裁判日期:2017-05-08
发布日期:2019-04-16
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  • 胜诉律师:
  • 陕西骊剑律师事务所
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案例释义:

1、约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2. 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限,但须承担之前约定的违约金低于其实际损失的证明责任。


案情介绍:

2009年8月14日,原告轩润平与与被告西安久远置业有限公司(以下简称久远公司)签订《商品房买卖合同》,轩润平购买久远公司开发位于西安市××区文化××路的花漾青城第×幢×单元××层××号商品房,约定建筑面积为86.741平方米,每平方米2404.92元,总金额208605元。交房日期为2011年10月31日前。在逾期付款、逾期交房方面,合同约定:轩润平逾期付款在60日之内,自应付款期限之第二天起至实际付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行;逾期超过60日后,轩润平愿意继续履行合同的,经久远公司同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,轩润平按日向久远公司支付逾期应付款万分之3的违约金。久远公司逾期交房不超过90日的,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向轩润平支付已付房价款万分之0.3的违约金,合同继续履行;久远公司逾期交房超过90日,轩润平有权解除合同,轩润平要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,久远公司按日向轩润平支付已付房价款万分之0.5的违约金。

在约定的交房期限中,如遭遇不可抗力,且久远公司在发生之日30日内告知轩润平,除双方协商同意解除合同或变更合同外,久远公司可据实予以延期。遇久远公司自身不能控制的政府及外界因素,久远公司在发生之日起15日内告知轩润平,除双方协商同意解除合同或变更合同外,久远公司可据实予以延期。

在配套设施方面,合同约定:久远公司承诺房屋交付后,天然气按国家规定交纳入户费后,四个月达到使用条件;如果在规定日期内未达到使用条件,除因不可抗力和非久远公司过错影响施工的情况外,久远公司若未能按期交付,按合同约定的逾期交房违约责任处理。

在办理产权证方面:合同附件六,关于权属登记办理的特别约定(替换合同第15条):买受人自愿委托久远公司办理本合同项下房屋的房屋权转移登记的,在合同约定的房屋交付期限届满前,买受人须主动向久远公司提交以下资料和税费:需根据久远公司的要求出具委托书;完成房屋面积补差的结算手续;提供交纳该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税费的证明;其他应由买受人填报的与房屋权属转移登记相关的资料和表格。以上费用和资料由买受人在收房前提供给久远公司。如买受人未在上述期限内与久远公司办理完以上各项手续,交齐相关费用和资料,则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人承担。久远公司在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后365日内,将办理权属登记需由久远公司提出的资料报产权登记机关备案。如因久远公司的责任,致使白房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的,久远公司按已付房价款的2%向买受人支付违约金等等。

2009年8月26日,该合同在临潼区房地产管理所进行了备案登记。合同签订后,轩润平按合同约定的房款履行了付款义务。2011年12月30日,双方办理了房屋交接手续。2013年12月11日,久远公司办结了花漾青城第×号楼房屋所有权初始登记手续。2013年5月30日,轩润平补交了3%范围内的面积差价款6258元。2016年8月25日,轩润平诉至本院。

另查明,2012年2月21日、28日、3月5日,西安市临潼区燃气有限责任公司市政分公司向久远公司移交小区2社楼1单元、2单元、3、4单元天然气管道安装工程,2013年1月6日涉案楼栋的天然气经安全检测后,投入使用。

轩润平向一审法院起诉称,久远公司未按合同约定的日期交付房屋、天然气也未按期到位并达到使用条件,办理房产证登记的义务至今未履行。双方虽然约定了违约责任的标准,但该标准过分低于轩润平违约应承担的标准,因此,久远公司承担责任的标准应予以调整。并要求久远公司支付迟延交房、迟延安装天然气、未取得房产证书的违约金。

久远公司辩称,对迟延交房的事实认可,愿意按照合同约定承担相应责任。天然气迟延开通非出卖人过错,久远公司不应承担违约责任。关于办理房产登记,轩润平应主动提交相关资料,故久远公司并不存在过错。违约金约定系原久远公司真实意思表示,不存在违约金过低,不应调整。

本案经西安市临潼区人民法院审理后作出一审判决,经西安市中级人民法院审理后作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告轩润平诉请:判令久远公司支付迟延交房的违约金2118.61元,迟延安装天然气的违约金9041.67元,未取得房产证书的违约金4297.26元,共计15457.54元;被告久远公司支付诉讼费。

二审上诉人久远公司诉请:1、依法撤销一审判决第一、二、三项;2、一、二审诉讼费用由轩润平负担。


争议焦点:

1、久远公司迟延履行是否构成违约。

2、合同违约金约定过低的,是否可调高违约金数额。


裁判理由:

西安市临潼区人民法院一审认为:

