裁判日期:2009-09-04
发布日期:2019-04-16
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案例释义:

1、房屋买卖居间合同中禁止“跳单”的格式条款,系防止买方利用中介公司提供房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该类约定合法有效。

2、卖方将同一房屋通过多个中介挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同关系,且不构成“跳单”责任。

3、居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。


案情介绍:

原告上海中原物业顾问有限公司(下称中原公司)诉称:原告陶某华带被告实地看房,双方签订房地产求购确认书后,被告隐瞒原告与房屋出售方完成了房屋交易过户手续。被告利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,被告“跳中介”的行为构成违约,属于恶意“跳单”行为,故遂向上海市虹口区人民法院起诉, 要求被告支付相当于房屋实际成交价1%的违约金16500元。

被告陶某华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。被告并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。“跳中介”条款为格式条款,明显加重了对方的责任,应认定为无效。2008年下半年,出售方分别委托原告、上海汉宇房地产顾问有限公司(下称汉宇公司)、上海爱建立好信房地产经纪有限公司(下称立好信公司)挂牌出售系争房屋。原告对系争房屋的挂牌价为165万元,且带被告看房后未提供其他居间服务。被告没有利用原告提供的信息、机会等条件达成交易,其有权选择较低价成交。被告已支付上海汉宇房地产顾问有限公司全额佣金,故不同意原告的诉讼请求。

法院查明,2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,立好信公司带陶某华看了该房屋;11月23日,汉宇公司带陶某华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶某华看了该房屋,并于同日与陶某华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶某华在验看过该房地产后六个月内,陶某华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而汉宇公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在汉宇公司居间下,陶某华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶某华向汉宇公司支付佣金1.38万元。

2009年6月23日,上海市虹口区人民法院作出一审判决,判令被告陶某华向原告中原公司支付违约金1.38万元。陶某华不服,向上海市第二中级人民法院提起上诉。

上诉人陶某华诉称,其并未违约,《房地产求购确认书》的性质为看房单,并非合同;涉案房屋原产权人李某某曾委托多家中介公司卖房,该房源信息为公共信息,中原公司并非独家掌握该信息,亦非独家代理,汉宇公司亦有李某某的委托授权;因中原公司报价高于汉宇公司报价,上诉人有权选择低价成交,后经汉宇公司中介,涉案房屋以138万元的价格成交,其已向汉宇公司全额支付了佣金。

被上诉人中原公司辩称,其带领实地看房后,陶某华利用该信息完成交易,根据“房地产求购确认书”应承担违约责任,要求驳回上诉、维持原判。

2009年9月4日,上海市第二中级人民法院作出二审判决。


诉讼请求:

一审原告中原公司诉请:判令陶某华按约支付中原公司违约金1.65万元。

二审上诉人陶某华诉请:撤销原审判决,改判驳回中原公司一审诉讼请求。


争议焦点:

1、陶陶某华与中原公司签订的《房地产求购确认书》的法律性质问题;

2、《房地产求购确认书》中系争2.4条的效力问题;

3、陶某华是否构成违约。


裁判理由:

上海市虹口区人民法院一审认为:

依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的“房地产求购确认书”系双方当事人的真实意思表示,与法无悖,应为合法、有效。其中已明确约定被告有义务在验看房地产后的6个月内,不利用原告提供的信息而未通过原告与出售方达成买卖交易,否则视为违约,并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的向原告支付违约金。现被告从原告处获知信息,但未通过原告而与出售方签订买卖合同并取得系争房屋的所有权,理应按约承担违约责任。

上海市第二中级人民法院认为:

中原公司与陶某华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金。该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶某华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。


裁判结果:

一审判决:

被告陶某华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。

本案受理费212.5元,减半收取106.25元,由被告陶某华负担。

二审判决:

一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;

二、对中原公司要求陶某华支付违约金人民币16,500元的诉讼请求,不予支持。

一审案件受理费人民币106.25元、二审案件受理费人民币145元,合计人民币251.25元,由中原公司负担。


法律依据:

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

第四百二十七条 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。


案例来源:

指导案例,上海中原物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷 (2009)沪二中民二(民)终字第1508号

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