裁判日期:2018-10-10
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 河北启疆律师事务所
  • 河北启疆律师事务所

案例释义:

1、合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人之间恶意串通,企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的,人民法院应当驳回其请求,并根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2、开发商在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了购房者巨额款项后,遇房价大幅上涨时,又以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效,明显违背诚实信用原则。


案情介绍:

2016年4月22曰,原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司(以下简称世纪鸿基公司)与被告赵某签订《内部认购协议》 一份,约定被告购买原告建设开发的位于石家庄市中山西路363号麒融国际项目X号楼X单元X室房屋一套,被告向原告缴纳房屋总价款950400元。

2018年8月,原告世纪鸿基公司起诉至法院,称该房屋认购协议并非双方的真实意思表示,双方之间实际是民间借贷的法律关系。另,本项目截至目前没有取得任何手续,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,双方之间的认购协议应认定为无效合同。

被告赵某辩称,一、原告诉称“该房屋认购协议并非双方的真实意思表示,双方之间实际是民间借贷的法律关系”,与事实不符。1、 答辩人购房出于“刚需”。为了方便照顾公公的生活,2016年将公公在桥东的住房卖掉,用卖房款全款购买的这套住房。2、尽管“内部认购协议”第四条有选择性条款,但是约定的选择权由答辩人所享有, 答辩人始终坚持要求原告履行交房义务。3、答辩人与原告及其法定代表人或其工作人员素不相识,不存在民间借贷的现实基础。二、原告认为“本项目截止目前没有取得手续,根据法律规定,双方之间的认购协议应认定为无效合同”,无法理依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。” “商品房司法解释”发布实施于2003年,依据的是合同法第五 十二条第(五)项、《城市房地产管理法》第四十五条。其法理逻辑是:《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当取得预售许可证,未取得预售许可证而预售的,根据合同法第五十二条第 (五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”,预售合同无效。但是,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》于2009年发布实施,其中第十四条对合同法第五十二条第 (五)项规定的“强制性规定”作出限缩性解释,仅指“效力性强制 性规定”。由于《城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售的规定是“管理性规定”,不属于“效力性强制规定”,对于未取得预售许可证而预售商品房的,只承担行政责任,而不影响预售合同本身的效力。根据新法优于旧法的法律适用原则,法院应当选择适用“合同法解释二”的相关规定,确认双方的“内部认购协议”有效。三、原告起诉的动因,并非源于权益受损寻求司法保护,而是为了逃避履行义务以及获取不法利益。本市房价从2016年到2018年整整上涨了 一倍: 2016年均价7548. 42元, 2018年均价15843. 13元。如果双方“内部认购协议”被判决无效, 则原告可以获得成倍的利益。但是,原告的利益是建立在牺牲公民居住权的基础上的,是非法的。

被告赵某还提交了《内部认购协议》、交款收据、宣传单等材料。

法院查明,双方在签订《内部认购协议》时,涉案房屋系现房,但原告未提供办理竣工验收的证据,案涉项目至今尚未取得商品房预售许可证明。

2018年10月10日,河北省石家庄市桥西区人民法院对本案作出判决。


诉讼请求:

确认原、被告签订的《内部认购协议》为无效合同。


争议焦点:

开发商在房价上涨后以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效是否构成恶意诉讼。


裁判理由:

石家庄市桥西区人民法院认为:

原、被告对签订《内部认购协议》的事实无异议,该协议应属双方的真实意思表示。庭审中,原告明确表示其请求宣告案涉合同无效的规范依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,此即表明其认可与被告形成了商品房预售合同法律关系。原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后,又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效,明显违背诚实信用原则,其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为,构成恶意诉讼。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定,应从实体上否定其权利请求。


裁判结果:

驳回原告世纪鸿基公司的诉讼请求。


法律依据:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十三条 民事诉讼应当遵循诚实信用原则。

当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。

第一百一十二条 当事人之间恶意串通,企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的,人民法院应当驳回其请求,并根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

《中华人民共和国合同法》

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。


案例来源:

河北省石家庄市桥西区人民法院民事判决书(2018)冀0104民初6440号

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