轩润平与久远公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法、有效,双方均应按约定履行各自的义务。在轩润平按合同约定时间向久远公司交纳购房款后,久远公司未按合同约定期限向轩润平交付房屋,构成违约,轩润平要求久远公司支付违约金的请求合理合法,本院应予支持。审理中,轩润平以合同对双方违约金的约定不对等,久远公司违约时的违约金计算标准明显低于其违约时的违约金计算标准,要求对久远公司的违约金计算标准调整为按同期银行贷款利率计算。久远公司承认违约,但抗辩对违约金应按合同约定的比例计算。因合同为久远公司提供的制式合同,且对双方违约约定的违约金计算标准明显不对等。因此,依法应对合同该条款作出不利于久远公司的解释。现轩润平要求将该合同中对久远公司违约时的违约金计算标准调整为按同期银行贷款利率计算的请求符合法律规定,本院依法予以支持。久远公司虽在房屋交付后4个月内完成了天然气管网的施工,但未达到合同约定的使用条件。久远公司虽对该迟延提出抗辩,称天然气未按时通气是部分业主违规操作造成的,责任不应由其承担。但未提供充分证据证明,且亦无证据证明其就该迟延事由按合同约定向轩润平进行了告知。因此该迟延构成合同违约。现轩润平要求久远公司按合同承担违约责任,违约金按同期银行贷款利率为标准计付的请求,符合法律规定,本院依法予以支持。久远公司承认2013年12月11日办理完2号楼的房屋初始登记手续,该时间已距久远公司在合同中承诺的房屋交付后2年内(2011年12月30日房屋实际交付日),买受人取得产权证书期限即将届满。在本案轩润平未委托久远公司代办产权登记的情况下,由于久远公司办理产权初始登记的时间已近二年,且又未将其办理产权初始登记的情况告知轩润平,致使轩润平在合同约定的期限内在房管部门办理产权转移,从而取得房屋权属证书成为不可能。故久远公司的该行为符合双方合同中“因出卖人的责任,致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金"的约定。久远公司抗辩不能办理的责任在轩润平方,办证需轩润平自愿委托其并提供相关资料才能办理。依据相关规定办理产权初始登记是出卖人的义务,该义务无需买受人配合。双方合同约定的应是办理买受人权属证书的约定,且是在买受人自愿委托出卖人代为办理时才需提供的配合。而久远公司并未提供本案轩润平委托其代办权属证书的手续。久远公司该抗辩不符合合同的约定,故对其抗辩依法不予支持。

西安市中级人民法院二审认为:

第一,久远公司逾期交房构成违约属实,轩润平据此要求久远公司承担相应违约责任依法有据。久远公司称其已经和轩润平就逾期交房协商解决,但是并未提供相应证据予以证实,故其主张已经支付的违约金不能成立。一审支持轩润平要求久远公司支付逾期交房违约金的请求并无错误。第二,久远公司陈述天然气未按时开通的责任在于业主一方,但未提供充足证据予以证明,因此其公司应当对天然气未按时开通承担相应的违约责任;久远公司在合同约定的业主取得房产证的两年期限即将届满之时,方才办理完毕房屋产权初始登记,之后又未将初始登记办理完毕的情况及时告知业主,导致业主未能在合同约定的两年期限内取得房产证。因此房产证迟延办理的责任在久远公司一方,久远公司应承担迟延办理房产证的违约责任。久远公司认为一审判决错误认定天然气未按时开通责任和房产证迟延办理原因的上诉理由,不能成立,本院依法不予采信。第三,轩润平以合同约定应由久远公司承担的迟延交房违约金计算标准明显过低为由要求予以调整。轩润平因久远公司迟延交房而造成的实际损失应参考当地房屋租金标准计算,但按照合同中约定的久远公司承担迟延交房违约金计算标准所计算所得违约金数额确实远远低于轩润平的实际损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定:“当事人按照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”,轩润平以此理由请求调整违约金,理由正当。一审判决调整久远公司迟延交房违约金的计算标准,并无错误。关于轩润平请求调整未按时开通天然气的违约金计算标准的请求,因久远公司未按时开通天然气,仅造成了轩润平生活上的不便。轩润平以合同约定应由久远公司承担的未按时开通天然气违约金计算标准明显过低为由要求予以调整,并无法律依据。合同中关于久远公司违约金计算标准的约定内容明确,一审判决以久远公司提供制式合同对双方违约约定的违约金计算标准明显不对等、应对合同该条款作出不利于久远公司的解释为由,调高久远公司应承担的未按时开通天然气的违约金计算标准,显属错误,应予纠正。


裁判结果:

一审判决:

一、久远公司在判决生效后十日内以208605元为基数,从2011年11月1日起至2011年12月29日止,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付轩润平迟延交房违约金。

二、久远公司在判决生效后十日内以208605元为基数,从2012年5月1日起至2013年1月6日止,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付轩润平天然气迟延履行违约金。

三、久远公司在判决生效后十日内支付轩润平自房屋交付之日起2年内未能取得房屋权属证书的违约金4172元。

二审判决:

一、维持一审民事判决第一项、第三项及诉讼费承担部分;

二、变更一审民事判决第二项为:安久公司在本判决生效后十日内以208605元为基数计算,从2012年5月1日起至2013年1月6日止,按每日万分之0.5的标准支付轩润平天然气迟延履行违约金。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

第二十八条 当事人按照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。


案例来源:

轩润平与西安久远置业有限公司商品房销售合同纠纷(2017)陕01民终4348号

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