (2013)民申字第675号

同类案例

搜索